Закрыть
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Междугородний оператор рынка жилья

26.04.2010

Междугородний оператор рынка жилья

Продажа московской недвижимости обеспечивает ее владельцу широкие возможности по покупке жилья в Петербурге. О междугородних сделках в посткризисный период рассказывает генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

– Как бы Вы охарактеризовали ситуацию на рынке жилья Москвы и Петербурга? Какие объекты востребованы покупателями? 
– И в Москве, и в Санкт-Петербурге одновременно происходит реализация отложенного спроса, формировавшегося с 2008 года. Увеличилось количество проводимых сделок, цены стабилизировались, для доплат стали активнее привлекаться ипотечные кредиты. Наметилась положительная коррекция цен в нижнем ценовом сегменте. Со временем это приведет к росту цен и на более дорогие квартиры, продающиеся в ходе альтернативных сделок. 
Сходство двух рынков проявляется и в том, что сейчас наиболее активны покупатели, улучшающие собственные жилищные условия, а не те, кто руководствуется инвестиционным интересом.  
  
– Как эти факторы влияют на проведение междугородних сделок? 
– Сделки с жильем между двумя столицами происходят регулярно и не прекращались даже в период кризиса. В их проведении «Миэль-Брокеридж» 
сотрудничает с корпорацией «Адвекс. Недвижимость». Сотрудничество отлажено в рамках одной компании и в течение нескольких лет. 
Однонаправленного движения «на Москву» сегодня нет, после кризиса стало больше клиентов, продающих недвижимость в Москве, чтобы приобрести жилье в Петербурге. 
Наметившийся рост цен обусловил нежелание участников обмена разрывать цепочку в условиях вымывания самых дешевых предложений. Покупка следует сразу за продажей в 80% случаев. 
До кризиса в межрегиональных сделках была большая доля инвестиционных покупок, иногда она достигала 50%. Сегодня люди реализуют планы по улучшению жилищных условий. 
  
– Кто сегодня ваш клиент, переезжающий из одной столицы в другую? 
– Немалая часть клиентов старается приобрести жилье в Москве в пределах вырученной от продажи петербургского жилья суммы, не привлекая заемные средства на доплату или используя их по минимуму. В этом случае клиенты приобретают квартиры меньшего метража или в менее престижном районе, поскольку ценовая разница составляет порядка 40-50%: в Москве кв.м жилья стоит в среднем 150 тыс. руб., в Петербурге – около 80 тыс. руб. 
Если есть необходимость переехать в Москву, а состав семьи не позволяет сократить жилплощадь, решением может стать приобретение жилья в ближнем Подмосковье. Там цены на жилье полностью соответствуют петербургским, по части инфраструктуры и транспортной доступности ближние города-спутники не уступают окраинным районам Москвы, а по качеству жилья нередко превосходят их. В Подмосковье, в основном, возводится жилье повышенной комфортности, монолитно-кирпичное, с современными планировками и адекватными площадями квартир. 
Возможны варианты, когда человек полностью ассимилировался в Москве и продает оставленную когда-то «на всякий случай» квартиру в Петербурге, чтобы улучшить свое московское жилье. 
Есть, безусловно, люди, настроенные прежде всего соблюсти определенные критерии нового жилья, а не уложиться в заданный бюджет покупки, но их стало меньше. В период растущих цен покупатели не боялись брать кредиты на разницу. Лояльность условий банковского кредитования позволяла ориентироваться не столько на имеющиеся средства, сколько на предпочтения – по потребительским характеристикам, по месту. Сегодня условия ипотечного кредитования, предлагаемые банками, стремятся к докризисным показателям, и количество ипотечных сделок увеличивается. 
  
– Обмен «Москва-Петербург» связан с возвращением на «малую родину»? 
– Возможно, те, кто уехал в Москву, стали старше, исчерпали свой «производственный ресурс» и опыт жизни в столице, а более активный московский рынок дает определенную фору продавцу столичной недвижимости по выбору нового жилья. 
Например, у нас только что прошла сделка по продаже однокомнатной квартиры 30 кв.м в кирпичной пятиэтажке в районе Водного стадиона за 4 млн руб. Сумма позволила купить в Московском районе Петербурга «двушку» площадью 45 кв.м с хорошим ремонтом – с доплатой в 0,5 млн руб.  
  
– Работает ли ипотека в междугородних сделках? 
– Да, если необходим кредит, «Миэль-Брокеридж» оказывает услуги по подбору оптимальной ипотечной программы. Мы сотрудничаем с несколькими банками, почти у всех есть отделения в Санкт-Петербурге. 
Стоит отметить, что в связи с оживлением ипотеки меняются приоритеты покупателей: по сравнению с 2009 годом выросло число сделок с квартирами среднего ценового диапазона. Продажи двухкомнатных квартир даже превысили число сделок с однокомнатными. Хотя основная активность сосредоточена в сегменте эконом-класса. 
При этом сегодняшняя ситуация на рынке жилья двух городов позволяет проводить межрегиональные сделки максимально эффективно с минимальной суммой кредита или вовсе без него. Для этого в нашей технологии предусмотрена возможность четко фиксировать все изменения на рынке и предоставлять клиентам информацию по двум столицам в режиме онлайн. 
Например, анализ ценовой ситуации позволил в самый разгар кризиса зафиксировать высокий уровень стоимости однокомнатной квартиры на пр. Наставников – 5 млн руб. (это случай, когда в не самом престижном районе на отдельные качественные дома складывается высокая цена благодаря дефициту хорошего предложения), а в Москве, отложив немного сделку, мы смогли приобрести жилье большей площади, фактически сэкономив покупателю 1,5 млн руб. Консалтинговая составляющая в сделках между городами очень важна. 
  
– Что еще, кроме консалтинга, получает клиент в межрегиональной сделке через вашу компанию? 
– Для человека, приобретающего жилье на деньги от продажи квартиры, крайне важно, чтобы при выставлении на продажу объекта в одном городе он знал, что сможет приобрести на вырученные деньги в другом. Параметры покупаемого, например, в Москве жилья прописываются в договоре на продажу питерской квартиры. 
Если квартиру нашего клиента приобретает ипотечный покупатель, важно избежать риска срыва сделки или затягивания сроков – в случае, например, если банк не одобрит объект в качестве залога. 
На стадии подписания договора в Москве человек уже авансирует сделку в Петербурге, и нельзя отпустить его «в свободный поиск» жилья, не отслеживая всех нюансов продажи. 
Важно технологическое взаимодействие – контроль по срокам всех этапов проведения сделки, особенно сейчас. На рынке мало покупателей со свободными деньгами, в основном, проходят альтернативные сделки, нередко – с ипотекой, что осложняет технологическую сторону. Благодаря отлаженному механизму межрегиональных сделок человек избегает ситуации, когда, продав свое жилье, он начинает открывать для себя неожиданные нюансы рынка другого города – цены, схемы и сроки оформления сделки. 
В таких сделках обязательно надо учитывать фактор сезонности: переезд из города в город обычно приходится на лето, особенно для семей с детьми-школьниками или студентами. К лету необходимо продать намеченное, а в мае-июне уже покупать: в отсутствие большого числа покупателей сделка проходит в комфортном режиме на лояльных условиях. 
  
– Какие объекты предпочитают иногородние покупатели в Москве? 
– Сегодня одной из актуальных тенденций рынка стал рост требований всех покупателей к функциональности жилья: для семьи с двумя детьми на 90 «квадратах» предпочтительнее разместить три комнаты, а не две. 
В эконом-классе востребованы однокомнатные квартиры 43-45 кв.м, из них 18-20 кв.м приходится на комнату, а 8-10 кв.м – на кухню. Экономичные квартиры из двух комнат должны быть не более 63-68 метров, для трехкомнатных популярны площади 80-90 кв.м. 
«Новые москвичи» предпочитают обжитые районы с развитой инфраструктурой и очень часто ориентируются на рекомендации знакомых. 
  
Беседовала Анна Александрова

Cсылка на публикацию


Возврат к списку