Закрыть
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

10 базовых принципов стабильного рынка недвижимости

10 базовых принципов стабильного рынка недвижимости

Рабочая группа по управлению земельными ресурсами Европейской экономической комиссии ООН и Консультационная группа по рынку недвижимости FIABCI при ООН разработали документ — «Основы политики для устойчивых рынков недвижимости». В нем на основе мирового опыта сформулированы 10 базовых принципов создания стабильного рынка недвижимости.

По мнению президента Всемирной федерации профессионалов в сфере недвижимости FIABCI Александра Романенко,  они должны лечь в основу государственной политики в отношении сектора недвижимости в нашей стране. Этой теме был посвящен его доклад на XIV Конгрессе Российской гильдии риэлторов. 

По  словам Александра Романенко, недавно Всемирный банк (World Bank) опубликовал аналитический доклад «Ведение биз­неса в 2011 году»,  в котором определяются страны, добившиеся успехов в сфере предпринимательства. И  Россия  в этом рейтинге занимает лишь  123-е место среди 183 стран. За минувший год ее рейтинг снизился на семь позиций. По мнению Александра Романенко в первую очередь это снижение произошло из-за торможения реформ.

В целом основные  показатели Российской Федерации  таковы: по показателю легкости открытия бизнеса страна занимает 108-е место в мире, по показателю простоты регистрации прав собственности — 51-е место (благодаря низкой стоимости регистрации). По уровню кредитования — 89-е место. По уровню защиты инвесторов — 93-е место. По уровню налогообложения — 105-е место (уро­вень налоговой нагрузки в России составляет 46,5% от дохода компании, а составле­ние отчетности занимает 320 часов). 

По мнению Александра Романенко, на сегодняшний день самой проблематичной для бизнеса в России остается строительная сфера. «По сложности процедуры получения строительных разрешений Россия — неиз­менный аутсайдер рейтинга
(182-е место), хуже нее — только Эритрея, где на практи­ке получить разрешение невозможно.

Сейчас для получения в России строительных согласований необходимо потратить 540 дней и пройти 53 процедуры (годом ранее 704 дня и 54 процедуры, но уровень затрат при этом увеличился).», - заявил Александр Романенко.

Что же касается 10  базовых принципов создания стабильного рынка недвижимости, то первый из них состоит в  создании интегрированной законодательной системы, которая должна быть приведена в соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости. «Это относится и к законодательным основам по земле и землепользованию. Без этой системы на национальном уровне, без норм и правил контроля и юридической защиты прав владения и пользования недвижимым имуществом, все мероприятия, которые включают управление и инвестирование в частную собственность, будут находиться под значительной угрозой», - отмечает Александр Романенко.  По его мнению, новая государственная программа приватизации стоимостью $ 50 млрд. привела к продажам в основном миноритарных пакетов акций в ведущих нефтяных, банковских и логистических компаниях. И хотя она укрепит приверженность России к рыночному развитию, помогая в привлечении инвестиций, однако,  без правовой и судебной реформы, международные инвесторы могут по-прежнему опасаться, будут ли их права в госкомпаниях, как миноритарных собственников, защищены.

В качестве второго принципа провозглашен лозунг эффективного земельного регистра и кадастра. По мнению  эксперта, идентификация и защита прав собственности должна основываться на безопасных данных, доступных всем сторонам. Именно с этой целью необходимы регулярно обновляемые государственные регистры и кадастровые системы, наличие которых поможет свести к минимуму риск мошенничества в сделках, и в то же время обеспечит законность владения активами, что, в свою очередь, облегчит доступ к банковским кредитам и страхованию. «Шаги в этом направлении делаются, идеология верна, однако пока на практике это принимает уродливые формы. Например, ранее в Петербурге работало Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество, и сделки регистрировались за три дня, а если их надо было ускорить, клиент мог внести официальный платеж. Сейчас же сделки с недвижимостью регистрируются через Единый Центр Документов в срок не менее чем за месяц. И если  раньше был официальный платеж за ускоренную регистрацию, то теперь деньги уходят неизвестным посредникам», - говорит Александр Романенко.

Что касается третьего принципа, то он утверждает приорететность эффективности услуг.  По мнению Александра Романенко, это необходимо для более безопасного осуществления покупок и продаж, и привлечения инвестиций, так как те рынки, которые не располагают транспарентными данными, считаются, как правило, более рискованными. Более рискованные рынки влияют на более высокую стоимость ипотечных кредитов и займов.

Еще один принцип заключается в создании предпосылок, необходимых для устойчивого рынка недвижимости. Не секрет, что хорошо  развитый сектор недвижимости позитивно влияет на экономическую ситуацию в целом, т. к. способствует преобразовании еще неиспользуемых ресурсов в производительный капитал. Например,  грамотно составленные градостроительные и генеральные планы (с учетом исторических, культурных и природных особенностей) могут стать основным инструментом для территориального развития.  «Необходимо поощрять строительство новых и реконструкцию существующих объектов недвижимости в целях повышения их энергоэффективности, что в свою очередь приводит к снижению эксплуатационных затрат, а это повлияет на стоимость имущества»,  - считает Александр Романенко.

Также созданию стабильного рынка недвижимости  будут способствовать и принципы: хорошего управления  и устойчивого развития. «Основным моментом, тормозящим развитие любых бизнес-проектов, является отсутствие в России на сегодняшний день длинных и дешевых денег. Усилившиеся после кризиса позиции государственных банков получивших значительную политическую и финансовую поддержку, выдавливание с финансового рынка средних и мелких банков усложняет решение данных задач», - комментирует  Александр Романенко

Кроме того, улучшению ситуации на рынке недвижимости должны способствовать применение принципов транспаретности (прозрачности) и   активного внедрения в практику передовых финансовых продуктов.   Кроме того, эксперты ООН считают, что для стабилизации ситуации на рынке недвижимости нужно внедрять и принцип  оценки имущества, который должен быть  основан на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.

По мнению Александра Романенко,  у нас  обязательно должен быть налог на имущество, который, как во всех цивилизованных странах, должен взиматься с рыночной стоимости. «Это обеспечивает прозрачность рынка недвижимости, а также защищает интересы добросовестного приобретателя. Кроме того, современные системы оценки способствуют выравниванию налогов, путем устранения чрезмерных различий в налоговых ставках, применяемых к объектам недвижимости со схожими экономическими и техническими характеристиками», - говорит он.

Два других принципа посвящены социальному жилью и обучению и наращиванию потенциала в секторе недвижимости.  «В России, к моему глубокому сожалению, до сих пор нет Закона о риэлторской деятельности, основой которого и является обязательное профессиональное обучение специалиста в области недвижимости для предоставления качественно услуги, и повышение профессионального порога для входа в профессию. Главная задача Закона о риэлторской деятельности — защита интересов добросовестного приобретателя жилья и профессионального специалиста работающего на рынке недвижимости в соответствии с международными стандартами», - считает  Александр Романенко.

В целом говоря о необходимости перехода  российского рынка недвижимости на новые принципы,Александр Романенко заметил, что время, когда мы гордо заявляли об уникальности пути развития России в целом и его экономики в частности, уже ушли в прошлое. И сегодня на их место пришло понимание необходимости движения нашей страны в едином русле мирового развития. «В этой связи мировой опыт представляет для  серьезный интерес.  Для повышения уровня международного престижа нашей страны и возврата иностранных инвестиций в Россию необходимы глубокие и всесторонние реформы и модернизация основных сфер жизнедеятельности российского общества. Я уверен, что 63 Всемирный конгресс по недвижимости, который впервые пройдет в России в Санкт-Петербурге в мае 2012 года, позволит нам открыть новые перспективы сотрудничества с ведущими зарубежными державами», - заявил он.

Ссылка на публикацию


Возврат к списку