Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh

Курортный район: дешевого не найти

01.06.2011

Курортный район: дешевого не найти

Курортный район Петербурга — узкая полоса вдоль северного берега Финского залива. В последние годы количество домов в районе постоянно увеличивалось, и сегодня наиболее популярные поселки на побережье уже почти слились в один протяженный пригород с постоянными обитателями и сложившейся инфраструктурой отдыха — ресторанами, клубами, магазинами. На долю Курортного района приходится треть всех продаж участков и жилья дороже 17 млн руб. А вот экономкласса здесь нет — даже в самых непопулярных местах цена земли не опускается ниже 600 тыс. руб. за сотку.

Курортный район давно уже называют петербургской Рублевкой: место это не только привлекательное, но и статусное. В середине 1990-х, когда загородный рынок еще только складывался, у района была мощная фора — удобство проживания плюс природный фактор. Сегодня удобство проживания уже не так очевидно — в конце концов, Всеволожский район расположен не менее удобно и на сегодняшний день не хуже оснащен коммуникациями, а реконструкция Приморского проспекта добавит неудобств жителям Сестрорецка и окрестностей (Приморский проспект и сейчас плохо справляется с трафиком). Да и перенаселенность района уже сказывается на экологической составляющей — рост числа отдыхающих, к сожалению, добавляет шума и мусора.

Но наработанный годами статус, сформировавшийся круг жителей позволят району еще долго удерживать пальму первенства и ценовой максимум на рынке. Впрочем, речь идет не обо всем районе, а лишь об отдельных его точках — тех, которые зовутся «золотым треугольником» загородного рынка.

Прохладно, теплее...

Условно Курортный район можно подразделить на три ценовые зоны. Первая — территория от городской черты до Лисьего Носа включительно, причем, помимо территории вдоль берега залива (Лахты, Ольгина, Лисего Носа) в нее входят также поселки Песочное и Белоостров, расположенные довольно далеко от «большой воды». Здесь преобладают разрозненная стихийная застройка, старые домовладения, многие из которых готовятся к сносу. Стоимость сотки под ИЖС в этой ценовой зоне от 600 тыс. до 1 млн руб. Участки 11–15 соток с бревенчатым домиком или домиком из кирпича можно найти по цене от 3,5 до 7 млн руб. — особенно в удаленных от берега уголках.

Выбор дачных домов, как и участков в садоводствах, в Курортном районе невелик — на них приходится не более 20% всего объема предложения. В основном они сосредоточены в Белоострове, Песочном. Самые дешевые по цене объекты от 1,5 млн руб. — это, как правило, дачи на небольших земельных участках: 3–5 соток со щитовым или каркасным домиком 50–60 кв. м. Участки побольше — 6–9 соток с домиком до 100 кв. м — предлагаются за 2,5–3,5 млн руб.

«Дешевая» часть Курортного района продолжается территориями, которые риэлторы называют землями за железкой. Это участки и дома, расположенные за железной дорогой, в районе станций Комарово и Репино, но на изрядном расстоянии от залива. В отличие от сверхвостребованных прибрежных территорий, спрос здесь гораздо скромнее, а цена участков ИЖС — от 800 тыс. до 1 млн руб. за сотку.

Вторая ценовая зона Курортного района — участок от Лисьего Носа до Солнечного. Здесь располагаются первые объекты, соответствующие званию элитных. А средняя стоимость участков ИЖС поднимается до 1,3–1,6 млн руб. за сотку. Основная масса предложения земли — небольшие участки, в среднем 15 соток, среди готовых домов преобладают дома постройки 2000-х годов стоимостью от 7–8 млн руб.

Здесь тоже сохранились садоводства — в районе Горской и Александровской, но стоимость участков уже существенно выше — продавцы запрашивают за сотку от 300 до 500 тыс. руб. За садовые дома просят от 3 млн руб., нередко цена предложения превышает 10 млн. Впрочем, на эти участки нет большого спроса — фактически владельцы пытаются «подтянуть» их по стоимости до участков ИЖС, что совершенно не устраивает покупателей.

Горячо

Третья, наиболее востребованная ценовая зона, своего рода «золотой треугольник» района — Комарово, Репино и Сестрорецк с окрестностями (Разлив, Тарховка). В части от железной дороги до Финского залива (между Приморским и Зеленогорским шоссе) стоимость сотки земли составляет 1,2–1,6 млн руб. Участки в Сестрорецке и на прилегающих территориях предлагаются от 850 тыс. до 1,6 млн руб. Есть отдельные предложения и до 2 млн за сотку.

На стоимость земли влияет близость к воде — не на первой линии (слишком близко от шоссе и курортной зоны с ее ресторанами), но не далее чем в 10–15 минутах ходьбы. Важна и наличествующая инженерия: участок со всеми удобствами будет дороже на 40–50%, чем аналогичный, но лишенный, например, газа и водопровода.

Цена на коттеджи не опускается ниже 12–15 млн руб. (правда, сами дома, как правило, немаленькие), и такое предложение пользуется стабильным спросом. Наиболее популярны у покупателей дома площадью 200–300 кв. м. Правда, как отмечают риэлторы, застройка в этих зонах крайне неоднородна: не все проекты удачны, но за все просят одинаково дорого.

В то же время, согласно официальному отчету районных властей, до сих пор на этой территории «большое количество ветхих деревянных домов без воды и газа, с выгребными ямами и помойницами». Именно такие участки с домами, которые, по сути, домами уже не являются, продаются через торги Фонда имущества — причем минимальная цена дома от 5 млн руб. (максимальная — 15–18 млн). Фактически это цена земли с обременением: ветхий дом перед началом строительства надо еще разбирать.

В районе не без проблем

К сожалению, в силу высокой востребованности район начинает терять своеобразность, которая во многом повлияла на его статус курортного. Так, массовая застройка и дефицит участков привели к тому, что в Комарове и Репине исчезают старые дачи в стиле модерн, которые создавали особую атмосферу стародачных мест Карельского перешейка. Только в этом году были снесены или разобраны три дачи, стоявшие на соседних участках в Комарове — Штутмана, Андреева (дача «Аннала») и Духновского. В целом же счет потерь с начала нового века идет на десятки: сгорели дачи Поммера, Бательта и Габерцетель, были снесены дома на территориях детских садов на улицах Морской, Водопьянова и Школьной, в последние несколько лет снесены дачи Канарейкина, Прохорова, Забелина, Чечулина... Формально все они не являлись памятниками архитектуры, однако именно они еще в начале ХХ века создали славу Курортного района. А в веке нынешнем эти постройки, не отгороженные от улицы глухими заборами, открывали за стволами елей и сосен взглядам гуляющих причудливые башенки и окна домов, построенных в период расцвета утонченного модерна. Исчезает исторический ландшафт района, архитектура радикально меняется, но достойной замены Серебряному веку многие архитекторы пока не видят.

Другая проблема, которая, как считают эксперты, вскоре может сказаться на привлекательности района, — берег залива в районе Комарова и Репина все больше закрывающийся ресторанами, гостиницами и иными заведениями. Повсеместный захват берегов идет с 2005 года. Кризис несколько приостановил этот процесс, но уже начало текущего сезона показывает, что «общественная» часть комаровских и репинских «золотых песков» и дальше будет сокращаться. Так, буквально в марте этого года начались изыскательские работы рядом с санаторием «Репино» — 4 га разрабатываются под возведение гостиницы, коттеджей и ресторана. Поблизости от него сразу 10 га берега залива планирует застроить компания «Территория инвестиций» — здесь также появятся гостиница и санаторий. Одним из крупнейших проектов застройки прибрежной полосы Финского залива в Курортном районе является план компании «Северо-Запад Инвест», выкупившей в 2009 году 144 га береговой территории от Лисьего Носа до Сестрорецка на торгах Фонда имущества. Эти земли находятся напротив планируемого намыва — инвестором будущей намывной территории также выступает «Северо-Запад Инвест». Проект будет реализовываться структурами группы «Новатэк», которая в ноябре 2010 года выиграла конкурс, объявленный городской администрацией. Речь идет о создании более 370 га «новых земель» — 60 га к северу от Тарховского лесопарка и 316 га в районе Горской. Уже известно, что меньший участок будет отведен под спортивные объекты, а больший — под жилую и деловую застройку.

К 2029 году инвестор должен построить 3,5 млн кв. м, из них 2 млн кв. м жилья. Причем высотность в проектах будет ограничена, то есть речь идет о малоэтажной застройке. Влияние столь масштабной стройки на рынок пока трудно оценить.

Станислав Азацкий, директор «АДВЕКС. Загородная недвижимость»: «Основной спрос в Курортном районе концентрируется преимущественно на участках ИЖС с домами высокой степени готовности стоимостью до 30 млн руб. Другая группа востребованных объектов — участки со всеми коммуникациями стоимостью до 10–12 млн руб. Традиционно большим спросом пользуются Комарово и Репино, причем реальную покупку участка с небольшим домиком или старым домом в этих местах покупатель готов рассматривать при 550–650 тыс. руб. за сотку. Но там традиционно меньше всего предложений. На первичном рынке предлагаются в основном таунхаусы, а это другой сегмент, рассчитанный на другого покупателя».

Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»: «Основной спрос в районе приходится на земельные участки под ИЖС в массовой застройке и готовые дома под чистовую отделку, не требующие дополнительных затрат. Стоимость готовых домов 80–120 тыс. за квадратный метр с учетом земли. Эти дома наиболее востребованы в силу того, что находятся в зоне ИЖС, в довольно однородной среде и могут быть залоговыми».

Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:«Конкуренции между первичным и вторичным рынками в Курортном районе практически нет — объем первичного рынка в сегменте загородной недвижимости существенно меньше объема вторичного. Причем сейчас на первичном рынке не так много новых проектов в продаже — в основном небольшие клубные объекты. В районе есть территории, приобретенные под комплексную застройку, но они будут осваиваться позднее. Подавляющее большинство проектов на первичном рынке относится к элитной недвижимости и бизнес-классу, то есть цены на землю в Курортном районе на первичном рынке — от 600 тыс. до 2 млн руб. за сотку. В то же время на вторичном рынке есть предложения и по 400 тыс. за сотку — стоимость зависит от расположения участка и наличия коммуникаций».

Дина Мартынова, журнал «Загородное обозрение» №06, июнь 2011г.

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку