Закрыть
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Квадратные метры от государства Обзор жилищных программ 2020 года

20.11.2020

Квадратные метры от государства Обзор жилищных программ 2020 года

Со времен булгаковского Воланда квартирный вопрос не теряет актуальности. Более того, интерес к обретению комфортных квадратных метров стараются подогреть на государственном уровне: запускаются долгосрочные и краткие жилищные программы с недорогими кредитами и «живыми» субсидиями. «Линия полета» рассказывает, на какие льготы могут рассчитывать покупатели квартир в России.

Большинство субсидий и преференций так или иначе завязаны на ипотечное кредитование. Банковский продукт, набравший обороты и популярность в середине 2000-х годов, дал реальную возможность улучшить жилищные условия и простимулировал строительный и банковский секторы экономики (что особенно ощущалось в кризисные периоды). По данным Центробанка, в 2006-2019 годах российские банкиры выдали 6,4 трлн рублей кредитов только на покупку жилья в новостройках. Понимая экономическую значимость ипотеки, государство предлагает рынку и покупателям некую win-win комбинацию, чтобы одновременно поддержать покупателей, банки и строителей.

Проценты или деньги

Программы для тех, кто намерен в ближайшее время улучшить свои жилищные условия, работают опосредованно или напрямую. В первом случае заемщику снижают процентную ставку по ипотеке, а компенсацию из бюджета получает банк-кредитор. По этой схеме действуют все программы ипотеки с господдержкой. Во втором варианте гражданин может рассчитывать на субсидию или компенсацию, которая частично или полностью покроет жилищный кредит.

К существующим программам жилищных льгот и субсидий можно добавить реструктуризацию старых ипотечных кредитов (перекредитование по более выгодной процентной ставке), ипотечные каникулы для граждан и предпринимателей, которые лишились части доходов, а также налоговый вычет – возврат с НДФЛ в размере 13% дают на первую покупку жилья, таким образом можно вернуть до 260 тыс. рублей.

Льготная ипотека. Осторожно, двери закрываются?

Текущий год проходит под бедственным флагом пандемии. Когда на фоне социальных и экономических ограничений спрос на квадратные метры упал почти на 70%, а потенциала для роста цен у продавцов недвижимости не осталось, помогать отечественному рынку недвижимости, как и в кризис 2014-го, призвали ипотеку с господдержкой. В апреле Владимир Путин утвердил процентную ставку по жилищному кредиту в 6,5% годовых. Чтобы обеспечить меру, из казны выделили 9,5 млрд рублей.

Сейчас по программе можно купить жилье стоимостью до 12 млн рублей в Москве и Петербурге, до 6 млн – в регионах. Эксперты, опрошенные «Линией полета» в один голос называют меру беспрецедентной. «Настолько низкими ставки по кредитам на первичном рынке никогда не были. Это впервые за всю историю ипотечного кредитования», – отмечает ведущий эксперт по недвижимости группы компаний «Адвекс. Недвижимость» Елена Василевская.

«От меры выигрывают и застройщики, и клиенты: у первых нет застоя квартир, а вторые получают более выгодные условия», – уверен вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Дмитрий Рубин.

Интересно, что на старте программы в конкурентную борьбу за клиента включились банки. Например, кредит на новую квартиру в Петербурге можно взять под 5,85% и ниже. Впрочем, до завершения этого «праздника ипотеки» осталось недолго: программа действует только до 1 ноября 2020 года.

«Есть опасения, что с ноября спрос на новостройки резко упадет в связи с окончанием действия субсидированной ипотеки. Все, кто хотел купить квартиру в новостройке, покупали летом. Надо отметить, что прошедшим летом спрос был крайне активным. И если сейчас окажется, что спрос уже удовлетворен, а ипотечные ставки вырастут, покупателей будет немного», – предостерегает Дмитрий Рубин.

Негативный прогноз может и не оправдаться: Минстрой не исключает продление программы до 2021 года.

Сельская жизнь по-взрослому

Не менее любопытную программу «Сельская ипотека» запустили еще до пандемии, в марте 2020 года. По ней можно рассчитывать на сельское жилье по ставке 2,7-3% годовых (первоначальный взнос от 10%, срок – до 25 лет). Программу курирует Министерство сельского хозяйства. Основные банки-кредиторы – Россельхозбанк и Сбербанк. Как следует из названия, мера призвана заселять и развивать российские просторы. Квартиру, дом или таун-хаус можно купить почти в любом уголке страны с населением менее 30 тыс. человек. В программу разумеется, не входят городские поселения и округа Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.

Соблазнительно низкая ставка по кредиту действительно привлекла россиян (к лету банки выдали около 32 млрд рублей «сельских» кредитов), и в 2020 году на программу выделили миллиард рублей. Немалый спрос ожидаемо отметили в Ленинградской области, точнее – в ближайших пригородах Петербурга. «Эта программа вторая по востребованности после ипотеки с господдержкой. Однако спрос на нее был такой высокий, что квота очень быстро закончилась», – сообщил изданию Дмитрий Рубин.

Со временем сложнее стало и попасть в программу. «В Ленинградской области уже произошло несколько трансформаций: сначала ипотека была одобрена практически на всю область, и мы получили огромный спрос на многоэтажки в тех же Буграх – можно было купить квартиру с минимальным первоначальным взносом, дождаться сдачи (или взять уже сданные варианты) и заняться арендой, платежи от которой закрывали бы ипотеку. Региональные банки и власти вовремя спохватились, вычеркнули районы с плотной застройкой, сократили перечень локаций – теперь вблизи Петербурга не найти вариантов, подходящих под программу», – комментирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. Эксперт обращает внимание, что помимо прочего в обновленной программе прописаны обязательства заемщика, например, о стаже работы на территории региона, где приобретается квартира. «При этом в кредитных договорах этот пункт не прописывается. Любопытно, какие элементы программы появятся или исчезнут из-за этих договоров и условий для регионов, на которые распространяется «Сельская ипотека», – рассуждает господин Ельцов.

Кроме усложнения требований, подходящее жилье в 47 регионе придется еще поискать. «Сельская ипотека в большинстве случаев не выдается на стройку дома. Купить с пониженной ставкой можно готовый дом, при этом он должен быть пригоден для круглогодичного проживания: с электричеством, водопроводом, отоплением. Одобрение на стройку дают редко», – поделился существующей практикой Дмитрий Рубин.

«Детские» квадратные метры

Ярким проявлением рынка ипотеки в 2019 году участники рынка считают улучшенную программу «Семейная ипотека». По ней минимальная ставка составила 4,5% годовых и сохраняется на весь срок кредитования (ранее – 6% годовых). На реализацию программы в 2020 году направлено 11,5 млрд рублей, в будущем году – 11,1 млрд рублей. И если в минувшем году объем выдачи «детской» ипотеки занимал долю в 1%, то в нынешнем, по подсчетам ЦИАН, ее доля выросла до 11%.Дополнением к «детской» ипотеке можно считать материнский капитал, который оформляют в Пенсионном фонде. Семьям, в которых с 1 января 2019 года родился третий или последующий ребенок, государство выделит по 450 тыс. рублей. С учетом расширения программы с выплатой и на первенца, общая сумма жилищной поддержки многодетной семьи превысит миллион рублей. Всего в 2020 году на выплату такой финансовой помощи направили более 9,5 млрд рублей.

Деньги материнского капитала можно будет потратить на покупку квартиры и частного дома (с этого года мера распространяется и на дома в садоводствах). Правда, говорят эксперты, субсидии на стройку домов имеют бюрократические нюансы: в Пенсионном фонде крайне придирчиво относятся к справкам и чекам на семейную стройку. Земельный участок для домика на природе или денежную компенсацию на таковой многодетные семьи Петербурга и Ленобласти могут получить по так называемому «Земельному сертификату», который оформляют уже в районной администрации. Правда, и здесь важно учесть бюрократическую составляющую и ограниченность земельного ресурса.

Квартира за погоны

В особую категорию можно отнести программу «Военная ипотека», которую курирует Росвоенипотека подконтрольная Минобороны. Получить ее могут военные и сотрудники силовых структур (МЧС, Росгвардия, ФСО, спецназ). По сути «Военная ипотека» – это накопительная ипотечная система (НИС) или счет, на который действующему военному ежегодно начисляют определенную сумму (например, в 2020 году она составляет 288,4 тыс. рублей.

Воспользоваться накоплениями можно будет только спустя три года службы (в будущем планируют увеличить до пяти лет). Как правило, деньги идут на первоначальный взнос по ипотеке. При существующей системе военный оформляет жилищный кредит, а купленная квартира или дом находятся под двойным залогом – у банка и государства. По той же НИС, пока человек служит, долг оплачивает государство, а в случае увольнения обязательства по кредиту переходит уже бывшему военному.

Проверены временем

Не первый год в России действуют масштабные жилищные программы (в том числе по нацпроекту «Жилье»), которые предполагают «живые» субсидии от государства, частично или полностью покрывающие ипотечный кредит или стоимость жилья. Получить льготу и обзавестись собственными квадратными метрами по государственным долгосрочным жилищным программам могут молодые люди до 35 лет (в Петербурге работает программа «Молодежи – доступное жилье»), люди с особыми потребностями, малоимущие граждане, ветераны военных действий (в Северной столице для них действует программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге»), учителя и врачи (например, по программам 2020 года «Земский учитель», «Земский доктор» и «Земский фельдшер» можно получить субсидию до 1,5 млн рублей на покупку жилья в поселках Ленобласти), жители коммуналок («Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» и программы расселения ветхого жилья в Ленобласти), многодетные родители и семьи, воспитывающие особого ребенка (здесь, к слову, имеют место комбинации региональных субсидий с материнским капиталом и семейной ипотекой). За последние пять лет на жилищные льготы программы «Жилье» направили почти 664 млрд рублей. Особенности и объемы этих мер определяют на уровне регионов. Оператором жилищных программ выступает государственная компания «Дом.рф» (ранее – «Агентство ипотечного жилищного кредитования»). В Петербурге за получением субсидий следует обратится в районную администрацию и в Горжилобмен (в других регионах – жилищный отдел местной администрации). Льгота положена лишь тем, кто подтвердит статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В Петербурге им (не без скрипа) признают того, кто прожил в Северной столице не менее 10 лет и ютится на площади менее 9 кв.м (да, 9,5 – уже перебор). Размер такой субсидии высчитывают по хитрой формуле, исходя из 36 кв.м жилья и средней рыночной стоимости квадрата (около 76 тыс. рублей за кв.м). К программам для военных и очередников нередко привлекают инвесторов. Они строят новые дома под программу (такие жилые проекты есть, например, в Шушарах, Пушкине, Петродворце и Красном Селе) или реконструируют старые здания (например, в Петербурге отремонтировали и перестроили 15 аварийных домов в Адмиралтейском, Василеостровском, Красносельском, Кронштадском и Невском районах, а затем продали квартиры в них по программе помощи молодым семьям).

Доступные метры и осторожные банки

Не взирая на пандемию и девальвацию, существующие меры поддержки ипотеки в 2020 году принесли ощутимые плоды. Так за январь-август россиянам выдали почти 900 тыс. ипотечных кредитов на 2,2 трлн рублей (почти на 26% больше аналогичного периода 2019 года), а льготными ставками воспользовались 15 тыс. семей.

По словам Елены Василевской, быстрее всего можно получить варианты льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке. «Материнский капитал чаще применяется для погашения уже имеющейся ипотеки, социальные выплаты и жилищные займы для очередников чаще направляются на покупку квартир на вторичном рынке жилья, реже – на покупку домов», – комментирует эксперт.

Несмотря на кажущуюся доступность ипотеки с изобилием программ и схем, кризисные явления не прошли бесследно для рынка. «Снизился процент одобрения ипотеки. Если раньше примерно 75% получали одобрение, то сейчас – 50-60%. Это достаточно серьезное падение, однако, возможно, это связно с тем, что огромное количество людей в погоне за низкой ставкой решили попытаться взять ипотеку, при этом не являясь платежеспособной аудиторией. Также есть вероятность, что влияние оказали более строгие условия банков для выдачи льготной ипотеки», – рассказывает о неочевидных нюансах льготного кредитования Дмитрий Рубин. По его словам, проще всего сейчас получить ипотеку под вторичное жилье, банки охотнее всего ее выдают из-за более высокой процентной ставки (8,5% годовых). Эксперты MMIR.PRO тоже отмечают ужесточение требований банков к заемщикам: «Не все покупатели после самоизоляции смогли вернуться на прежний уровень дохода. Ипотечные продукты даже при такой низкой ставке могут стать для них недоступны».

«Не резиновый» бюджет – еще одна препона для получения льгот. «Так как все меры поддержки имеют свои лимиты бюджета, сроки, индивидуальные условия участия, то получить конкретную помощь государства непросто. Нужно быстро принимать решение о своих возможностях и оперативно обращаться за участием», – советует Елена Василевская.

Сложнее всего приходится очередникам по жилищным программам, которые нередко годами ждут субсидий. Более того, из-за пандемии в правительстве Петербурга сообщили о сокращении на 5,3 млрд рублей финансирования программ «Молодежи – доступное жилье» и «Расселение коммунальных квартир» (мер для многодетных семей, семей особыми детьми и бюджетников сокращения не коснулись). «Проще получить ипотеку с господдержкой, да и для нее ресурсы уже заканчиваются», – резюмирует эксперт «Адвекс».

Текст: Ольга Головина, журнал «Линия полета» №157 (октябрь-ноябрь 2020 г.)

Ссылка на публикацию: https://spblp.ru/

Возврат к списку