Закрыть
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Советы опытного риэлтора начинающим инвесторам

12.07.2016

Советы опытного риэлтора начинающим инвесторам

В какие квартиры, по Вашему мнению, лучше всего вложить средства?

Все зависит от цели вложения. В любом случае, надо учесть все нюансы дальнейшего использования купленной квартиры. Вложение - инвестиционный проект, поэтому, в первую очередь, надо продумать доходность этого мероприятия.

Если инвестор хочет в будущем перепродать квартиру?

Если квартира берется в "новострое" с целью дальнейшей продажи, то выгода будет больше на более ранних сроках строительства, что называется "на старте продаж". В этом случае надо внимательно продумать, что будет к тому времени, когда дом построится. Особую опасность, для неподготовленных инвесторов, скрывают большие пятна застройки. Как правило, когда приходит время продавать, на рынок  одновременно выходит огромное количество аналогов. Все квартиры одинаковые, взять можно только какой- то "изюминкой". Эту самую "изюминку" надо просчитать до покупки. Чаще всего, чтобы объект был ликвидным, приходится выставлять цену по нижней границе, это проще сделать, если готовиться заранее и не пытаться извлечь сверхприбыли, помня, что "жадность порождает бедность" и  переоцененный объект будет стоять, "кушать" квартплату, время и нервы хозяина.

    
 Ермолаева Людмила Николаевна.jpg
 Людмила ЕРМОЛАЕВА, менеджер компании "Адвекс-Приморский"

На что надо обратить внимание, если инвестор хочет в будущем сдавать квартиру?

Если квартира берется с целью сдачи в наем - внимания заслуживают другие особенности объекта. Пока идет строительство - дохода нет, он появится позже. Надо просчитать время ожидания и планируемый доход. Здесь как раз начальные очереди нового жилого комплекса весьма интересны. Такие квартиры охотно снимают те, кто строится в более поздних очередях. Пока квартал не разросся, конкурентов меньше и можно несколько лет не беспокоиться. Потом, когда готовых квартир станет больше, а ожидающих постройки своей квартиры - меньше, начнут падать арендные ставки и доход уменьшится, тогда можно будет уже и продавать. Причем по нижней границе цен, потому что какое- то количество прибыли квартира уже принесла.

Если для сдачи в найм берется квартира на вторичном рынке, надо проанализировать инфраструктуру, удобство расположения и востребованность на рынке аренды конкретного вида квартир.
При этом, что бы ни приобреталось, надо всегда помнить, что жизнь порой совершает немыслимые кульбиты, и всегда есть вероятность, что в купленной квартире придется жить самому, это тоже не надо упускать из виду.

Какие квартиры наиболее популярны у инвесторов?  И к чему это приводит?

Довольно много людей постоянно занимаются инвестициями на рынке недвижимости, они много времени тратят на анализ и расчеты прежде, чем купить что-либо. Новички же, начитавшись рекомендаций "бывалых" из интернета, часто покупают то, что не решает их целей. Например, в большом жилом комплексе, на стадии передачи квартиры, берут по переуступке какой-то вариант и через полгода, оформив собственность, пытаются его продать, удивляясь неожиданно маленькой прибыли или вовсе ее отсутствием. Выгоднее было бы эту квартиру сдать.

Или же, взяв квартиру на "вторичке",  инвесторы делают в ней ремонт и начинают ее продавать по более высокой цене.  Однако ремонт, если это не инкрустация ценными породами древесины и драгметаллами, квартиру не удорожает настолько, чтобы это было удачной инвестицией.

Аналогичные проблемы влечет за собой самая дешевая квартира в доме, она, как бы ни выросла цена, всегда будет дешевле других, потому что просто так ничего не бывает, в квартире есть неустранимые нюансы, снижающие общую ликвидность. 
Да,  когда-то на рынке была ситуация, когда купленные "на старте" квартиры, по окончании строительства стоили так, что продав одну, можно было вновь купить две такие же "на старте". Но за время моей работы (с конца прошлого века) это было всего один раз и продолжалось около 2-3 лет. Однако воспоминания об этом периоде истории развития рынка недвижимости так въелось в память народную, что немало граждан вкладываются в расчете именно на это, а потом сетуют: "нонеча не то что давеча".

Ваши советы начинающим инвесторам.

Ну во-первых, совет А.С.Пушкина  "не гонялся бы ты поп за дешевизной", в нашем случае - нельзя вкладываться ориентируясь только на низкую цену. Что еще нельзя? Нельзя вкладываться по совету непроверенного человека, нельзя вкладываться в проекты непроверенного застройщика, т.е. если застройщик не имеет хороший (и большой) послужной список завершенных проектов, которые сдавались в срок. Новая опасная тенденция на рынке - создание мелких псевдо-брокерских компаний, которые  объединяют маленькие деньги нескольких начинающих инвесторов в реализацию одного небольшого проекта (например расселение кв на 1 этаже) обещая большую прибыль после ее продажи. Очень большой риск.

Надо всегда помнить, что инвестиции на рынке недвижимости - всегда долгосрочный проект. Если вдруг удается быстро заработать, это скорее случайность. Вложение больших средств всегда рискованно и делать это, посовещавшись с кем попало, так же безответственно, как и наобум. При всех постигших нас на кризисе неприятностях, включая хлынувший на рынок недвижимости поток случайных и неподготовленных людей, все же грамотных профессионалов достаточно, чтобы получить консультацию и не страдать от неоправданных надежд и крушения планов.

Корпорация «Адвекс. Недвижимость» (812) 322-52-00

Возврат к списку