Закрыть
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Отчет по V Национальному Конгрессу Российской Гильдии риэлтеров.

19.07.2002

Отчет по V Национальному Конгрессу Российской Гильдии риэлтеров.

24.06.02 – 28.06.02 – в Москве состоялся V Конгресс Российской Гильдии риэлтеров. Корпорация «Адвекс» была представлена в следующем составе: Президент корпорации Романенко Александром Юрьевичем, Генеральный директор ЗАО «Адвекс-Росстро» - Гаврильчук ВладимирСеменович и директор Невского отделения Баранов Сергей Геннадьевич.

В первый день работы для нашей делегации загородным отделом московского агентства недвижимости «МИЭЛЬ» был организован бизнес-тур в новый строящийся поселок коттеджевого типа «Борвиха-2», который находится в 10 километрах от Московской кольцевой автодороги по Рублево – Успенскому шоссе. Это самое престижное место в Московской области. Поселок состоит из 14 таунхаусов на 94 секции. Стоимость одной секции составляет от 200 до 419 тысяч долларов, в зависимости от типа секции. Некоторые секции (порядка 10%) будут предлагаться в долгосрочную аренду (минимум на один год со стандартным набором мебели) и в аренду с правом выкупа. Поселок будет иметь развитую инфраструктуру. Срок окончания строительства – сентябрь 2002 г.
На пути в Борвиху нам были предоставлены некоторые данные о работе агентства «МИЭЛЬ» и о рынке загородной недвижимости Московской области. В частности следующее:
 Самым престижным направлением в Московской области является западное, так как считается наиболее экологически чистым местом Подмосковья. Кроме того, многие руководители страны, Москвы и Московской области являются владельцами жилья в этой части. Цены в Московской области на востоке в 3-15 раз дешевле, чем на западе. В абсолютных значениях – на востоке – от 400 долларов за сотку, на западе – от 20000 до 50000 долларов за сотку в некоторых случаях. Даже в самой Борвихе разброс цен – 2000 – 50000 долларов за сотку. В районе санатория Борвиха – от 35000 до 50000 долларов за сотку. Стоимость квадратного метра жилья в области достаточно сложно определить, поэтому определяют стоимость земли.
 Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» было основано в 1990 г. Сейчас в компании работает около 1500 человек. Агентство имеет несколько подразделений:
1. управление вторичного рынка (квартиры) – работает больше всего человек;
2. управление загородной недвижимости (всего 200 человек) – включает 9 отделов продажи, включая отдел новостроек и дачный отдел; 3. отдел оформления.
Руководство компании добилось, чтобы от одного агента зависело не больше 30% сделки, что, по их мнению, приводит к улучшению качества обслуживания клиентов. Агенты специализируются как агенты продавцов и агенты покупателей. Деление процентов – строго 50/50. Для работы с клиентами существует две формы договоров: эксклюзив и неэксклюзив. Эксклюзивные договоры составляют порядка 70% объектов. Сами объекты находятся в базе данных агентства, и любой агент из любого отдела может привести покупателя на выбранный им объект. Между разными агентствами обмен информацией не ведется. Агент продавца довольно редко (5% от общего числа сделок) выступает в роли агента покупателя на тот же объект. «МИЭЛЬ» выпускает ежеквартально журнал «Искусство выбора» тиражом 10000 экземпляров, где представлены все объекты загородной недвижимости, при этом в журнале указан лишь один многоканальный телефон агентства. Звонящий по многоканальному телефону клиент по совершенно случайной схеме попадает в один из отделов к дежурному агенту, который и будет представлять его интересы. Сам журнал выпускается только для распространения по серьезным компаниям, где возможно найти платежеспособных клиентов. К такому механизму работы они пришли совершенно сознательно. Внешними базами данных (от других фирм) агентство не пользуются, так как почти во всех других фирмах Москвы деление % между агентом продавца и агентом покупателя 50/50 пока не приемлемо. 30% объектов поступают в базу данных по рекламе фирмы, 70% - по рекомендациям. В фирме есть установка, что продавцов лучше искать «ножками», а покупателей – по рекламе. Существуют четко расписанные обязанности агента продавца и агента покупателя (стандарты действий). По мнению агентства и агентов «МИЭЛЬ», гораздо выгодней стараться искать не покупателя на свой объект, а искать вместо этого другой объект. Тем более, что клиент, позвонивший по рекламе конкретного объекта не всегда берет его, и ему приходится показывать другие объекты, которые залистингованы у других агентов. Поэтому сотрудничество между агентами им же выгодней. Как считает руководство «МИЭЛЬ», если агенты начинают специализироваться как агенты продавцов или агенты покупателей, то они зарабатывают больше денег, особенно при условии деления процентов 50/50. При такой схеме работы появляются агенты, которые лишь листингуют объекты, и это всем выгодно, так как появляется больше объектов в базе, следовательно, у агента покупателя больше вариантов для своих клиентов. Примерно по такой же схеме работает и отдел первичного строительства загородной недвижимости. Там в роли агента продавца выступает представитель отдела первичного строительства, а в роли агента покупателя – те же агенты вторичных отделов. Агентство «МИЭЛЬ» контролирует московский рынок загородной недвижимости на 15%. «МИЭЛЬ» – самая дорогая компания в Московской области. Абсолютный размер комиссионных на московском рынке загородной недвижимости – минимум $3000 (меньше не работают), средний размер – около $10000.
 В агентстве «МИЭЛЬ» есть отдел обучения персонала, руководителем которого является Мурашова Елена Евгеньевна. Обучение ступенчатое – подготовка и переподготовка. Есть несколько ступеней: нулевая - стажер, первая - прием агента на работу и вторая – переход из агентов в специалисты. До третьей ступени обучения дело пока не дошло.
Существуют следующие категории агентов: стажер, агент, специалист, эксперт, ведущий эксперт.

На второй день пребывания нашей делегации в Москве состоялось торжественное открытие V Национального конгресса по недвижимости. В этот же день состоялись пресс-конференция, пленарные заседания, а так же начали работу следующие секции: виртуальный Клуб риэлтеров, брокерская деятельность, девелопмент, международная секция, управление персоналом (обучение). На секциях состоялись различные выступления. Тезисы некоторых из них:
 На брокерской секции выступал Бегунов Алексей (агентство «Бекар»). Главным в его выступлении была PR-акция их Гарантийного обязательства о 100% выплате клиентам, всех потерянных денег при вынесении судебного решения о расторжении сделки (кстати, в материалах агентства «МИЭЛЬ» упоминается такое же Гарантийное обязательство). Подобных случаев в агентстве «Бекар» не было, так как, по их словам, они производят качественную проверку. По словам Бегунова, не было ни одного отрицательного судебного решения.
 Особый интерес вызвало выступление представителя фракции «Яблоко» в Государственной думе. Он отмечал некоторые коллизии в законах, принимаемых Госдумой, особенно в Земельном кодексе. Им было отмечено, что в подавляющем большинстве развитых стран вообще нет Земельного кодекса, так как земля относится к недвижимости и не должна иметь особого статуса. Кроме того, некоторые статьи нового Земельного кодекса позволяют чиновникам под различными предлогами изымать землю из собственности одних и передавать другим, что создает благодатную почву для коррупции.

Третий день был полностью посвящен работе секций. К вышеперечисленным секциям подключились: оценочная деятельность на рынке недвижимости; управление ассоциацией, информационные технологии в риэлтерской деятельности; страхование на рынке недвижимости; анализ рынка недвижимости. В заключительный четвертый день работы конгресса состоялось подведение итогов V Национального Конгресса, пресс-конференция, XI Съезд РГР, собрание членов FIABCI-Россия и собрание членов Ассоциации Управляющих Недвижимостью.
Конгресс сопровождался обширной культурной программой.
05.07.02 С.Баранов

Возврат к списку