О фирме

Пресса о нас. Апрель 2007:

Загородные поселки
The St.Petersburg Times, Real-Estate Catalogue от 01.04.2007

Примета современного рынка недвижимости - коттеджный поселок может оказаться более рентабельным, чем проект в любом другом сегменте рынка недвижимости. Почему?

Ответ прост – повышенный спрос на подобные объекты.

Деловые люди появившиеся в 90-ых годах в России сначала вкладывали деньги в бизнес, потом на первую прибыль покупали иномарки, потом опять вкладывались в бизнес, ездили по миру, останавливаясь в дорогих отелях, потом разными способами  доказывали себе и окружающим свою статусность…И вот,  повзрослев  и  подустав,  задумались о чем-то совершенно новом. Захотелось вдруг «мирной заводи»- где тишину нарушают только птицы, где  можно посидеть на траве, но посидеть комфортно и безопасно… Захотелось загородного дома для себя и своих близких.

Москву и москвичей эта мысль посетила традиционно раньше, т.к. они раньше устали. Спрос рождает предложение и теперь на московском рынке  представлены более 300  коттеджных поселков. Питер, опять же традиционно, подотстал на два-три года, зато сейчас по темпам строительства столицу уже догоняет.

На рынке недвижимости традиционно деление на стандарт-, бизнес и элитный сегмент. Сразу оговорюсь, многие специалисты используют термин «Эконом» для обозначения нижнего сегмента, но в ситуации с сегодняшними ценами это кажется мне насмешкой. К тому же этот термин изначально приводит клиента к  мысли о том, что  на нем экономят, а сам объект недостаточно качественный.

Традиционными параметрами определения сегмента на рынке недвижимости являются:  месторасположение, качество домостроения, транспортная доступность, инфраструктура, экология, социальная однородность, цена.  Это относится и к городским квартирам и к загородному домостроению. Однако дальше начинаются отличия.

Если в городе все просто, на первом месте – местоположение – и если это не Золотой треугольник,  не Каменный или Крестовский острова, то это уже «элита категории В», что не оспаривается. С загородным рынком все сложнее.

Традиционно с советского периода, элитным считается Карельский перешеек. Почему? Во многом это связано с нашей памятью и представлениями.  Брэнд Карельского перешейка как места элитного отдыха формировался еще во времена Советского Союза – именно там были госдачи чиновников и партийных деятелей Ленинграда, там же выросли их дети и внуки. Там же (в Солнечном) был  и первый «культурный» пляж «Ласковый» с удивительным по тем временам дизайном, с кафе, музыкой и ощущением иной жизни, куда приезжали рядовые советские люди со своими детьми и тоже увозили с собой ощущение элитности.

Предместья императорского Петербурга – Царское Село, Павловск, Петродворец, Гатчина, Ораниенбаум  - элита 19 века – не соответствовала ощущениям советского человека. Причем и память о том, что это были летние резиденции царского двора и высших слоев российского общества, разрушалась. Почему, тоже понятно. Так сместились акценты.

Поэтому первые дорогие коттеджи естественно появились на Карельском перешейке. И на сегодняшний день, самая дорогая земля в пригороде Санкт-Петербурга находится в Курортном районе (пос. Репино, Комарово, Солнечное). Здесь ее стоимость доходит до 80 000 долларов за сотку при средней цене предложения от  20-25 тысяч. Но ситуация начинает меняться и стоимость земли в Пушкине, Павловске, Петродворце в  местах в непосредственной близости от дворцов и парков постоянно растет и сегодня средняя цена предложения там – 10-15 тысяч за сотку. Причем к этим районам особый интерес проявляют с одной стороны москвичи, с другой стороны – иностранные инвесторы.

Еще одна примета времени - постепенно уходит в прошлое покупка частными клиентами земли под застройку.  Они проявляют гораздо больше интереса к покупке домов в загородных поселках. Причины понятны. Не надо тратить время и  нервы на проведение инженерных коммуникаций и само строительство. Гораздо интереснее заниматься дизайном и обустройством участка и уже построенного дома. К тому же поселок изначально предлагает тебе гарантии безопасности, социальной однородности, наличия определенной инфраструктуры. То есть то, что не может дать отдельно стоящий коттедж в дачном поселке. Возрастают требования покупателей и к качественным характеристикам объектов. 

Спрос рождает предложение и на сегодняшний день в Санкт-Петербурге и ЛО проектируются, построены и строятся порядка 100 загородных поселков. Большая их часть находится в северном направлении (Курортный, Выборгский, Приозерский, Всеволожский), южное направление (Пушкинский, Павловский, Петродворцовый, Ломоносовский,  Гатчинский, Тосненский) менее развито. В некоторых районах Ленинградской области поселков еще нет (например: Лужский, Волосовский, Волховский, Киришский, Тихвинский и др).

Естественно, на первых порах девелоперы отдали должное строительству  рентабельных элитных поселков в наиболее популярных местах отдыха. Однако их строительство связано с наличием свободных пятен под застройку. Но таких мест на сегодняшний день уже практически нет. В результате появляются  поселки, которые позиционируются застройщиками как верхний сегмент,  но находятся либо в спорных местах, либо в «нераскрученных» районах. А  клиенты при покупке дома без отделки за 600-700 тысяч хотят, чтобы он соответствовал всем параметрам элитного загородного домостроения. 

Инфраструктура, наряду с  природными характеристиками и транспортной доступностью входит в тройку решающих   факторов  для покупателей верхнего и среднего сегмента (на нижнем на первом месте стоит все же  цена).

* поскольку у большинства покупателей коттеджей в элитных поселках одним из обязательных условий является  пространство  «private life» то в последнее время предпочтение отдается участком как минимум от 20 соток.

И здесь девелоперу важно найти  «золотую середину». Можно придумать «фишку» которая будет обыгрывать недостатки (например: уникальный архитектурный проект при сомнительном местоположении,  вертолетная площадка при плохой транспортной доступности и т.д.), можно заполнять свой поселок различными дополнительными опциями, а можно  перепозиционировать проект на средний сегмент со всеми вытекающими последствиями. К тому же спрос на  элитные объекты стабилен, но не высок. В то время как поселков категории «стандарт» явно не хватает. В результате самое большое количество поселков сейчас позиционируются в бизнес-сегменте, поскольку это дает девелоперу большую свободу в выборе местоположения и опций поселка.

Средние цены по направлениям.

На сегодняшний день самый высокий спрос на объекты в загородных поселках со стоимостью до 300 тысяч, с площадью дома до 200 метров, а участка в районе 10-15 соток. Приоритеты по обязательным условиям проживания у покупателей распределены следующим образом: гарантии безопасности, хорошие природные условия (лес и вода), качественная постройка (в отличие от Москвы, где на первом месте стоят каменные коттеджи, в Питере большой интерес вызывает деревянное – особенно по финским технологиям – домостроение), а так же местоположение в ареале 50-70 километров от города.

В заключение хочется привести небольшую справочную таблицу с перечислением существующих проектов загородных поселков, которая дает большую пищу для раздумий и дальнейших изысканий. Однако я советую все же обращаться за комментариями к профессионалам, которые работают на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.