О фирме

Пресса о нас. Январь 2003:

Интервью с Владимиром Николаевичем Федоровым, менеджером-консультантом по операциям с недвижимостью компании «АДВЕКС-РОССТРО».
Журнал «Городское обозрение» от 02.01.2003

ИНТЕРВЬЮ С ВЛАДИМИРОМ НИКОЛАЕВИЧЕМ ФЕДОРОВЫМ, МЕНЕДЖЕРОМ-КОНСУЛЬТАНТОМ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ КОМПАНИИ "АДВЕКС-РОССТРО".

"ЭЛИТНЫЙ МЕТР - ОН ЦЕННЫЙ САМЫЙ"

Не секрет, что сегодня при наличии устойчивого спроса на элитное жильё, существует большое количество агентств, предлагающих недвижимость в этом секторе. Как сделать правильный выбор и не совершить роковой ошибки при принятии решения о покупке, своим опытом делится Владимир Николаевич Фёдоров - менеджер-консультант по операциям с недвижимостью компании «АДВЕКС-РОССТРО».
-Владимир Николаевич, расскажите, пожалуйста, каким требованиям должно соответствовать жильё, претендующее на звание «элитного»?
-Определяющим показателем является месторасположение. Сегодня география распределения элитных пространств на карте Санкт-Петербурга сложилась и известна: это район, ограниченный изгибом Невы и Невским проспектом (за исключением промышленных зон, таких как Синопская набережная и прилегающие улицы); набережные рек и каналов (Нева, Мойка, канал Грибоедова, Фонтанка, Крюков канал, Карповка);пешеходные зоны (в центре-Малая Садовая и Малая Конюшенная, на Васильевском Острове – 6-7-линии);микрорайоны,прилегающие к станциям метро «Горьковская», «Петроградская», «Московская», «Парк Победы»; Каменный и Крестовский острова и некоторые другие места, обособленные или примыкающие к вышеназванным. Но в любом случае, в силу исторически сложившейся некой хаотичности застройки, мы говорим о локальных участках, которые отвечают определению элитного месторасположения. Следующим критерием является «метраж». Он определяется, исходя из размеров семьи каждого заказчика, но, как правило, это 4-5 комнат, включая 3 спальни (в том числе детская, гостевая), соответствующее количество санузлов (обычно 2, максимум 3), гостиная, кабинет, кухня-столовая, места общего пользования (холл, технические комнаты, кладовые). В итоге получается площадь 150-200 кв.м. - это самая востребованная площадь на рынке элитного жилья сегодня.
Актуальность в последнее время приобрёл такой критерий как высота потолка, так как некоторые строительные компании, возводя дом, называемый ими элитным, стремятся в заданную градостроительными правилами высоту здания, «вписать» как можно большее число этажей. В итоге жилые помещения перестают отвечать требованиям эргономики, предъявляемым к элитной недвижимости (представьте себе кухню-столовую или гостиную площадью 35 квадратных метров с высотой потолка 2,8 метра?)
Этаж - обязательно не первый, желательно не последний, хотя существуют заказчики, проявляющие интерес к мансардам и пентхаузам.
Планировки квартир должны быть, как минимум, двусторонними, а желательно, имеющими вид из окон на 3-стороны. Немаловажным фактором является наличие охраняемой парковки или гаража.
Важность такого понятия как «однородность социума» нельзя недооценивать. Только при наличии этого фактора создается свой особый микроклимат дома, когда в нём живут люди, желающие и, главное, имеющие возможность вкладывать деньги не только в собственные жилые помещения, но и в благоустройство нежилых помещений (лестницы, чердаки, подвалы и, что немаловажно, придомовую территорию). В моей практике было много случаев, подтверждающих положительное влияние этого компонента на повышение комфортности проживания в целом. Например, жильцы дома (часть из них - клиенты нашей компании), расположенного на набережной реки Карповки, дом 19, (являющегося архитектурным памятником, построенным в стиле «модерн» архитектором А.И. Зазерским), общими усилиями привели в идеальный порядок не только лестницы, но и окружающую территорию, подарив своему дому «новую жизнь».
-Владимир Николаевич, как бы Вы охарактеризовали сложившуюся на рынке элитной недвижимости ситуацию с соотношением цена-качество и спрос-предложение на сегодняшний день?
-Дело в том, что владельцы недвижимости в упомянутых выше элитных районах не спешат с ней расставаться, количество пятен под застройку здесь ограничено, а существование устойчивого спроса приводит к достаточно активному росту цен на элитную недвижимость. Сегодня уже не кажутся абсурдными цены 2-3 тысячи долларов США за 1 квадратный метр. Вот цифры из проведённого мной аналитического исследования по этому вопросу :

№ п/п	Район	Средняя стоимость 1 кв.м. элитной недвижимости (долл. США)
		Размены - расселения	Прямые продажи	Квартиры с ремонтом	Новое строительство или реконструкция
					без отделки	с отделкой
1	Центральный	600-900	700-1300	1500-2500	1000-2000*	до 3000-5500
2	Петроградский	550-870	650-1200	1400-2200	850-1200**	до 2000-4000
3	Василеостровский	500-800	550-800	900-1200	750-1050	до 1500
4	Московский	700-900	750-950	1200-1500	700-1000	900-1200
5	Адмиралтейский	500-800	650-850	1000-1500	650-1000	до 1000-2000

Примечание (по последним данным агентства недвижимости «АДВЕКС-РОССТРО»): *- для Невского проспекта- 1200-2500 (долл.США/кв.м). **- для Каменного острова-до 3000 (долл.США/кв.м), - для Крестовского острова –1600-2000 (долл.США/кв.м)
-Учитывая названный порядок цен, принципиальное значение приобретает вопрос выбора компании, которой можно доверить такую важную миссию как подбор и покупка своего жилья. Каким требованиям должно соответствовать агентство недвижимости?
-Безусловно, огромное значение имеет репутация компании, а также наработанный опыт. Я считаю разумным обращаться в агентство, давно существующее на рынке и хорошо себя зарекомендовавшее, а также обладающее полной базой данных, которое ведёт статистику, проводит анализ рынка недвижимости, предоставляет консалтинговые услуги. Часто предложения элитной недвижимости, заявленные в рекламе некоторыми фирмами, не соответствуют объективным критериям, а так как рынок динамичный и испытывает недостаток объектов элитного жилья, то происходит потеря времени клиента, и реальные элитные объекты за это время распродаются. В связи с упомянутым выше ростом цен на элитную недвижимость всё большее значение приобретает ответственность агентства перед клиентом, гарантом которой служат собственные серьёзные активы компании, а также застрахованная профессиональная деятельность агентства.
«АДВЕКС» работает на рынке десятый год и имеет несколько офисов, находящихся в собственности компании, кроме того, наша профессиональная деятельность застрахована на 1 миллион долларов США. Помимо этого, наши офисы расположены в центральных районах города, в зонах элитной застройки, и сами по себе являются объектами элитной недвижимости. В этом смысле мы не только работаем с элитной недвижимостью, но и сами работаем «непосредственно в ней».
Важнейшим требованием, предъявляемым к фирме, осуществляющей сделки с недвижимостью, является обеспечение безопасности и предоставление гарантий клиенту. Наше агентство сотрудничает с «Первой Титульной Страховой Компанией» и в рамках специальной программы предоставляет всем клиентам возможность «титульного страхования» (страхования права собственности на недвижимость).
Ещё один критерий, как правило, являющийся значимым для клиента, это существование у агентства возможности предоставить ему безопасную систему взаиморасчётов. Мы, со своей стороны, предлагаем выбор из всех существующих на сегодняшний день безопасных способов взаиморасчетов: банковский сейф, ценные бумаги, хранение ценностей, зависимая ячейка (наш расчётный центр «Эскро-Центр» находится на одном этаже с отделением «Инкасбанка»).
Следующим немаловажным фактором является уровень подготовки персонала. В нашей компании ценят время и комфорт клиента, обладая обширнейшей информационной базой, сотрудники, являющиеся профессионалами высокого класса, имеют возможность предоставить выбор реальных объектов, максимально соответствующих пожеланиям клиента. Кроме того, хотелось бы отметить, что процесс покупки элитной недвижимости – это не только выбор подходящего варианта, но и оформление в собственность заказчика. Мы оказываем полный комплекс услуг своим клиентам. Занимаемся тщательной экспертизой квартир, консультируем по юридическим, экономическим вопросам, а также по страхованию, налогообложению, архитектурно-строительным вопросам (перепланировки квартир, требования КГИОП), по способам проведения взаиморасчётов, семейному праву. В нашей компании осуществляют и постпродажное обслуживание (рассылка материалов по интересующим заказчика вопросам, например, в области изменений законодательства и пр.) Я считаю, что объективным показателем качества нашей работы является тот факт, что большинство из наших прежних клиентов обращаются в компанию вновь, но уже по вопросам загородной, коммерческой и другим видам недвижимости.
Подводя итог разговору о развитии элитной недвижимости в Санкт-Петербурге, учитывая возрастающий спрос и дефицит предложений, можно прогнозировать тенденцию к созданию комплексов элитной недвижимости (жильё и инфраструктура) за чертой города. Этот процесс попутно решил бы вопрос о создании экологически благоприятной окружающей среды (в черте города содержание двуокисей азота и углерода превышает предельно допустимые концентрации), а также строительства парковок, которых катастрофически не хватает в центре города. В этом плане перспективными являются направления Курортное (Сестрорецк, Зеленогорск), а также в сторону строящейся морской резиденции Президента РФ (Стрельна).