Ипотека

Публикации в прессе. Июнь 2006:

Ипотеке поможет аренда
"Сдам, сниму", №411 от 26.06.2006

Главным страхом, который мешает нуждающимся в жилье россиянам бежать в банк за ипотечным кредитом, является неуверенность в завтрашнем дне. Граждане попросту боятся лишиться ежемесячного дохода и, как следствие, потерять залоговую квартиру. Страх этот имеет реальное обоснование: Россия знавала и дефолты, и кризисы. Но решение проблемы на удивление просто, и имя ему – аренда.

Нет необходимости никого убеждать в том, что аренда в Петербурге – дело весьма доходное. Поток туристов, студентов, торговцев и просто граждан, желающих покорить культурную столицу, не иссякнет никогда. Да и бесквартирные петербуржцы еще долго будут пополнять карманы современных рантье. На сегодняшний день стоимость аренды приличной "однушки" колеблется от 10 до 12 тыс. руб. ($350–400).

Что нам кризис

В мировой практике кредитования финансовый кризис заемщика – не редкость. Несмотря на то что официально банки декларируют свою позицию по отношению к неплательщикам достаточно жестко, на самом деле они стараются решить подобные проблемы полюбовно, не доводя дела до продажи залоговой недвижимости. Чаще всего временно неплатежеспособному клиенту дается отсрочка платежей в три месяца на решение финансовых проблем. Например, на очередное трудоустройство.

Продержаться в кризисный момент можно за счет родственников и друзей, а можно попросту сдать залоговую квартиру в аренду, и тем самым получить необходимую сумму ежемесячного платежа по кредиту. Конечно, на какое-то время придется переехать к родственникам или друзьям, но это лучше, чем потерять жилплощадь безвозвратно. Если взять за основу приобретение квартиры стоимостью в $45 тыс., где заемные средства составят не менее $40 тыс., то при условии срока кредитования в 10 лет и подтвержденной зарплаты в $1 100–1 200 (33–35 тыс. руб.), ежемесячный платеж составит примерно $530 (16 тыс. руб.). Доход от сдачи ликвидного жилья – а иное банки в залог не принимают – составит около $400. Очевидно, что отрывать от семейного бюджета $100 гораздо проще, чем $500.

Программы для рантье

Законодательство Российской Федерации, а также кредитные организации налагают на использование залоговой квартиры ряд ограничений. Заемщик имеет право владеть и пользоваться жильем, но не распоряжаться им. Иными словами, для того чтобы сдать в аренду залоговую недвижимость, необходимо получить разрешение банка. По словам директора ипотечного департамента банка "КИТ Финанс" Михаила Лазаренко, подобные разрешения даются в индивидуальном порядке, исходя из стабильности кредитной истории заемщика.

Подавляющее большинство банков разрешают сдавать находящееся в залоге жилье, уверяет директор Управления ипотеки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Юлия Вербицкая. Нужно официально оформить договор аренды и, как следствие, уплатить государству подоходный налог. Но законодательство РФ позволяет не регистрировать договор и избежать уплаты налога в том случае, если договорные отношения между съемщиком и арендодателем оформлены менее чем на год. По мнению директора Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс" Ирины Забродиной, на практике кредитные учреждения относятся к сдаче залогового жилья более чем лояльно.

Кстати, некоторые банки, например DeltaCredit, предлагают ипотечные программы, специально ориентированные на будущих рантье. Такой кредит предполагает совершенно официальную сдачу в аренду залоговой квартиры. Правда, и процентная ставка по нему будет несколько выше обычной.

Ипотека – детям

Не менее эффективно такой механизм, как аренда, может применяться для приобретения жилья для детей. Если родители берут ипотечный кредит сразу после рождения ребенка, то к его 20-летию они со спокойной совестью отселят выросшее чадо в полностью выкупленную квартиру. Причем, сдавая залоговую недвижимость в течение всего срока кредитования, заемщик экономит на аннуитетных платежах за счет арендаторов. Квартира в результате будет принадлежать семье, а платить за нее станут наниматели.

Взяв за основу приведенное сравнение суммы ежемесячного ипотечного платежа и арендной ставки, необходимо учесть, что стоимость залоговой квартиры зафиксирована и не зависит от роста цен на рынке недвижимости, а вот плата за аренду повышается в среднем на $30–50 ежегодно.

Доходная статья

Аренда как бизнес, то есть источник получения постоянного дохода, может сыграть немаловажную роль для потенциального заемщика. Де-факто участие граждан в ипотечных программах ограничивают несколько существенных проблем, основной из которых стала необходимость подтверждения доходов. Не секрет, что 70% россиян получают зарплату в конвертах, то есть о справке 2-НДФЛ на реальную сумму речь для большинства не идет.

Либерализация требований к ипотечным клиентам, наблюдаемая в последний год, привела к тому, что банки стали принимать подтверждение доходов в свободной форме. Потенциальный заемщик имеет право указывать все свои источники средств, включая пенсию, пособия, алименты и получение денег за сдачу жилья внаем. Подход к данной стороне вопроса у каждой финансовой структуры свой. Но, в любом случае, аренда в качестве доходов заемщика может учитываться только по заключенным уже договорам, имеющим некоторый срок действия (2–3 месяца). По словам Ирины Забродиной, банки, как правило, берут в расчет не всю заявленную сумму арендной платы, а лишь некоторую ее часть, например, 80–85%.

Причем, как предупреждает главный специалист по ипотечному кредитованию Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Наталья Бруй, банк берет в подтверждение доход от сдачи внаем уже имеющегося жилья. Потенциальный доход от приобретаемой недвижимости кредитные учреждения при андеррайтинге (проверке платежеспособности заемщика) в расчет не принимают.

Бытие определяет сознание, говорил Карл Маркс и, несомненно, был прав. Совместное с соседями бытие в коммунальной квартире, проживание на маленькой площади большой семьи отягощает сознание, лишает радости восприятия жизни. Самое обидное, когда человек сам обрекает себя на подобное существование из-за страха и по незнанию. Наполнить реальным смыслом слово "ипотека" для большинства горожан попытаются ведущие специалисты по вопросам кредитования в ходе бесплатных семинаров.

/Ирина Воронина/