Ипотека

Публикации в прессе. Январь 2004:

Квартирный рынок в ожидании ипотеки
Журнал« Мир и Дом Санкт-Петербург» от 20.01.2004

Квартирный рынок в ожидании ипотеки

Из всех насущных вопросов российской действительности острейшим по-прежнему остается квартирный. И в этом можно усмотреть парадокс. С одной стороны, наша страна богата сырьевыми ресурсами, материалами для строительства имеет почти самую низкую в мире плотность населения. С другой – и это недавно отмечено экспертами Госстроя – на каждого россиянина приходится лишь 18 кв.м жилья, что в 2-3 раза меньше аналогичного показателя в странах Европы. К тому же, далеко не всегда на своих законных квадратных метрах человеку уютно: по объемам ветхого, аварийного и неблагоустроенного жилищного фонда мы также «впереди планеты всей». Вывод, который делают специалисты: необходимо развивать программы, связанные с жилищным кредитованием.

Ломка стереотипов

Российский рынок недвижимости еще молод: лишь десять с небольшим лет назад началась массовая приватизация и, соответственно, легальная продажа жилья. Это срок слишком мал, чтобы граждане, привыкшие получать квартиры в порядке очереди от государства, смогли привыкнуть к мысли о том, что жилье «бесплатным» не бывает.

До прошлого года среднестатистический молодой россиян, стремящийся поселиться на собственной жилплощади, знал лишь два варианта ее приобретения: либо разбогатеть любыми возможными способами, либо «оптимизировать» излишки родительской недвижимости. В результате участники рынка жилья в совершенстве освоили механизмы альтернативных сделок, главный принцип которых – «чтобы приобрести себе какую-нибудь недвижимость, надо сначала продать другую недвижимость». По оценкам профессионалов, на вторичном рынке в цепочках встречных сделок задействованы до 70-80% объектов. Кроме этого, в оборот квартирного рынка косвенно включаются «бабушкины» деревенские дома, гаражи, дачи в садоводствах…

Сейчас начинается второй этап «познания» квартирного рынка: граждане убеждаются в том, что жилье можно и нужно приобретать в рассрочку, а государство и местные власти, стимулируя и развивая кредитные и ссудно-накопительные программы, должны эти желания и возможности поддерживать.

В цивилизованных странах львиная доля покупок на рынке жилья делается в рассрочку, и до 80% недвижимости находится в залоге у банков. Но это результат того, что граждан данных государств едва ли не с пеленок приучали «жить взаймы». Что же в подобной ситуации делать среднестатистическому россиянину, который испытывает смущение, даже отправляясь к соседу, чтобы «перехватить стольник до получки»?

Немногим больше года назад банки начали активно предлагать кредиты покупателям бытовой техники и электроники, автомобилей и стройматериалов для ремонта… Несмотря на явно завышенные процентные ставки, предложенные программы вызвали серьезный интерес. Так, в крупных магазинах бытовой техники и электроники до 70% покупок сегодня делается в кредит. Среднестатистическую петербургскую семью привлекает именно то, что уже не нужно откладывать деньги, к примеру, на холодильник, или компьютер. Потребителю предложили «отправиться домой с покупкой, а затем расплачиваться за нее месяцами». Но если гражданин может взять в долг на бытовую технику и утварь для дома, то почему бы ему не одолжить на покупку дома?

Петербуржцы готовы жить взаймы

Что бы ни говорили о том, что жизнь взаймы претит менталитету россиянина, статистика свидетельствует об обратном. В ноябре прошлого года специалисты исследовательской компании «ТОЙ-опинион» провели телефонный опрос с целью выяснить предпочтения петербуржцев в области недвижимости. В центре внимания оказались именно вопросы, связанные с кредитованием на рынке жилья и приобретением квартир в рассрочку. Заказчики исследования – корпорация «Адвекс-РОССТРО» и корпорация «ЮРИНФОРМ-Центр».

По результатам опроса, большинство горожан – 51% петербургских семей – не вполне довольны своими жилищными условиями и хотели бы их изменить. Впрочем, это не стало откровением. Самое главное – 44% «недовольных» готовы рассматривать возможности приобретения жилья в рассрочку. Если перевести данные опроса 1000 человек (состав выборки строго контролировался по полу и возрасту: это своего рода «модель», отражающая мнения и пристрастия взрослого населения Петербурга) в общегородской масштаб, то можно сделать вывод, что сегодня возможностью приобретения жилья в рассрочку интересуются больше миллиона горожан.

И еще несколько цифр. 63% петербуржцев в возрасте от 20 до 29 лет, а также 46% респондентов из возрастной группы от 30 до 39 на вопрос «Готовы ли вы рассматривать возможности приобретения жилья в рассрочку?» ответили положительно («однозначно да» и «скорее да, чем нет»). Также однозначно готовы жить взаймы граждане с доходом от 5000 руб. на человека (59% от числа желающих улучшить жилищные условия).

Портрет заемщика

Также опрос, проведенный компанией «ТОЙ-опинион», показал, что 38% респондентов от числа стремящихся решить свои жилищные проблемы рассчитывают на возможности получения кредита в банке, 28% относят к числу механизмов рассрочки долевое строительство (хотя, по сути, это не кредитование, а скорее наоборот – авансирование), 13% интересуются жилищно-строительными кооперативами нового поколения, имеющими в своей основе принцип кассы взаимопомощи. Между тем, не следует сбрасывать со счетов и «теневые» схемы кредитования: 22% респондентов из той же группы на вопрос, где они рассчитывают взять деньги на покупку жилья предположили, что смогут занять «у друзей», «у работодателя», «на предприятии».

Впрочем, мечты и возможности – это далеко не одно и то же. Основными причинами, по которым потенциальные заемщики не готовы воспользоваться кредитными продуктами уже сегодня, стали их неуверенность в стабильном доходе в течение всего периода кредитования (38% респондентов), высокие процентные ставки по кредитам (22%), недоверие к сегодняшним кредитно-финансовым программам (21%).

Исходя из данных, полученных в ходе опроса, очевидно, что в ближайшее время реальный спрос на всевозможные кредитные продукты в жилищной сфере будет расти.

Как ЭТО работает сегодня ?

Уже сегодня у будущего новосела есть широкий (разумеется, в определенных рамках) выбор условий получения кредитов в различных банках: сроки – от года до 10 лет, суммы займов – до $400 тыс., процентные ставки – от 12% годовых в валюте до 28% – в рублях. Однако далеко не каждый потенциальный риэлтерский клиент имеет возможность и время заниматься маркетингом, разбираясь в процентных ставках разных финансовых структур и решая, на какой из имеющихся схем кредитования остановиться. Поэтому некоторые агентства недвижимости – как в Петербурге, так и в Москве – декларируют, что могут дать потребителю консультацию, определив в какой из банков, занимающихся кредитованием, следует обратиться, исходя из ситуации.

Как правило, основным условием для получения кредита является предоставление справки о доходе, в исключительных случаях могут приниматься к рассмотрению косвенные доказательства доходов заемщика. Некоторые банки выдают кредит под поручительства физических или юридических лиц.