Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

На вопросы корреспондента еженедельника «Предприниматель Петербурга» отвечала специалист агентства недвижимости «Адвекс-Росстро» Санфирова Валентина Владимировна

26.07.2002

На вопросы корреспондента еженедельника «Предприниматель Петербурга» отвечала специалист агентства недвижимости «Адвекс-Росстро» Санфирова Валентина Владимировна

На вопросы корреспондента еженедельника «Предприниматель Петербурга» отвечала специалист агентства недвижимости «Адвекс-Росстро» Санфирова Валентина Владимировна.

1. Можно ли разбить присутствующее на вторичном рынке жилье на следующие сегменты и присвоить им следующие характеристики?
Старый фонд. Дома, построенные до 1917 года. Более качественный старый фонд - с 1900 по 1917. В них металлические перекрытия, изредка встречаются даже бетонные. До 1900 перекрытия ставились в основном деревянные. 
Сталинские дома. Сталинскими домами называют здания, строившиеся в послевоенный период до конца 1958 года.
Хрущевки (1958 - 1964) и брежневки (1964 - 1972). Пятиэтажки, которые строили в 60-е, в основном панельные и кирпичные. Есть еще точечные 9-этажные дома, которые строились в тот же период, но в меньшем объеме.
Старые (1972 - 1982) и новые (1982 до сего дня) панельные и кирпичные дома. 

В основном на рынке жилья мы сталкиваемся с временной классификацией, которая отражает стиль времени постройки. В приведенной классификации я бы уточнила характеристики старого фонда: до 1900 с деревянными перекрытиями по деревянным балкам, причем именно эти дома до 80-х годов прошли кап.ремонт; с 1901г. по 1917г. – старый фонд со смешанными перекрытиями по металлическим балкам, так называемый «старый фонд не подлежащий кап.ремонту», а точнее со сроком ремонта более 100 лет. Кроме того, можно и нужно ввести сегмент с названием «кировки», «ждановки» – жилые дома довоенной постройки с деревянными перекрытиями.

2. Что можно сказать о строительстве с 1917 до 1945 года? Иногда встречаются жилые дома в стиле конструктивизма, т.е. довоенной постройки. Много ли их в городе, как они котируются?
О строительстве этого периода могу сказать, что построенные до 1936г. – это дома с деревянными перекрытиями, без ванны; в более поздних постройках перекрытия в местах установки ванн были усилены, но и те и другие имеют небольшие площади, в частности кухни, что делают их не очень привлекательными. Они встречаются практически в любом районе города старой застройки - Кировском, Красногвардейском, Петроградском, Выборгском.

3. В чем принципиальное отличие брежневок от хрущевок?
На мой взгляд, четкой границы нет. «Хрущевки» плавно преобразились в «брежневки». Ранние «хрущевки» – крохотные квартирки (по сегодняшним меркам) с сидячей ванной в совмещенном сан.узле, с узкими окнами на кухне. В конце 50-х годов строились с другие «хрущевки», которые по планировке напоминают «сталинки» с раздельным сан.узлом. Все-таки основное отличие я вижу в годе постройки.

4. На что больше всего обращают внимание покупатели, при приобретении домов в старом фонде?
Дома старого фонда находятся в исторической части города и именно это привлекает покупателей – жить в истории, в доме известного архитектора прошлого, с видом из окон. Нравятся объемы, планировки, высота потолков, кого-то привлекают интересные особенности квартир старого фонда: камины, окна, двери, лестницы.

5. Действительно ли ремонт квартиры в старом фонде может обойтись в сумму, равную стоимости самой квартиры?
Думаю, что это примерно так и есть. Известно, что стоимость качественного ремонта, включая материалы, от 300 $ за метр и выше. Стоимость ремонта зависит от материалов, сложности отделки.

6. Насколько нуждаются в капитальном или выборочном ремонте (замена коммуникаций, рам, дверей, проводки) хрущевки и брежневки?
Насколько они нуждаются, решают специалисты, опираясь на нормы и правила по ремонту и реконструкции.

7. Часто приходится слышать, что в районах, застроенных в 70-е годы (Купчино, Гражданка) коммуникации (не внутридомовые а междомовые, соединительные) не справляются с нагрузкой. Кроме того, они сильно изношены. Как это отражается на жильцах и на стоимости жилья в этих районах?
Я думаю, что коммуникации «междомовые» изношены в любом районе города, т.к. строительство началось не вчера, а степень износа опять же определяем не мы. Коммуникации не справляются с нагрузкой не только от старости, но и в связи с ее увеличением. Хотелось бы, чтобы эти коммуникации проходили постоянный плановый ремонт, тогда бы этих вопросов не возникало. В некоторых районах на стоимость больше влияют транспортные проблемы.

8. Как вы оцениваете состояние сталинских домов и домов старого фонда?
Состояние «сталинок» и старого фонда, на мой взгляд, зависит от степени износа несущих конструкций и коммуникаций. Встречаются достаточно крепкие дома, но очень хотелось бы, чтобы за этими домами ухаживали, ведь каждый дом – это организм, и если не делать профилактику, то он заболеет.

9. Насколько реальна программа капремонта пятиэтажек?
Думаю, что это дорогостоящая программа, поэтому она, видимо, приостановилась. А насколько реальна – не знаю, проект не видела, а задумка хорошая.

10. В каких районах и домах сочетанием цена/качество наиболее оптимально?
В любом районе, где цена отражает качество, и качество отвечает цене.

11. Какие квартиры не приобретают петербуржцы на вторичном рынке?
Только те, цена которых завышена необоснованно по сравнению со средними ценами по району.

12. Каковы перспективы вторички в условиях интенсивного строительства нового жилья?
Совершенно нормальные, ведь новое жилье наполняет вторичный рынок.

13. Плюсы и минусы вторички?
Мне кажется, что плюс в главном – собственность сразу. Вы платите деньги, и квартира - Ваша. А минус, думаю, в том, что это «старые» стены, перекрытия, коммуникации, история квартиры, узнать которую могут только специалисты по недвижимости.


Возврат к списку