Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Купить магазин становится труднее

01.04.2003

Купить магазин становится труднее

Основные события рынка "недвижимости для бизнеса" происходят сегодня под знаком подготовки к празднованию 300-летия города. Сказать, что рынок стал активным, или гиперактивным - значит ничего не сказать о нем. Спрос на ликвидные объекты заметно перекрыл объемы предложения в риэлторских листингах. Без поддержки квалифицированных специалистов двум сторонам возможной сделки становится все труднее найти друг друга и договориться обо всех нюансах и деталях.

Работники торговли приобретают дефицит

Еще год или два назад риэлторы сетовали на то, что на каждого петербуржца приходится лишь 0,2 кв. м торговых площадей - на порядки меньше, чем в любом цивилизованном европейском городе. Сегодня ситуация радикально меняется. В течение прошлого года в городе было построено 350 новых магазинов, а вторая его половина отмечена доселе беспрецедентным обострением конкуренции крупных операторов розничной торговли. Привычные петербуржцам сети магазинов "Копейка" и "Пятерочка", осваивая Москву, не забывают и о необходимости продолжать активную экспансию в "спальные" районы родного города. При этом на петербургский рынок начинают выходить "Патерсон", "Метро", "Перекресток", "О'Кей". Открыт новый "Максидом" на Ленинском пр., "Лента" на Пулковском шоссе.

Крупные операторы не желают довольствоваться тем, что есть, - привычными "встроенно-пристроеными" помещениями в жилых домах. Однако о новых торговых площадях сегодня принято заботиться загодя. На 2002 год пришлось начало строительства большого количества торговых комплексов, основную часть которых планируется ввести в строй в нынешнем, "юбилейном" году.

Как свидетельствует анализ заявок, подаваемых в риэлторские фирмы, наиболее высок спрос на приобретение площадей в центральной части города на оживленных улицах, а также основных транспортных магистралях, вблизи станций метро. Предприниматели ищут помещения, пригодные для размещения промтоварных магазинов и кафе, однако встречаются желающие приобрести помещение с целью последующей сдачи в аренду. Как правило, таких покупателей привлекают ликвидные площади от 100 до 250 кв. м. В "готовом" виде такие объекты на рынке практически не встречаются: тем не менее, у заинтересованных людей есть шанс приобрести помещение под будущий магазин на принципах долевого участия (в жилых комплексах, проектами которых предусмотрены встроенно-пристроенные помещения коммерческого назначения, их часто удается реализовать едва ли не на стадии нулевого цикла).

Практика специалистов "Адвекс-РОССТРО" по сделкам с арендой показывает, что приблизительно каждый третий арендатор заинтересован в перспективе приобрести арендуемый объект в собственность. Однако желания и возможности совпадают не всегда: собственники сегодня предпочитают получать стабильный доход с ликвидного помещения, поэтому не спешат с ними расставаться.

Один из традиционных источников происхождения новых объектов недвижимости коммерческого назначения - неликвидный жилой фонд. Обычной практикой стала покупка квартир на первых этажах жилых домов: их приобретают с целью перевода в нежилой фонд, и часто - для последующей сдачи в аренду под магазины и офисы. Однако если год или два назад потенциальные покупатели интересовались объектами вблизи станций метро, на "ключевых" городских магистралях, то сейчас география спроса изменилась: он стал более локальным - сегодняшние приобретатели интересуются в первую очередь историческим центром. В частности, клиенты риэлторских фирм проявляют активный интерес к домам старого фонда на ул. Марата (в том числе в части, удаленной от Невского пр.), ул. Маяковского, Чайковского, Радищева. За неимением свободных вариантов в фасадных частях зданий, в ход пошли и квартиры во дворах. Активно выкупаются квартиры в Петроградском (на улицах, примыкающих к Большому пр.), Адмиралтейском (Вознесенский, Лермонтовский пр.), Василеостровском районах.

Ценовой диктат собственника 

Нетрудно догадаться, что в связи с ажиотажным спросом цены сегодня диктуют собственники. Это относится к помещениям и в центральной части города, и в "спальных" районах. Только в прошлом году средняя цена, когда речь заходит о торговых помещениях площадью 100-300 кв. м, выросла не меньше чем на 20%. И конечно же, наибольшим спросом пользуются торговые площади на Невском проспекте, а также примыкающих к нему улицах. Предложений практически нет. В тех редких случаях, когда собственник решает выставить объект на продажу, цена "зашкаливает" за отметки $3000-5000/кв. м.

Даже в подобных случаях покупатели не заставляют долго себя ждать, однако продавцы, если их "не поджимают" кредиторы, не торопятся расставаться с собственностью. В базе отдела коммерческой недвижимости "Адвекс-РОССТРО" был объект, расположенный в пешеходной зоне рядом со ст. метро "Василеостровская" по цене $4000 за кв. м. Несмотря на то, что нашелся заинтересованный покупатель, собственник, очевидно надеясь на дальнейший рост цен, отказался оформить сделку.

В центральной части города (в зонах, привлекательных с точки зрения торговли) найти готовое помещение или квартиру, пригодную для перевода в нежилой фонд, по цене ниже $1000/кв. м, практически невозможно. В спальных районах спросом пользуются помещения у станций метро и в торговых зонах, примыкающих к жилым микрорайонам. Предложение ликвидных помещений также невелико, что обуславливает постоянный рост цен. На вторичном рынке рост цен за 2002 год составил 17-20%. Стоимость одного квадратного метра торговой площади в "спальном" районе колеблется от $500 до $1000.

Ввод в эксплуатацию новых торговых центров, развитие сети гипермаркетов, по-видимому, поможет риэлторам удовлетворить заявки на торговые площади в районах петербургских новостроек, однако наши эксперты считают, что в центральных районах города в нынешнем году спрос будет по-прежнему доминировать над предложением.

Аренда: заметное оживление

На рынке аренды торговых помещений ситуация иная: он действительно сегодня активен и не имеет столь выраженных перекосов. Говорить о "широком спектре предложений" для покупки-продажи неуместно, в сфере же аренды выбор действительно есть.

Прошлогоднее повсеместное повышение арендных ставок (в общей сложности, 15-20%) привело к появлению в разделах "Предложения" риэлторских листингов значительного числа ликвидных объектов (по-видимому, не всегда собственник может убедить арендатора платить больше: иногда он предпочитает сменить контрагента, чтобы получить максимальную прибыль).

Увеличение предложения на рынке аренды обусловлено также вводом в эксплуатацию новых объектов - квартир, переведенных в нежилой фонд. К сожалению, документация на такие объекты далеко не всегда приведена в соответствие с законодательством. К тому же арендаторы в таких помещениях нередко сталкиваются с проблемами заключения договоров с энергоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

Еще одна особенность момента - активизация сетевых компаний: динамично развивающиеся предприятия "выселяют" арендаторов из помещения, предлагая собственникам более высокие ставки. Начинается "цепная реакция", приводящая к увеличению ставок на рынке в целом.

Сегодня вполне можно основать стационарную торговую точку даже на Невском проспекте - были бы деньги. Правда, следует отметить, что цены предложения торговых помещений вдоль главной городской "перспективы" достигают $120/кв. м в мес. (то есть за помещение площадью 100 кв. м предпринимателю ежемесячно придется выкладывать $12 000). На Владимирском проспекте, а также вдоль других фешенебельных "торговых" улиц в исторической части города ставки колеблются в пределах $70-90/кв. м в мес. Согласитесь, цифры внушительные, но и престиж несомненен: крайне сомнительно, чтобы производители известных торговых марок выбрали для реализации своих изделий "спальные" районы или промышленные зоны.

К концу 2002 года арендные ставки на отдельные торговые помещения переросли докризисный уровень. В центральной части города арендные ставки варьируются от $20 до 120/кв. м в мес. в зависимости от местоположения, площади, конфигурации помещения. Стоимость аренды отдельных торговых помещений в спальных районах от $15 до 30/кв. м в мес., а в новых торговых центрах доходит до $100/кв. м в мес.

В целом же расклад таков: основной спрос (более 50% заявок) - на помещения от 50 до 150 кв. м. При этом предлагаемые возможными арендаторами ставки на 20-30% ниже тех, что запрашивают арендодатели. Несмотря на это, срок экспозиции готового для сдачи ликвидного объекта, как правило, не превышает месяца. Идеальный с точки зрения арендатора объект - это помещение с соотношением торговых и подсобных площадей как 80:20 с минимальным количеством перегородок и не требующее серьезного ремонта.

 

Филлип УРБАН,
Татьяна КИРСАНОВА, руководитель отдела коммерческой недвижимости корпорации "Адвекс-Росстро"


Возврат к списку