Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Квартира с видом на Сену

02.03.2003

Квартира с видом на Сену

Квартира или дом в какой-нибудь европейской столице - мечта многих соотечественников. И хотя кому-то уже удалось воплотить мечту в жизнь, большинство россиян, как правило, имеет самое приблизительное представление о зарубежном рынке недвижимости. Сопоставим ли он с нашим рынком? Какие процессы на нем происходят? Наш журнал планирует регулярно публиковать материалы на эту тему, и первый из них - о Париже, который традиционно привлекает российского человека.

Начать с французской столицы имеет смысл еще и потому, что именно там происходят традиционные декабрьские встречи FIABCI - Всемирной Федерации Риэлторов. Российские риэлторы регулярно принимают в них участие, более того - в текущем году кандидатом на пост вице-президента этой уважаемой и серьезной организации стал президент известной петербургской компании "Адвекс-Росстро" А. Ю. Романенко. Именно он поделился с нами информацией, которая была предоставлена участникам встреч и касалась специфики парижского рынка недвижимости.

В первую очередь следует сказать, что Париж - город неоднородный, следствием чего является серьезная разница в ценах на недвижимость в разных районах. Самые престижные районы - это 7-й округ (район Эйфелевой башни), 8-й округ, включающий Елисейские Поля с примыкающими улицами, а также 16-й, простирающийся до Булонского леса. В них живут самые обеспеченные парижане и приезжие бизнесмены, имеющие в столице временное жилье. Здесь, разумеется, царит идеальная чистота (чего не скажешь о многих других районах), в домах располагается большое количество офисов, квартиры же предлагаются в основном в старых реконструированных домах.

Некоторые из округов Парижа соответствуют нашим "спальным" районам и ближайшим пригородам, например Пушкину или Петергофу. Обитатели многоэтажных зданий, возведенных в недавнее время, относятся либо к среднему классу, либо к нацменьшинствам, которые стараются расселяться в Париже компактно. Сравнивать с нашей ситуацией имеет смысл именно эти две категории районов, поскольку такая градация характерна и для Москвы, и для Петербурга.

Ценовая ситуация в центральных районах примерно схожая, в качестве же "спального" можно взять район Сент-Дениз, застроенный по преимуществу многоэтажными коробками, как питерские Купчино или Веселый Поселок. Если говорить о динамике роста цен на недвижимость, то в истекшем году она составила 7,3% (это довольно высокий процент - у нас такой рост цен характерен для Москвы). При этом количество выставленных на продажу объектов оказалось в общем-то небольшим: в настоящее время в Париже продается 3,5 тысячи объектов, что значительно ниже, чем в Петербурге. Сами же цены значительно отличаются от российских, особенно в центре Парижа.

У вас есть желание приобрести квартиру с видом на Сену? Что ж, в таком случае нужно подготовиться к тому, что каждый квадратный метр обойдется вам в новую "девятку", а именно - в 5 тысяч евро. То есть квартира в центре Парижа эквивален-тна небольшому автопарку на исторической родине, что должно заставить крепко задуматься желающих переехать поближе к Елисейским Полям. Однако если наш человек решит умерить аппетиты, согласившись жить от упомянутых "полей" подальше - в районе Сент-Дениз, например, - то цена квадратного метра составит 1200 евро, что уже находится в каких-то разумных рамках и примерно соответствует петербургским ценам на элитное жилье. Подчеркнем, что у нас такого ценового разрыва (четырех-, а иногда и шестикратного) между центром и окраинами нет - в Петербурге цены на жилье в аналогичных районах различаются примерно в два раза.

При этом не надо думать, что жители парижского центра - сплошь миллионеры, живущие в пентхаузах. Французские квартиры, как правило, не очень просторные, поскольку недвижимость очень дорого стоит. Реалии таковы, что наибольшим спросом в этих районах пользуются квартиры-студио: однокомнатные квартиры площадью от 20 до 40 кв. метров, где спальня совмещена с кухней, а также с небольшой ванной и туалетом. Большой спрос на такое жилье поддерживает высокие цены во всех районах: если в центре студио продаются по цене от 75 тысяч евро, то в Сент-Дениз - от 38 тысяч (то есть разница здесь примерно двукратная). Если же мы возьмем пятикомнатную квартиру, то цены на нее будут, соответственно, 650 тысяч и 128 тысяч евро (разница, как видим, серьезно увеличивается). При этом за последние пять лет, что характерно, цены стремительнее растут именно в "спальных" районах Парижа, нежели в центре, и это также говорит о том, что слухи о сверхдоходах парижан весьма преувеличены, то есть цены приближаются к естественному потолку.

Впрочем, огромное количество людей на Западе и, в частности, в Париже не покупает, а снимает жилье. Рынок аренды жилья в этом городе структурирован так, что примерно 60% сдаваемого внаем жилья составляют однокомнатные квартиры и квартиры-студио. За последние десять лет стоимость аренды в среднем выросла с 11 до 14,5 евро за кв. метр в месяц, однако в зависимости от районов и категории жилья цены, опять же, серьезным образом различаются. Если квартира-студио располагается в центре, то стоимость аренды составляет примерно 25 евро за метр, а такое же жилье в районе Сент-Дениз - 12 евро. Двухкомнатные квартиры арендуются, соответственно, за 18 и 13 евро за метр.

На рынке офисных помещений уровень вакантных мест за последние десять лет сократился с 9 до 4%. В построенном когда-то по решению кабинета Жоржа Помпиду бизнес-городе на левом берегу Сены арендовать офис стоит от 350 до 430 евро за квадратный метр. На Елисейских Полях цены могут доходить даже до 700 евро за метр, и все равно желающие находятся.

Инвестиции распределяются следующим образом: 84% всех средств вкладывается в строительство офисных центров и помещений, 9% - в строительство торговых центров, и только 4% - в строительство жилья. Такое распределение отличается от ситуации в России, поскольку у нас немалую долю инвестируют именно в жилье, в то время как в Париже в свое время было выстроено столько качественных квартир, что сейчас выгоднее стало строить бизнес-центры. С нашей точки зрения, опять же, может показаться удивительным, что первое место по инвестициям занимает отнюдь не Франция (ее доля - всего 31%), а Германия, у которой 40%. Вкладываются и американцы (19%), стараясь строить перспективные объекты. Французы относительно других инвесторов больше вкладываются в строительство жилья, немцы же предпочитают развивать активность в ближайших пригородах.

При этом уровень возврата инвестиций составляет 6,25-6,75%, что, по российским меркам (у нас этот показатель доходит до 20%), вроде бы невысокий процент. Однако в сравнении с другими европейскими столицами и крупными городами Париж выглядит очень неплохо, занимая одно из первых мест по этому показателю. Если же вести речь об абсолютных цифрах, то за прошедший год в парижское строительство было вложено 8 миллиардов евро.

Как на этом фоне выглядим мы с вами? Надо сказать, реалии российского рынка сейчас таковы, что нет особых причин страдать комплексом неполноценности. Наши риэлторы, конечно, не обладают такими многолетними традициями, как парижские, но мы быстро учимся, к тому же - не избалованы тепличными условиями деятельности. На любом рынке можно работать успешно, если использовать передовые технологии и придерживаться выработанной системы. У нас работать, с одной стороны, легче, поскольку ниже уровень конкуренции, с другой - сложнее, потому что в обязанности российского риэлтора входит гораздо больше функций, и наш работник, если он грамотен и энергичен, успешно справляется с их исполнением.

То есть не стоит думать, что Россия находится в этой области среди аутсайдеров. На вышеупомянутых декабрьских встречах, к примеру, А. Ю. Романенко выступил с отчетом о подготовке к европейской конференции по недвижимости, которая пройдет в Санкт-Петербурге, мероприятие такого масштаба пройдет в России впервые, и это - знак безусловного признания наших фирм и компаний, работающих на рынке недвижимости.

Владимир МИХАЙЛОВ


Возврат к списку