Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Отпуск отменяется?...

20.06.2004

Отпуск отменяется?...

Первый квартал 2004 года прошел под знаком рекордного скачка цен и беспрецедентной активности на петербургском рынке жилья. Время экспозиции квартир в риэлторских листингах сократилось практически до нуля: риэлторы-практики утверждали, что для того чтобы продать ликвидный одно-, двухкомнатный объект, его было достаточно «показать» в каталоге один раз. Между тем сводки, отражающие изменение «ценовой температуры» квартирного рынка свидетельствуют, что во второй половине апреля ажиотаж вдруг пошел на убыль. Рост цен замедлился, покупатели устали от него, стали осмотрительнее и уже не кидаются на первый встречный вариант.

Что будет дальше: стабилизация или новый ценовой виток? Этот вопрос волнует не только участников квартирного рынка. Цены на петербургскую недвижимость уже стали таким же предметом повседневных разговоров, как, к примеру, капризная погода, курсы валют и содержание телесериалов. Попытаемся «прочитать» мониторинги цен квартирного рынка и дать свои прогнозы на предмет того, куда они двинутся дальше.

Куда ты, кривая, меня завела?

Аналитики рынка недвижимости пытаются выводить закономерности, сравнивая главную ценовую кривую квартирного рынка, составленную по сводным листинговым базам, то с ценами на нефть, то с ростом средней зарплаты и цен на основные товары из потребительской корзины. Пытаются также выявить связь между ценами и скачками курсов валют, ценами и сезонными факторами либо проследить в них некую цикличность: подъем – стабилизация – спад – депрессивная стабилизация – снова подъем... Временами тенденции совпадают, а выдвинутые теории подтверждаются. Но, уточним: лишь местами и временами. Очевидно, рынок развивается, и по своим «собственным» законам. Он зависим от мировой экономики, от событий в регионе, в конкретном микрорайоне и доме, а также от «микроэкономики» отдельно взятой семьи. События, происходящие в любой из этих сфер, могут подстегнуть либо замедлить рост цен. Но они будут не первопричиной, а всего лишь одним из многочисленных катализаторов процесса.

Итак, что же все-таки произошло за последнее время? «Ценовая кривая», составленная по сводным листинговым базам, показывает, что во второй половине апреля цены на петербургскую недвижимость действительно замедлили бег (см. графики 1, 2 и 3). С января по конец марта рост показателя «среднее по городу», выраженного в долларовой стоимости выставленного на продажу жилья ($/кв.м), составлял больше 1% в неделю. Для непрофессионалов прокомментируем «масштаб бедствия»: это много. Предположим, абстрактная квартира, которая, к примеру, стоит сегодня 40 тыс. долларов, через неделю дорожает на целых четыре сотни «зеленых». В целом же, индекс стоимости петербургских квартир в листингах с января по май, то есть за четыре месяца, вырос на 19%. Для сравнения: за весь прошлый год (по праву считающийся рекордным) петербургские квартиры подорожали примерно на 42%, в позапрошлом – на 30%…

Следует предупредить, что цифры, которые приводятся в данном обзоре, отражают общие тенденции квартирного рынка и не предназначены для оценки конкретных вариантов. Поэтому, если вы, выставив квартиру на продажу, будете каждую неделю в соответствии с данными наших таблиц и графиков поднимать цену на несколько сотен, ни профессионалы рынка, ни тем более покупатели вас не поймут.

Еще одно допущение. В данном обзоре использованы данные о ценах предложения, однако всем риэлторам известно, что на сегодняшний день, в условиях дефицита, когда время экспозиции объектов в листингах минимально, они практически не отличаются от цен реальных сделок.

Самые последние новости с театра рыночных действий: прирост за третью неделю апреля – 0,81%, за последнюю – 0,69%, по состоянию на 3 мая – 0,65%. Конечно, случившееся можно было бы списать на синдром под названием «первое мая», но практика прежних лет показывает, что традиционная декада весенних праздников не оказывает на цены квартирного рынка практически никакого воздействия.

Теория зависимости рынка от сезонных факторов (мол, начинаются каникулы да отпуска, и спрос падает) также не подтверждается. В самом деле, покупка или продажа недвижимости – это, согласитесь, не рядовое событие. И если уж человек для него созрел, то, очевидно, подождут и отпуск, и каникулы, и майские праздники…

Тем не менее, психологические факторы влияют на квартирный рынок. Что происходило в это же время в прошлом году? Напомним, что он был для Петербурга юбилейным, а для петербургской недвижимости – «рекордным» с точки зрения роста цен. Провести параллели с годом нынешним – никак не получается. В апреле 2003 года (см. график 3) прирост составлял 0,4% в неделю, такой же прирост был и в мае, когда выставлялись на продажу квартиры, предназначенные для «гостей города», – рост приостановился. Зато после праздника, в июне, цены, словно наверстывая упущенное, вновь резко подскочили. По всей видимости, восстановленный из руин Константиновский дворец, сверкающие фасады, свежеотремонтированные дороги и лазерное шоу в акватории Невы воодушевили собственников петербургской недвижимости.

Однако самое любопытное заключается в том, что более всего дорожают не антикварные квартиры на набережных Мойки и Фонтанки, а самое демократичное жилье в «спальных» районах.

Предложение: лидеры и аутсайдеры

Цены на недвижимость в том или ином районе – рейтинговый показатель. Они отражают мнение жителей и потенциальных новоселов о его престижности, инфраструктуре, состоянии жилищного фонда, экологии… Но если рассматривать петербургские районы с этой точки зрения, выяснится, что старый центр Петербурга теряет привлекательность на фоне новостроек с бурно развивающейся инфраструктурой.

На диаграммах 1 и 2 представлены данные о ситуации в локальных территориальных сегментах квартирного рынка с более или менее однородным жильем. Приведены десять зон – лидеров ценового роста, а также десять аутсайдеров.

Все лидеры, собравшиеся в «горячей десятке», – очень разные. Здесь и район пятиэтажек 528-й серии в Старой Деревне, где новых домов с выставляемыми на продажу квартирами почти нет, и спальные районы с преобладанием недорогих квартир в «брежневках» (Купчино, Калининский, Невский – см. обозначения в табл.), и районы, где активно ведется строительство (Озерки, Долгое Озеро), и на продажу выставляются квартиры, еще недавно приобретавшиеся на основании долевого участия. Значительная часть квартир в только что построенных домах выставляется на рынке по самым высоким для «спальных» районов ценам. В «отстающие» попали как респектабельные районы старого центра (престижный «золотой треугольник» и примыкающие к нему кварталы вдоль набережных рек Фонтанки и Мойки, «по ту сторону» Невского проспекта, улицы Жуковского), так и «проблемные» зоны с преобладанием ветхого жилья (старая часть Фрунзенского района). К аутсайдерам также примкнули и районы новой застройки Васильевского острова. И это, впрочем, неудивительно: еще прошлой весной, согласно опросу потенциальных новоселов о покупательских предпочтениях (он проводился компанией «ТОЙ-ОПИНИОН» по заказу «Адвекс-РОССТРО»), данный район уже явно отставал.

Квартиры, расположенные в самых престижных ценовых зонах, которые более всего дорожали в конце 2002 – начале 2003 года, исчерпали ценовой «заряд» и по итогам I квартала 2003 года – I квартала 2004 года по динамике ценового роста отстают от «спальных» районов. Итак, цены растут везде. Разница между «самыми-самыми» (56% прироста против 42%) – не столь значительна.

Спрос: двухкомнатные и «минимальные»

Еще одна «десятка», но касающаяся уже не предложения, а спроса и составленная по данным запросов на поиск объекта (телефонная справочная служба «Квартирный вопрос») показывает, что чаще всего потенциальные покупатели ищут дешевые двухкомнатные квартиры в «спальных» районах, либо самые демократичные однокомнатные. Таким образом, устойчивый спрос на «минимальное» жилье сохраняется (табл

Цепная реакция

Вернемся к рассмотрению рыночных реалий в динамике и снова заглянем в график 1. Повсеместный зимне-весенний взлет цен наблюдатели объясняют разными причинами. На наш взгляд, основная кроется в том, что в обозначенный период рынок подвергся выбросу больших объемов накопленной денежной массы. Во всяком случае, выраженный рост цен начинается именно при падении курса доллара. Первыми это отметили представители строительных организаций, реализующие квартиры на принципах долевого участия: осенью–зимой скупались и дорогие, и дешевые квартиры. После Нового года практически все застройщики, не сговариваясь, подняли цены, но продавать, по сути, было уже нечего. Сегодня сотрудники отделов долевого строительства риэлторских фирм констатируют, что на смену предложениям от застройщиков, на рынок пришли «спекулятивные» объекты: те, которые приобретались «до подорожания» (по ценам – на 15–30% выше, чем прошлой осенью, но ниже, чем у сегодняшних застройщиков).

Вместе с тем выдвигаемая некоторыми профессионалами квартирного рынка гипотеза о том, что «с рынка недвижимости смели все малогабаритные квартиры», не подтверждается. Объемы предложения вторичного рынка в I квартале 2004 года даже увеличились по сравнению с тем же периодом прошлого года. Диаграмма 3 показывает среднее за квартал количество объектов, постоянно представленных в «Бюллетене недвижимости» и Единой мультилистинговой системе (ЕМЛС). Приведенные данные по возможности «очищены» от дублирующих предложений по метражам и адресам квартир (вероятность того, что в одном доме одновременно продаются две одинаковые квартиры – невелика, и практически не может повлиять на общую картину). Факт остается фактом: объемы предложения выросли не только по сравнению с «провальной» осенью 2003 года, но даже и по отношению к I кварталу прошлого года. Однако время средней экспозиции объекта (это уже осталось за рамками наших табличных иллюстраций) сократилось в среднем в 1,6–1,8 раза.

Теперь о «спекулятивном» моменте. В самом деле, минувшие осень и зима были весьма нервозным периодом для имеющих долларовые накопления, и массовое вложение денег в недвижимость вполне понятно. Простые расчеты показывают, что для человека, имеющего накопления в размере 40 тыс. долл., падение курса доллара на 10 копеек означает потерю 4 тыс. рублей. Именно такие скачки (со знаком минус) в конечном итоге заставили «накопителей» обратить свои взоры на квартирный рынок, а в результате – породили цепную реакцию роста цен, когда все стремились «купить сегодня, потому что завтра будет дороже».

Однако значение «спекулятивного фактора» преувеличивать не следует, прежде всего потому, что подавляющее большинство участников квартирного рынка – не профессиональные биржевые игроки, а обычные граждане, решающие свои жилищные вопросы и одновременно спасающие сбережения. Что же касается «минимального» жилья (малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир), которые уходят из листингов, едва «засветившись» в них, то и они, как правило, приобретаются не просто для перепродажи и получения прибыли, а в расчете на дальнейшее улучшение жилищных и материальных условий (сдача в аренду, включение в цепочки встречных покупок и т. п.).

Вместо вывода: стабилизация или затишье?

Цены предложения – не самый надежный индикатор, они реагируют на спрос с некоторой задержкой. Но уже в апреле и опрошенные нами риэлторы-практики, и представители строительных организаций отметили, что телефонных звонков и визитов покупателей стало меньше по сравнению с февралем-мартом. И это понятно: сбережения граждан не бесконечны, а покупатель, по всей видимости, уже устал от изнуряющего роста «ценовой температуры».

Но пока преждевременно говорить о том, что рынок вступает в период стабилизации. Ведь копившийся годами спрос по-прежнему доминирует над предложением. И даже если «сегодняшние» деньги кончатся, то активно развивающиеся и усиленно пропагандируемые схемы приобретения жилья в рассрочку (ипотека, ссудно-накопительные ЖСК, потребительское кредитование, займы у работодателя) выведут на рынок завтрашние заработки и серьезно изменят его структуру.

Сегодняшний момент – переломный. Ведь «зеленые», хранящиеся в банках (стеклянных) и тумбочках, отличаются от денег, вращающихся в системе кредитования. Точно так же психология «тумбочного» покупателя и отличается от психологии кредитного. Первый готов мобилизовать все резервы и вывернуть все карманы, лишь бы хоть на какую-нибудь жилплощадь хватило. На второго мысль о том, что в течение последующих десяти-пятнадцати лет придется выкладывать львиную долю заработка за морально устаревшую и физически изношенную квартирку, – навевает уныние. К тому же кредиторы (банки, ЖСК, работодатели) требуют, чтобы заемщики приобретали более ликвидную недвижимость. Наконец возможность получения кредита позволяет не вкладывать деньги в трухлявый «хрущ» или комнату в «коммуналке», а сразу приобрести жилье с приемлемыми потребительскими качествами. Поэтому очевидно, что фокус массового спроса будет смещаться: от однокомнатных квартир – к двухкомнатным, от панельных домов – к кирпичным, от изношенных – к хорошо сохранившимся и регулярно обслуживаемым. Так что в обозримом будущем основной рост цен будет наблюдаться в сегменте демократичного семейного жилья.

Директор департамента маркетинга и аналитики ЗАО «Адвекс-РОССТРО»
Филипп УРБАН
В статье использованы данные печатных СМИ, каталогов с предложениями рынка недвижимости, Единой мультилистинговой системы (ЕМЛС)
Обработка материалов и методики сертифицированного аналитика рынка недвижимости 
Сергея Бобашева


Возврат к списку