Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Квартирный рынок: citius, altius, fortius?

20.06.2004

Квартирный рынок: citius, altius, fortius?

Половина 2004 года проходит под знаком рекордного скачка цен на петербургском рынке недвижимости. 20% прироста как на первичном, так и на вторичном рынках жилья «выбрано» за четыре первых месяца, когда еженедельное увеличение цен предложения жилья в риэлторских листингах в пересчете на стоимость квадратного метра зачастую составляло больше 1%.

Поясним масштаб бедствия: квартира, предлагавшаяся за $40 тыс., через неделю продается на $400 дороже. Это очень серьезно путает карты тем, кто затеял улучшение жилищных условий посредством встречных покупок, поскольку им постоянно приходится пересматривать бюджеты сделок. В результате длинные обменные цепочки распадаются, уступая место более коротким – из двух-трех звеньев. Ситуация была бы критической, если бы граждане не начинали более активно обращаться к заемным источникам. И хотя число выданных банками за полугодие полноценных ипотечных кредитов исчисляется не тысячами, а лишь сотнями, многие «обменщики» признают, что готовы рассматривать возможность получения потребительских (беззалоговых) кредитов, а также займов из других источников (друзья, родные, работа).

Между тем опрошенные нами аналитики и практики полагают, что во втором полугодии картина ценового взлета уже вряд ли будет столь динамичной. Но обвала точно не ожидается.

В России мы не одиноки

Прошлогодние ценовые парадоксы можно было связывать с празднованием 300-летия города и потеплением инвестиционного климата. Но в этом году недвижимость примерно с той же динамикой дорожает не только в Петербурге, но и в других российских регионах. Местные особенности, конечно, есть везде, однако, как свидетельствуют данные экспертов, годовой прирост цен на квартиры в регионах лежит в пределах 30–42%.

В Москве, по данным аналитического центра IRN.RU, этот показатель составил 36%. Все это дало повод говорить о том, что «над рынком недвижимости раздувается пузырь» из инвестиционных (или «спекулятивных») квартир: все больше денег вкладывается в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи. И в конечном итоге, как объясняли сторонники такой точки зрения, когда цены замедлят свой разбег, эти объекты будут выброшены на рынок, что грозит обвалом.

У противников подобного вполне логичного сценария находится не меньше вполне достойных контраргументов. В частности, что сегодня на рынок выбрасываются «сегодняшние» деньги, и те, кто вкладывается в недвижимость, спасает уже сделанные накопления. Зато завтра, с развитием всех форм кредитования (ипотеки, накопительных схем и пр.), на рынок придут заемные, т.е. «завтрашние» деньги. Поэтому обвала не будет, в лучшем случае – мягкая посадка. К тому же, для того чтобы рынок обрушился, должно произойти что-то из ряда вон выходящее: какая-то неведомая сила, подобная дефолту, должна изъять у населения все накопления. Но это маловероятно.

«Нам кажется, что недвижимость дорожает, а на самом деле – это деньги дешевеют, – говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник, – поэтому основную причину роста цен на недвижимость в том или ином регионе следует искать больше в общеэкономических условиях, нежели в местных особенностях».

Ситуация в развитии: покупатель устал

Сегодняшний внесезонный скачок цен – во всех регионах, ценовых зонах и сегментах – указывает на то, что рынок российской недвижимости находится на переломном этапе своего развития. Что же происходит сейчас, и что будет завтра? Попытаемся оценить ситуацию и дать прогноз. Итак, цены вторичного рынка жилья в Северной столице замедлили разбег в апреле и увеличивались уже не на 1–1,5% в неделю (как в феврале–марте), а «всего» на 0,6–0,8% (см. график), хотя это тоже немало и соответствует динамике первого полугодия 2003 г.

«Такое положение дел традиционно списывают на майские праздники, отпуска да каникулы, однако наблюдения прежних лет показывают, что влияние сезонных факторов на ценообразование – это из разряда мифов, – говорит руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – Купля-продажа недвижимости – не рядовое событие для любого человека, и ради этого потенциальный участник квартирного рынка всегда отложит и каникулы, и отпуск». По всей видимости, дело в том, что покупатели уже просто не в состоянии «переваривать» столь стремительную ценовую гонку. Но говорить о том, что у покупателей просто кончились деньги, нельзя: их, как известно, по такому важному случаю можно и занять.

В январе–феврале подняли цены большинство строительных организаций, предлагавших квартиры в строящихся домах (табл. 1), однако предлагать им, по сути, было уже и нечего. «Все ликвидные квартиры скупили до подорожания: прошлой осенью – в начале зимы. А в конце марта, когда рынок «долевки» повсеместно вышел на новый уровень цен, резко снизилось и количество звонков от возможных покупателей, и число заключаемых договоров», – комментирует ситуацию руководитель департамента долевого строительства АН «Адвекс-РОССТРО» Сергей Марков. Между тем, по его словам, на рынке начали появляться объекты, которые были приобретены на принципах долевого участия еще до подорожания – в прошлом году. Хотя, «спекуляция», видимо, не имеет сколь-нибудь значительного влияния на рынок жилья. Во-первых, подобные объекты часто выставляются на продажу по ценам даже ниже, чем у застройщиков, во-вторых, экспресс-опросы, которые проводят маркетологи, свидетельствуют о том, что большинство квартир приобретается все-таки для улучшения жилищных условий, а не для перепродаж. Во всяком случае, крупных игроков, в лице банков или паевых фондов, скупающих доли у строителей, в нынешнем году на рынке не замечено.

Что же касается граждан, которые «смели все», то их действия имеют вполне логичное обоснование. Массовая скупка жилья и рост цен начались именно тогда, когда привычную всем в качестве надежного способа хранения накоплений американскую валюту слегка залихорадило (см. график). Связь очевидна: для человека, имеющего валютные накопления в размере стоимости квартиры – $35–40 тыс., падение курса доллара на 10 копеек означает потерю сотни с лишним «зеленых» и часто служит сигналом к действиям, направленным на спасение собственных сбережений.

Впрочем, укрепление позиций родного рубля также не причина, а лишь катализатор давно ожидавшегося процесса. «Валютная лихорадка», начавшаяся прошлой осенью, лишь активизировала отложенный спрос, заставив граждан не только Петербурга, но и всея Руси поторопиться с покупками, пока недвижимость не стала еще дороже.

Покупки впрок и по случаю

По словам Сергея Бобашева, то обстоятельство, что самыми востребованными являются и самые «демократичные» 1–2-комнатные квартиры в спальных районах (табл. 2), свидетельствует о том, что большинство граждан не просто вкладывают в недвижимость излишки средств, а покупают жилье для себя и своей семьи. Причем на пределе возможностей, мобилизуя свои финансовые резервы. Представители отделов маркетинга строительных организаций также заметили, что малогабаритные 1-комнатные квартиры (до 38 кв.м) всегда уходят на ранних стадиях строительства. Тут уж не до спекуляций: покупается все, что можно купить.

Впрочем, руководители недавно сформированных ТСЖ в новых домах Приморского и Красносельского районов указывают и на другую тенденцию: те самые 1-комнатные квартиры, которые быстрее всего приобретались в процессе строительства, после сдачи дома заселяются и обживаются медленнее, нежели «семейные» квартиры. Зато они чаще сдаются в аренду. Специалисты отделов аренды жилья агентств («Адвекс-РОССТРО», «Итака», «Экотон») отмечают, что в период с февраля по апрель 2004 г. в спектре предложений аренды появилось заметное количество предложений недавно купленных 1–2-комнатных квартир (и в новых, и в старых домах). Однако практики тех же компаний, специализирующиеся на купле-продаже жилья, отмечают тенденцию увеличения числа клиентов, желающих продать две единицы «демократичного» жилья, чтобы приобрести квартиру с лучшими потребительскими качествами.

Основным инструментом улучшения жилищных условий на вторичном рынке были, есть и, видимо, останутся встречные покупки. Вторичный рынок на 85% состоит из обменных операций, статистика Единой мультилистинговой системы показывает, что только 15% квартир выставляются на условиях прямой продажи.

Демократичное жилье – на пике спроса

Рост цен на жилье происходит неравномерно в разных районах и ценовых зонах. Статистика исправно свидетельствует о том, что квартиры исторического центра Петербурга, интересные с точки зрения инвестора, уступили в этом отношении лидерство строениям эпохи развитого социализма.

В течение первого полугодия 2004 г. самую положительную ценовую динамику показали типовые спальные массивы с преобладанием хрущевок и ранних брежневок (табл. 3). Риэлторы также отмечают повышенную рыночную активность в сегментах самого «демократичного» жилья. «Малогабаритной типовой квартире, особенно в прямой продаже, сегодня порой достаточно один раз засветиться в листингах, чтобы нашлись покупатели», – говорит исполнительный директор АН «Адвекс-Санкт-Петербург» Елена Левенберг. С ней согласна и Екатерина Романенко, исполнительный директор юридической фирмы «Экотон»: «Типовые квартиры в жилых массивах 1970–80-х гг., которые едва ли имеют инвестиционную ценность, но обладающие приличной социальной и торговой инфраструктурой, сегодня на пике популярности». Все это объяснимо с точки зрения обычной житейской логики: среднестатистической петербургской семье нужны не только стены, коммуникации и заасфальтированный подъезд к дому. Рыночная цена квартиры складывается в том числе и из наличия приличной школы, детского сада и поликлиники по соседству.

При этом любимый «золотой треугольник» и улицы, примыкающие к Невскому проспекту, Таврическому саду, Каменноостровскому и Большому проспекту Петроградской стороны, исчерпали заряд роста еще год назад и по итогам первого полугодия оказались в нижних строчках ценового хит-парада.

Курс на доступное жилье

Президент корпорации «Юринфо» Павел Штепан, один из разработчиков пакета думских законопроектов по вопросам формирования рынка доступного жилья, считает, что в подобном ценовом раскладе можно найти и отрицательные, и положительные моменты: «С одной стороны, плохо, что дорожает именно то, что по определению должно быть самым доступным и массовым. С другой, происходит выравнивание социальной среды: благодаря спросу, депрессивные в недавнем прошлом районы получают шанс приобрести более эффективных собственников».

Первые месяцы этого года были отмечены рекордным числом семинаров, конференций и круглых столов, посвященных вопросам жилищного кредитования. Банки представляли новые кредитные продукты (появились варианты со ставкой меньше 10% годовых), однако на сегодняшний день их с большой натяжкой можно назвать массовыми и доступными для широких слоев населения.

Начальник управления по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка» Александр Колошенко сообщил, что за четыре месяца 2004 г. оформлено больше 200 ипотечных кредитов, в то время как за весь 2003 г. было выдано несколько десятков ипотечных кредитов: «Налицо геометрическая прогрессия. Средняя сумма запрашиваемого кредита – $35 тыс. В большинстве случаев приобретаются 1-комнатные, реже – 2-комнатные квартиры». По мнению г-на Колошенко, развитие рынка ипотечного кредитования во многом зависит от улучшения кредитной культуры и прозрачности деятельности компаний, занимающихся строительством жилья.

Однако отметим, что в последнее время застройщики были настолько воодушевлены ростом объемов продаж, что не имели никакого желания работать еще и с «кредитными» покупателями. Но сегодня, когда сбережения граждан, по всей видимости, уже на исходе, представители банков и строительных организаций все чаще говорят о возможности сотрудничества.

Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Сосновский заявил: «Даже когда все законодательные препятствия будут сняты, а это, учитывая активность депутатов и кабинета министров, скорее всего, произойдет в этом году, не один год уйдет на то, чтобы граждане экономически и психологически подготовились к возможности жить взаймы».

Прогноз: к декабрю – потепление

Опрошенные эксперты и риэлторы-практики сходятся во мнении, что во втором полугодии 2004 г. рост цен на петербургскую недвижимость продолжится. «Давать ценовые прогнозы больше чем на полгода, занятие неблагодарное, – говорит Сергей Бобашев, – однако сегодня нет никаких видимых предпосылок для обвала, развитие ипотеки также не окажет сколь-нибудь заметного влияния. Цены во всех сегментах квартирного рынка будут расти и к концу года поднимутся еще на 15%, достигнув отметки $1300/кв.м». Аналитик корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон называет ту же среднюю цифру, однако поясняет, что типовое жилье, представленное на вторичном рынке, еще не исчерпало сегодняшнего «заряда»: «В сегменте типовых 1–2-комнатных квартир в традиционных спальных районах цены могут подскочить еще на 20%, но, на наш взгляд, это уже предел».

Подведем итог. Цены квартирного рынка уже почти набрали высоту, а потому идеологи федеральных и региональных программ, связанных с формированием рынка доступного жилья, получат передышку для того, чтобы подумать над тем, как стимулировать строительство. Между тем, Петербург – это не только город-музей, но и город коммуналок, а все секторы жилищного рынка взаимосвязаны. Подъем цен на типовое жилье потребует пересмотра бюджетов расселений, и, как следствие, рост в сегменте «исторический центр, старый фонд».

Но об этом уместно будет говорить по осени.


Возврат к списку