Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Малый девелопмент на первом этаже

20.05.2004

Малый девелопмент на первом этаже

Не только квартирным вопросом жив человек, рынок недвижимости привлекает его и другими гранями. То, что торговля – двигатель прогресса, подтверждает интерес, который проявляют инвесторы к первым этажам старого фонда и новостроек, стремясь организовать в этих помещениях торговые площади. Несмотря на резкий рост в Петербурге количества гипермаркетов, крупных торгово-развлекательных центров, достаточно небольшие бутики модной одежды, мебельные салоны и продуктовые мини-маркеты не потеряли своей актуальности как в центре города, так и на его окраинах.

В 2002–2003 гг. по Петербургу прокатилась вторая волна расселений коммуналок. Обитатели некоторых из них, как и в первой половине 1990-х гг., получали за свои, казалось бы, безнадежные комнаты трехкомнатные квартиры. Правда, повезло не всем «коммунальщикам», а только жильцам первых этажей, и не во всех домах, а лишь в перспективных торговых зонах старого Центра.

Сегодня предложения расселить квартиру, выходящую окнами на одну из улиц 130-го квартала (Невский–Восстания–Маяковского–Жуковского) уже не поступают. Здесь открылись новые кафе, салоны сотовой связи и бутики модной одежды. Из каталогов предложений практически исчезли «убитые» объекты – запущенные квартиры, офисы, магазины класса «сделай сам» (то есть нуждающиеся в серьезных вложениях). Вместо них на рынке появляются «упакованные» по высшему разряду помещения. Зато и цены здесь другого порядка.

Великое переселение в локальных зонах

Данные департамента маркетинга и аналитики корпорации «Адвекс» свидетельствуют о том, что фасадные квартиры на проходных улицах исторического Центра, переведенные в нежилой фонд, вне зависимости от их реального состояния, легко продаются по $1500/кв.м. И это значительно превышает стоимость таких же объектов, но расположенных этажом-двумя выше. За помещения во дворах (их приобретают в основном для расширения бизнеса) просят $1200/кв.м. В сталинских домах Московского и Кировского районов (в основном во дворах) есть «первоэтажные» предложения с ценами $1000–1100/кв.м. Это как раз тот нечастый случай, когда нежилые объекты продают дешевле, нежели квартиры. Представители конкурирующих агентств недвижимости провели тотальную инвентаризацию всех коммуналок, расположенных на первых этажах, и время от времени напоминают их жильцам о себе.

По данным специалиста отдела коммерческой недвижимости АН «Адвекс» Александра Редькина, еще недавно, в конце 2001 г., ситуация в данном сегменте рынка, находящемся на стыке жилого и нежилого фонда, была совершенно иной. Коммунальные квартиры на первых этажах считались труднорасселяемыми и почти бесперспективными. Риэлторы часто не могли предложить никаких вариантов, позволявших их обитателям разъехаться, а рыночная стоимость квадратного метра дефектной, с точки зрения рынка, квартиры была в среднем на 10–20% ниже, чем у аналогичной, но этажом выше. Еще в 2000 г. расселять за $300–320/кв.м «первоэтажную» коммунальную квартиру в 150-200 кв.м в популярном сегодня 130-м квартале практически никто не брался. И туристы, гулявшие вдоль этих улиц, то и дело невольно заглядывали в окна обитателей.

«С осени 2001 г. в этом специфическом сегменте торгово-офисного рынка (речь идет о квартирах первых этажей, пригодных для перевода в нежилой фонд) и предпринимательская активность, и цены начали стремительно расти», – утверждает начальник информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. Та же ситуация была отмечена и на Владимирском проспекте, в «линейной» части Васильевского острова (в первую очередь на 6-й и 7-й линиях), вдоль Большого проспекта Петроградской стороны и в зонах пешеходных туристских маршрутов. Когда расхватали фасадные квартиры, очередь дошла до дворов. Сегодня основные предложения по расселению встречаются именно там, а также на улицах вблизи обозначенных зон.

Формально катализатором этих процессов стало 300-летие Петербурга, но, оглядываясь назад, можно отметить, что в каждом из упомянутых районов деловой активности были свои «точки притяжения». Популярность 6-й и 7-й линий Васильевского острова стала расти с созданием здесь пешеходной зоны, расселение 130-го квартала началось после того, как за счет городского бюджета отремонтировали тротуары и дороги по ул. Жуковского и Маяковского. Владимирский проспект начал активнее обрастать бутиками, когда там появился хорошо разрекламированный торгово-офисный комплекс «Владимирский пассаж».

По словам заместителя директора АН «Бекар» Валерия Тури, средняя цена расселения квартиры с удачной локацией под торгово-офисное использование составляет сегодня не меньше $1500/кв.м. Но найти «коммуналку» для таких целей уже почти невозможно, в особенности если речь идет о сложившейся торговой зоне. В последнем случае запросы достигают $2000/кв.м. Как правило, подобные вложения позволяют обеспечить обитателей коммунальной квартиры вполне приличным жильем. Однако это вовсе не означает, что каждый из них в результате «великого переселения» получит отдельную жилплощадь. Одним она попросту не нужна, их больше интересует возможность получить живые деньги. Другие, еще недавно числившиеся в разряде безнадежных коммунальщиков, увидев, как повезло соседям, стали также увеличивать свои требования. Есть и третья, весьма распространенная категория владельцев – предприниматели, которые скупали комнаты в перспективных объектах исключительно в расчете на выгодное расселение.

Известны случаи, когда особо активные граждане за свои личные 10–12 кв.м собственной жилплощади в коммуналке получали квартиры, стоимостью до $48–54 тыс. Однако такие варианты – скорее исключение. Речь в данном случае идет о безупречных с точки зрения рынка фешенебельной коммерческой недвижимости объектах в исторических зонах.

Бум кончился?

Несмотря на то, что география потенциально расселяемых кварталов постепенно расширяется, процесс коснулся не всех районов дореволюционной и коммунальной сталинской застройки, а лишь локальных зон. Между тем, и в центральной части Петербурга есть кварталы, которых бум расселений не затронул. Их обитатели, наслышанные о преимуществах проживания на первом этаже, также стремятся извлечь максимум выгод из своего положения. Такие квартиры выставляются в риэлторских листингах по очевидно завышенным ценам.

Сегодня специалисты уже не рекомендуют своим клиентам рассчитывать на сверхприбыли в данном сегменте. Торгово-офисный рынок пока далек от насыщения, однако время уже работает не на тех, кто рассчитывает сделать бизнес за счет расселения и перевода квартир в нежилой фонд. У предпринимателя, желающего открыть магазин или офис, есть множество альтернативных вариантов. Например, такой сегмент недорогих торгово-офисных помещений, как муниципальные объекты (с переуступкой прав аренды). К тому же этот сектор пополняется за счет большого количества вводимых в строй офисных и торговых центров. И потом, предложений с демократичными ценами уже просто нет. Ликвидность первых этажей оценили и риэлторы, и их обитатели. Поэтому «сливки» с этого сегмента уже сняты. Переведенные в нежилой фонд помещения все чаще предлагаются на вторичном рынке, но уже по совсем иным ценам.

Любой рост имеет обыкновение плавно переходить в спад. В подобной ситуации оказывались многие европейские города. В случае с Петербургом все зависит от того, оправдаются ли надежды предпринимателей, вложивших деньги в подобные объекты накануне 300-летия города. Нефть у нас не добывают, поэтому если инвестиции, сделанные в расчете на рост привлекательности Северной столицы для зарубежных туристов и предпринимателей, не оправдаются, бум в данном сегменте может скоро закончиться. Хозяева некоторых заведений быстрого питания, магазинов одежды и бытовой техники в старом центре, открывшихся прошлой весной, уже отметили и обострение конкуренции, и снижение числа посетителей.

…А в это время на окраинах

В конце прошлого года руководители строительного комплекса объявили, что в строй введено рекордное количество нового жилья – 1,7 млн кв.м. При этом 78% новых объектов – кирпичные либо кирпично-монолитные, большинство из которых имеют встроенно-пристроенные помещения нежилого назначения. В отличие от квартир, помещения для бизнеса сегодня практически не встречаются на открытом рынке: они без лишнего ажиотажа реализуются на ранних стадиях, либо остаются на балансе застройщиков или его дочерних компаний.

Собственники, как правило, рассчитывают на стабильный доход от сдачи новых площадей в аренду. В результате на рынке коммерческой недвижимости стремительно растет «удельный вес» арендного сектора. Предложения приобрести полуподвал или расселенную коммунальную квартиру вытесняются предложениями арендовать площади на первых этажах вновь возведенного дома. И ставки, соответственно, ориентированы уже на конечных бизнес-потребителей. «Следует отметить, – утверждает исполнительный директор Гильдии управляющих и девелоперов Павел Гончаров, – что при грамотном подходе нежилые объекты, сдаваемые в аренду, окупаются за год-два, а в дальнейшем начинают работать уже на чистую прибыль. Большинство крупных операторов рынка долевого строительства имеют в своей структуре управляющие компании или специализированные отделы». Слова г-на Гончарова отчасти подтверждаются данными некоторых компаний. Так, ФПГ «Росстро» недавно опубликовало годовой отчет. Согласно документу, львиную долю, а именно 75% в структуре доходов «Росстро» составляют дивиденды от управления и эксплуатации недвижимости.

Однако в спальных районах ситуация со «встройками» несколько иная. Крупные сетевые операторы постепенно вытесняют представителей мелкого и среднего торгового бизнеса, занимающих такие помещения. Часть владельцев небольших магазинчиков на первых этажах жилых домов, расположенных рядом с открывшимися гипермаркетами, признаются, что едва сводят концы с концами.

Бурное развитие ритейла на окраинах Петербурга, строительство гипермаркетов привело к тому, что зона ажиотажного спроса на небольшие помещения под магазинчики и фаст-фуды сужается до границ исторического центра. В центральной части практически негде строить крупные торговые центры, поэтому полуподвальные магазинчики класса «24 часа» с продуктами не первой свежести здесь по-прежнему конкурентоспособны.

Перевод в нежилой фонд: петербургская практика

Сегодняшняя законодательная база России формировалась в середине 1990-х гг., во времена тотального дефицита жилья, а потому действующее законодательство не поощряет перевод жилых объектов в нежилой фонд.

С одной стороны, в главе 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» определено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением. То есть размещение в частном жилом объекте предприятия возможно только после перевода его в нежилой фонд. С другой стороны, статья 9 ЖК РФ накладывает существенные ограничения на перевод жилых помещений в разряд нежилых, делая такое изменение статуса объекта случаем исключительным. Начиная с середины 1990-х гг. юристы, помогавшие предпринимателям решать данную задачу, занимались поиском этих «исключений». В частности, чтобы разместить в жилом доме магазин или офис, необходимо было доказать, что помещение не пригодно для проживания. Таковыми без оговорок признавались квартиры с полом, расположенным ниже уровня тротуара, либо «квартиры первых этажей (множественное число – зацепка, позволяющая перевод и второго этажа), выходящие окнами на оживленные магистрали». Понятие «оживленной магистрали» в законодательстве нигде не прописывалось. Право определять степень оживленности отдавалось на откуп чиновникам.

Новые требования

С ужесточением пожарных и строительных норм к объектам нежилого фонда предпринимателям приходится доказывать как непригодность объекта для жилья, так и возможность для размещения здесь того или иного бизнеса. Юристы и специалисты риэлторских фирм уже поднаторели в этом деле, и превратить квартиру в офис для них значительно проще, чем несколько лет назад. Однако перемена статуса жилого помещения сопровождается соответствующим решением губернатора Петербурга. Собственнику или его представителю необходимо заказывать проекты перепланировок помещения, согласовать их со всеми инстанциями (КГИОП, СЭС и пожарный надзор). Решение о возможности изменения назначения помещения принимается районной Межведомственной комиссией. Заключительный этап согласований перед губернаторской визой – предоставление документов в Комитет по жилищной политике и получение разрешительных подписей. Перевод помещения в нежилой фонд считается завершенным только когда собственник провел соответствующие проекту изменения, а регистрирующие органы внесли данные в Единый государственный реестр прав и присвоили сформированному объекту новый кадастровый номер. «Хождение по инстанциям» представителя риэлторской фирмы либо опытного юриста сегодня занимает от 3 до 6-ти месяцев. Эта работа в обходится заказчику в $1500–5000.

При переводе квартиры в нежилой фонд обязательным требованием является наличие либо возможность оборудования отдельного входа, изолированного от лестниц, ведущих к квартирам, а также несгораемые межэтажные перекрытия. Если квартира расположена выше первого этажа, то все находящиеся под ней помещения должны быть нежилыми и признанными таковыми в установленном порядке. Из-за этих сложностей еще несколько лет назад большинство офисов в петербургском старом фонде на поверку оказывались жилыми квартирами. Редакции изданий, крупные агентства недвижимости и турфирмы, занимавшие эти помещения, работали практически полулегально. Сейчас острота проблемы снизилась. По подсчетам специалистов риэлторских фирм, сегодня не больше 15-20% офисов, располагающихся в жилых домах, числятся квартирами. И это уже достижение.

Филипп Урбан

Директор департамента

маркетинга и аналитики

АН "Адвекс-РОССТРО"


Возврат к списку