Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

ИПОТЕКА: еще дорогая, но почти доступная

22.04.2004

ИПОТЕКА: еще дорогая, но почти доступная

Ипотека, а вместе с ней и весь квартирный вопрос в России неожиданно стали делом государственной важности. Об этом говорят и в Кремле, и в Смольном. А представители думских фракций грозятся до конца года принять целый пакет (около 30) законопроектов, в той или иной степени касающихся вопросов жилищного кредитования, ссудно-накопительных организаций и прочих инструментов решения «вопроса государственной важности». От законотворцев не отстают и практики. В прошлом году десятки российских банков вдруг начали предлагать кредитные продукты, организовывать семинары для граждан и обучающие курсы для профессионалов рынка недвижимости.

Идея доступного жилья в рассрочку внедряется и в народные массы. Как результат – резко увеличилось число граждан, интересующихся возможностью получения кредита на покупку жилья. Об этом говорят опрошенные M&D петербургские риэлторы. Есть, впрочем, довольно-таки весомые «но», которые не позволяют ипотеке стать по-настоящему массовой.

Далекая и близкая

Идея «жить взаймы» вовсе не претит менталитету русского человека, как считалось ранее. Сегодня каждый третий позвонивший в агентство недвижимости, хотя бы вскользь, но интересуется возможностью одолжить денег на улучшение жилищных условий. Правда, обычно речь идет не о масштабных заимствованиях, а о небольших и не слишком «длинных» (от года до пяти лет) кредитах, для доплаты при встречных сделках.

Займы на более длительные сроки пока не слишком популярны. Но тут россиян можно понять. Уверенность в завтрашнем дне приходит десятилетиями, вместе с новыми поколениями, не знавшими массовых сокращений, дефолтов, финансовых пирамид и прочих «черных дней». Печальные встряски, коими отмечен конец XX века, не могут забыться всего за два-три года относительной стабильности и экономического роста.

В марте в Петербурге прошла конференция «Ипотека: далекая и близкая», организованная газетой «Ведомости». Представители банков ознакомили собравшихся с новыми кредитными продуктами, которым теперь дают названия, напоминающие тарифные планы операторов мобильной связи («Национальный», «Инвестиционный», «Молодежный»…).

В целом же, участники отметили, что «если раньше разговоры о кредитовании носили скорее теоретический характер, то сегодня ипотека стала гораздо ближе к населению». Это резонно – по сравнению с 40-процентным годовым ростом цен на рынке жилья, банковские ставки (12% в валюте или 18-19% в рублях) кажутся не столь значительными, что собственно и вызвало большое количество обращений с кредитными вопросами в банки и агентства недвижимости.

Что мешает?

На практике все обстоит гораздо сложнее, чем кажется. После предварительного тестирования на соответствие потенциального заемщика требованию банков выясняется, что в реальности воспользоваться кредитными продуктами могут лишь единицы из нескольких сотен.

Казалось бы, еще совсем недавно, в 2000 г., СМИ констатировали снижение ставок с 46% в валюте до 35%. Четыре года пролетели как один, и сегодня рынок кредитования предлагает уже в три раза меньшие проценты, но ипотека массовой так и не стала. Причиной тому – две старые проблемы, к коим примешалась одна принципиально новая. Первая – пока еще слишком высокие по сравнению с остальным цивилизованным миром ставки по ипотечным кредитам и связанные с их получением накладные расходы. Вторая – необходимость документально подтверждать официальные доходы. Третья проблема обозначилась недавно. В прошлом году рынок недвижимости, в т.ч. и в российских регионах, столкнулся с небывалым увеличением спроса на жилье. В этих условиях развитие инструментов кредитования может привести к новому ценовому витку на квартирном рынке. И без радикального увеличения объемов строительства он не сможет «переварить» все запросы покупателей, подобно тому, как старые провода не выдерживают возросших электрических нагрузок.

«Зеленая» зарплата лучше «белой»

До недавнего времени все кредитные учреждения, развивающие схемы ипотеки, требовали от соискателя подтверждения доходов, но, не дождавшись массового «выхода из тени», некоторые стали смягчать условия.

Предположим, гражданин желает приобрести 1-комнатную квартиру за $35 тыс. и берет кредит на 10 лет под 12% годовых. Согласно правилам большинства банков, он должен иметь собственные накопления в размере 30% от стоимости квартиры (в нашем случае $10,5 тыс.) и может рассчитывать на кредит в $24,5 тыс. Получив заем на указанных условиях, он вынужден в течение 10 лет выплачивать в среднем от $200 до $450 в месяц (либо $350 в месяц при условии одинаковых в течение всего срока платежей). Дальше начинаются сложности. Банк обычно требует, чтобы сумма выплаты, включая проценты по кредиту, составляла не более 35-40% от ежемесячного дохода. Таким образом, «чистый» и задекларированный заработок клиента должен составлять не меньше $850. Немногие наемные специалисты, а тем более работники бюджетной сферы могут похвастаться подобным уровнем «белой» зарплаты.

Разные учреждения по-разному представляют платежеспособность будущих новоселов. Банк DeltaCredit первым начал рассматривать заявки заемщиков по альтернативной программе, учитывая наряду с официальной зарплатой и другие источники дохода, а также профессию, трудовой стаж и прочие преимущества претендента. Однако все это сказывается на «цене вопроса». «Райффазенбанк» рассматривает лишь полностью подтвержденные справками доходы. Сбербанк дает возможность получить т.н. «кредит на неотложные нужды», который можно использовать и на покупку квартиры. Но здесь, кроме подтверждения доходов, кредитору нужно представить еще гарантии от двух поручителей. Одна из возможных уступок, практикуемая большинством участников рынка ипотеки, – оформление кредита на семью, где учитываются суммарные доходы и мужа и жены.

Следующая преграда на пути к вожделенным кредитам – ограниченность выбора объекта приобретения. Практика показывает, что найти квартиру, устраивающую и заемщика, и кредитора, а также провести операцию без помощи риэлтора почти невозможно. Во-первых, объект должен быть свободным, в нем не должно быть прописанных. Придется также исключить все квартиры, выставленные на продажу на условиях встречной покупки, а таковых на рынке почти три четверти.

Вовторых, банк требует указывать в договорах купли-продажи полную рыночную стоимость жилья, а не традиционно заниженную балансовую. Поэтому, если речь идет о квартире, находящейся в собственности продавца меньше пяти лет, а ее стоимость превышает 1 млн руб. (на сегодняшний день около $35 тыс.), продавец должен заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы, превышающей этот самый миллион. Попробуйте найти собственника, желающего продать квартиру на таких условиях.

Есть и психологический момент. Продавец «не видит» денег до момента регистрации договора купли-продажи. Поэтому при прочих равных условиях он, конечно же, предпочтет обычного покупателя с «живыми» деньгами.

Провести поиск и «очистку» объекта, договориться с приобретателем о компенсации налоговых вычетов, да еще и не показывая при этом денег – задача для простого смертного нереальная. Помочь могут риэлторские компании, в которых сегодня в спешном порядке готовят специалистов для работы с «ипотечниками». Но даже профессионалы в ряде случаев не могут разрешить сложный ипотечный ребус.

Что закладывать будем?

Особая статья – встречные сделки и новостройки. В обоих случаях возникает вопрос: что закладывать? Для первого варианта банкиры разработали схему, по сути предполагающую два кредита. Один – дорогой и короткий (на год) под залог имеющейся жилплощади, другой – обычный (такой кредитный продукт представила недавно Национальная ипотечная компания). Правда, на практике схема оказывается чрезвычайно громоздкой и дорогой, тут переезд уж точно равен двум пожарам.

Для покупки квартиры в строящемся доме, пожалуй, подойдут только кредитные продукты Сбербанка (на покупку недвижимости либо на неотложные потребительские нужды). При этом все риски по проверке и устойчивости строительной компании берет на себя сам заемщик. Банк все равно будет требовать исполнение обязательств по кредиту с него самого либо с поручителей.

В других банках сетуют на сложности в работе с застройщиками. А последние пребывают сегодня в состоянии близком к эйфории, зачем им заморачиваться с ипотекой, если и без того львиная доля новых квартир приобретается на стадии котлована под будущее здание.

Между тем, в разговорах о глобальной несовместимости ипотеки и «долевки» есть доля лукавства. Ведь три года назад, когда инвестиционная ситуация казалась представителям строительных организаций не столь обнадеживающей, они охотно работали по программам кредитования Балтийского банка. Правда, при тогдашних ставках (23-30% в валюте) и требованиях к заемщикам воспользоваться кредитами могли разве что сами банкиры.

Мечты и прогнозы

Разговоры об ипотеке и доступном жилье ведутся на высоком уровне не первый год, обостряясь накануне выборов. Политические фракции и партии пытаются заложить «мечту о своем доме», свойственную каждому дееспособному обывателю, в основу своих программ. Между тем и по сей день нет единства относительно будущего российской ипотеки. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что принятие более 20 законов, которые сейчас обсуждаются в парламенте, может сделать ипотеку доступной. Речь идет не только о снижении процентных ставок до 6-8% уже в следующем году, но и об уменьшении накладных расходов заемщика. В самом деле, около 1,5% от суммы кредита в год сегодняшний клиент должен платить страховщикам, на его плечи также ложатся расходы, связанные с юридической экспертизой и оценкой объекта, проверкой собственной кредитоспособности. Добавим к этому оплату работы нотариуса и риэлтора, комиссионные банка, выдавшего кредит, компенсацию подоходного налога продавцу – в совокупности итоговая сумма увеличится еще на 10-15%. В цивилизованных странах, когда речь идет о кредитах под 5-7% годовых, большинство упомянутых платежей уже включено в указанную ставку.

Александр Колошенко, начальник управления по обслуживанию физических лиц «Райффазенбанка» на уже упомянутой конференции посетовал, что «граждане питают ничем не подкрепленные иллюзии и предпочитают выжидать, пока процентные ставки станут еще ниже». Президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова отметила, что сегодня ощутимую прибыль на ипотечных операциях могут получить лишь банки, «имеющие доступ к дешевым кредитным ресурсам, либо обладающие обширной филиальной сетью».

Подобные высказывания о невысокой рентабельности ипотеки со стороны представителей банковской сферы можно интерпретировать следующим образом: существующие процентные ставки – уже предел, но ипотека станет интересной для банкиров, если их поддержит государство.

В конце января губернатор Валентина Матвиенко во время очередного разбора полетов на совещании городского правительства потребовала от своих подчиненных «ускорить и углубить» разработку ипотечных программ. Представители созданного при городской администрации ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (с уставным капиталом в несколько сотен тысяч рублей) должны убедить банкиров вложить деньги в реализацию ипотечных программ и кредитовать само агентство. Как пояснили руководители данной структуры, речь идет о «средних банках, не имеющих своих ипотечных программ» и о среднерыночных ставках в размере 12-13% годовых. В ближайшие два года ОАО предполагает выдать 1,5 тыс. кредитов на сумму 1 млрд руб. Это не слишком масштабно при трехсоттысячной городской очереди.

Под натиском спроса

Выросший в разы в прошлом году спрос на недвижимость практически не изменил схему работы профессиональных участников рынка ипотеки. Риэлтор, слишком увлекшийся решением проблем ипотечника, рискует упустить клиентов с «живыми» деньгами. Банкир привык работать не с человеком, а с населением. Но этому самому населению пока не доверяет, а потому требует за свои риски доплат в виде завышенных по сравнению с остальным цивилизованным миром ставок, а также процентных надбавок за «индивидуальный подход» к вопросам раскрытия источников дохода, долевого строительства и встречных сделок.

Что же касается государственного подхода, то здесь вообще все туманно. Что последует за принятием 20-30 законопроектов, призванных сделать ипотеку народной и массовой? Сегодняшний рынок недвижимости с его брежневками да хрущевками и без того неплохо поглощает излишки рублевой и валютной денежной массы. Однако в обозримом будущем представителям федеральной и региональной власти придется решать две взаимоисключающие задачи. С одной стороны, выполнять обещание по обеспечению населения доступным жильем, с другой – негласно ограничивать развитие ипотеки, чтобы лавинообразный интерес не превратился в шквальный спрос, и, как следствие, запредельные цены. На строителей надеяться не приходится – у них и так все построенные квадратные метры покупают, а если разрешать им строить в несколько раз больше, то придется в экстренном порядке решать множество копившихся за все последние десятилетия хозяйственных проблем. Речь идет о развитии инженерной и социальной инфраструктуры новых районов, реконструкции и санации «ничейного» жилищного фонда и пр.

Истина, видимо, где-то посередине. Ипотека будет дешеветь быстрее, чем того желают банкиры, но медленнее, чем обещают народные избранники. И даже если государство добьется-таки кредитов под 6% годовых, то обязательно отыграется на чем-либо другом, например, на налогах. И это будет уже более логично с точки зрения экономики, во всяком случае, тогда появятся деньги и на социальные выплаты, и на субсидии бюджетникам, и на инфраструктуру.

Филипп Урбан

Директор департамента

маркетинга и аналитики

АН "Адвекс-РОССТРО"


Возврат к списку