Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Без форс-мажора

05.06.2006

Без форс-мажора

На фоне резкого оживления петербургского рынка недвижимости загородный рынок демонстрирует завидную стабильность. Впрочем, эксперты отмечают, что в последнее время и здесь наблюдаются определенные подвижки. Налицо постоянный рост спроса и, как следствие, постепенное повышение цен.

"Этой весной цены на загородном рынке выросли на 10-15 процентов. Впрочем, такое повышение весьма незначительно и не влечет за собой коренных изменений обстановки. Рынок загородных домов не лихорадит, как городской, и это дает возможность спокойно продавать, выбирать и покупать объекты", – говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН "Экотон" Владимир Обширнов. При этом он отмечает повышение спроса на объекты, располагающиеся в "непопулярных" местах. "Если еще два-три года назад в Ленобласти были территории, считавшиеся "пропащими" – садоводства в Мшинской, Радофинниково, Чаще, то теперь есть спрос и на них. Ведь желание иметь дачу или загородный дом свойственно людям с разным достатком. А там можно купить домик с участком всего за несколько тысяч долларов", – говорит г-н Обширнов.

"Действительно, впервые за многолетнюю историю загородного рынка мы отмечаем динамично растущий спрос на самые дешевые участки земли под строительство домов в непопулярных ранее больших садоводческих массивах", – говорит руководитель отдела загородной недвижимости Бюро недвижимости "Олимп 2000" Андрей Ягудаев. В любом из этих садоводств можно приобрести участок площадью 6 соток за ,5-2 тысячи. А если повезет, то на эти деньги можно купить 10-12 соток. Учитывая, что затраты на покупку такого участка минимальны, у людей остается больше средств на строительство самого дома. "Причина такого притока спроса проста: общая тенденция покупать "новострой" или строиться самим затронула все слои населения, однако не каждому по карману приобретение дорогого дома в закрытом коттеджном поселке. Поэтому многие люди выбирают участки в садоводствах, тем более что там изначально лучше решены вопросы с охраной, чисткой дорог, чем, скажем, в обыкновенном поселке", – говорит г-н Ягудаев.

Впрочем, рост спроса на дешевые участки вряд ли приведет к значительному росту цен на рынке. По мнению экспертов ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", для загородного рынка характерной остается тенденция сезонных ценовых колебаний. Так, все операторы отмечают устойчивый подъем покупательской активности в марте-апреле, который достигает своего максимума в мае. Локальный всплеск (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре.

Ну а как выглядят сегодняшние предпочтения покупателей?

Особенности загородного спроса

"В этом году на рынке загородной недвижимости наибольшей популярностью пользуются либо готовые комфортабельные коттеджи с хорошей системой коммуникаций и охраняемой территорией, либо земельные участки – фермерские, сельскохозяйственные угодья – под коттеджное строительство", – говорит менеджер отдела загородной недвижимости компании "Александр-Недвижимость" Маргарита Драль. Те же тенденции наблюдаются и среди предложений "экономкласса", где люди стараются покупать участки под застройку с возможностью подведения всех коммуникаций для постройки нового жилья. Характерно, что популярность домов постройки 70-80 годов достаточно низка. Требования, предъявляемые к месту, традиционны: большинство покупателей хотят иметь загородное жилье вблизи леса, воды и не далее 60-70 километров от Санкт-Петербурга. Как правило, это Всеволожский, Курортный, Приморский, Пушкинский районы и в последнее время, в связи с реконструкцией Константиновского дворца, Ломоносовское направление.

"Самые дорогие предложения – в Курортном районе. Сейчас земля стоит здесь от тысяч до тысяч, причем для отдельных эксклюзивных предложений даже эти цифры не предельны", – говорит управляющий Салоном загородной недвижимости АН "Колвэй" Дмитрий Соловьев.

Многое зависит от назначения земли: в садоводствах участки дешевле. Влияет на цену близость к транспортным магистралям и наличие всех коммуникаций (вода, газ, электрические мощности). Г-н Соловьев также отмечает тенденцию роста цен на земельные участки. Минимальный прирост стоимости ликвидных земель за последний год составил 10 процентов. Медленнее растут или не растут вовсе в цене удаленные от города (более 100 км) участки на востоке и юго-востоке Ленинградской области. В таких местах до сих пор можно купить участок в садоводстве от -3 тысяч, причем даже с садовым домиком. Недорогие участки есть в Волосовском, Лужcком, Кингисеппском, Сланцевском районах. Стоимость земли в Тосненском районе может варьироваться от тысячи до тысяч за участок. В Лужском районе в зависимости от месторасположения разброс цен может составлять ,5-40 тысяч за участок. Основная причина дешевизны – удаленность от Петербурга и отсутствие инженерной инфраструктуры. 
Специалисты ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" выделяют ряд факторов, влияющих на рыночную стоимость загородных объектов. Прежде всего, это экология. Так, для 70 процентов покупателей первоочередное значение имеет близость водоема (в пределах 50-100 метров от дома); для 60 процентов – наличие леса, а для 40 процентов – низкий радиационный фон.
Второй фактор – транспортная доступность объекта. Для 80 процентов покупателей важно наличие асфальтированного подъезда к дому. Близость шоссе (в пределах 100 метров) имеет значение для 50 процентов покупателей. Также для многих имеет значение наличие поблизости железнодорожной станции или остановок маршрутных автобусов. 60 процентов покупателей обращают внимание на содержание дорог и их обслуживание в зимний период.

Ключевым является фактор наличия центральных инженерных коммуникаций. 100 процентов покупателей требуют наличия газоснабжения. Для 90 процентов важно устойчивое электро- и водоснабжение. Интересно, что только 40 процентов покупателей интересует наличие на объекте телефонной связи.

Само собой, что удаленность объекта от Санкт-Петербурга непосредственно влияет на объем спроса. Наибольшей ликвидностью пользуются дома, расположенные в районных центрах (50 процентов) или на территориях близко (25-35 километров) расположенных к городу (70 процентов). Требования покупателей для коттеджа, чтобы "жить за городом, а работать в городе" – 15-20 километров (60 процентов). Если цель покупателя – отдых, то предпочтение отдается дачам, расположенным на расстоянии от 30-50 (60 процентов) до 100-120 километров (30 процентов). Характерно, что объекты, расположенные менее чем в 10 километрах от города, не считаются ликвидными из-за высокой загрязненности воздуха.

Качество домостроения также небезразлично покупателям. Так, на качество кирпичной кладки и монтажа конструкций обращают внимание 80 процентов потребителей. Для 40 процентов имеет значение наличие хозяйственных построек (гараж, баня, гостевой дом), а также парников, теплиц и цветочных клумб.

Имеет значение и размер земельного участка. 80 процентов покупателей останавливают свой выбор на участках площадью не менее 12-15 соток.

Принадлежность земли к той или иной категории целевого назначения имеет значение для 60 процентов покупателей. ИЖС в зоне поселений предпочитает более 50 процентов. Земли категории сельхозназначения для дачного строительства интересуют 35 процентов покупателей.
Готовность пакета документов для оформления купли-продажи объекта является главным условием лишь для 30 процентов покупателей. В связи с этим эксперты отмечают, что большинство потребителей, очевидно, уже свыклись с мыслью, что более 80 процентов выставляемых на продажу объектов не имеют всех необходимых документов для проведения сделки, 50 процентов участков не имеют четкого межевания границ, а 30 процентов объектов вообще не имеют никаких правоустанавливающих документов.

Ни взлетов, ни падений

Что же касается дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости, то эксперты сходятся на том, что спрос по-прежнему будет расти во всех сегментах, но резкого повышения цен ожидать в обозримом будущем не следует.

"В этом году мы прогнозируем проявление на загородном рынке ряда основных тенденций. Это – снижение спроса на садовые дома и "недострой" с участками 6 и менее соток, устойчивый рост стоимости земельных участков под строительство по всем направлениям, а также увеличение числа проектов коттеджных поселков. Прирост по последнему показателю может составить 50-80 процентов", – говорит директор департамента загородной недвижимости АН "Адвекс" Ольга Астахова.

Она отмечает, что спрос на загородные объекты вырос в полтора раза за последний год. Также растет доля кредитных средств, достигающая сегодня 20 процентов от общего объема сделок. В кредит покупают как дешевые, так и дорогие дома, но 80 процентов "ипотечных" объектов составляют дома стоимостью менее тысяч.

"В целом рынок остается стабильным. Недвижимое имущество за городом приобретают в основном для личного пользования, а не для инвестирования. И это намного уменьшает риски форс-мажорных взлетов и падений", – считает г-жа Астахова.

/Игорь Черевко/


Возврат к списку