Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Шаг за грань

26.05.2006

Шаг за грань

Нынешней весной на рынке жилья умеренным прогнозам не место. Вместо "15-20% годовых", прогнозировавшихся зимой, теперь говорят смело: рынок готов дойти до уровня средней цены $2500 за квадратный метр.

Строго говоря, рубеж $2500/кв. м на петербургском рынке квартир давно и успешно пройден. Сейчас 5% жилья уже предлагается дороже, а 7% - по цене $2000-2500/кв. м. Однако для массового рынка преодоление этой планки будет означать вещи, сейчас не то что непривычные, а даже с трудом представляемые.
Для наглядности: в ситуации, когда среднее, индексное, значение цены квадратного метра жилья в Петербурге сравняется с $2,5 тыс. , типовая однокомнатная квартира 137-й серии будет стоить $100 тыс. Сейчас эта цена - $50-60 тыс. Доплата за переезд из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, причем без изысков, просто в современном панельном доме, выйдет в $40 тыс. Сейчас это удовольствие доступно тысяч за 20. Наконец средний ипотечный кредит на однокомнатную типовую квартиру приобретет такие параметры: $20 тыс. - первоначальный взнос и ежемесячные платежи около $1000-1200. В общем, $2,5 тыс. за кв. м - не что иное, как увеличение нынешнего уровня цен вдвое. И по некоторым смелым прогнозам, оно может произойти уже к Новому году.

Сейчас на рынке квартир Петербурга - очень серьезный рост, стремящийся к показателям в 10% в месяц, и очень похоже, что летом темпы все-таки сохранятся. "Психологический уровень" средней цены предложения $1300/кв. м уже преодолен, а с нынешними темпами планка в $1,5 тыс./кв. м может быть взята уже к концу августа - началу сентября. Ну а если ажиотаж продлится и в течение осени, к Новому году совершенно реальна цифра $2 тыс./кв. м. Это прогноз, рассчитанный из существующей динамики и тенденций.

Недвижимая фантастика

Тем не менее, в удвоение среднего ценника - в $2,5 тыс./кв. м - пока не верится. То, что петербургский рынок жилья состоит по большей части из обменных схем - расхожая истина, и только лишь стартующая ипотека нисколько ее не опровергла. Прямых покупателей, сиречь "живых денег", на рынке по-прежнему очень мало. Уместно вспомнить недавнюю историю - предыдущий ажиотаж 2003-2004 гг., сменившийся продолжительной стагнацией. Тогда те, кто был в состоянии решить свои жилищные проблемы, вполне платежеспособен, оказались наиболее активны, быстро выкупив ликвидные и перспективные объекты. Тогда как потребители экономкласса заметно ограничены в средствах. И когда цена на однокомнатную квартиру достигла уровня в $45 тыс., массовый спрос сдвинулся на дальние окраины, а затем и в непрестижные пригороды. Денег у народа оказалось не беспредельное количество. В этой связи есть интересное наблюдение, не подкрепленное никакой теоретической базой, но по ощущениям верное. Размеры доплат, на которые способны покупатели квартир при приобретении новой квартиры, соответствуют цене автомобиля той же ценовой ниши, что и приобретаемое жилье. В 2003 г. средний размер доплаты составлял около $10 тыс., в начале 2000-х гг. - $3-5 тыс., сейчас - $15-17 тыс., до $20 тыс. Это очень напоминает ценники на автомобили, относимые в описываемые периоды к экономклассу. И если угодно, можно их попытаться применить к рынку жилья: как только размер доплаты серьезно перешагнет 20-тысячный барьер, спрос пойдет на убыль. Впрочем, время покажет.

Пока же дело идет к перегреву рынка: то, что сейчас происходит, называется словом "ажиотаж". Рынок в конце прошлого года начал отрабатывать отложенный спрос, возникший после депрессивного периода, когда на рынке было выбрано практически все ликвидное жилье. Но при увеличении разницы доплат начинают скупать менее качественное жилье, и спрос, это уже заметно, смещается в обычно непопулярные сегменты и районы. Например, в Кронштадте, по данным ГК "Бюллетень недвижимости", недельный рост цены фиксируется в диапазоне от 2,5 до 4%. Привести это может к абсолютному дефициту ликвидного жилья и, естественно, резкому росту цен. Однако рост этот - конечный.

Дело в том, что в период относительно стабильной экономической ситуации в стране, с 1999-2000 гг., все скачки на рынке квартир были связаны с бегством населения от доллара. Нынешний ажиотаж с такой точки зрения вполне объясняется. Вторая причина, менее значимая, - PR-кампании, раскручивающие ту или иную тенденцию.

Долларовая зависимость

Если же абстрагироваться от этих влияний, окажется, что в среднем за 5-7-летний период рынок в долларовом выражении растет на 26% в год, компенсируя инфляцию и обеспечивая небольшой уровень дохода. И если с долларом в ближайшем будущем не произойдет ничего радикального, в какой-то момент ситуация повторится на новом витке спирали. Ажиотажный спрос приведет к перегреву, и к началу будущего года или к следующей весне рынок должен достичь максимума. Затем цены продолжат расти "по инерции", но продаваться ничего не будет, потому что спрос имеет свои ограничения. Естественно, вырастет объем предложения (нынешнее резкое падение объемов предложения однокомнатных квартир - прекрасная иллюстрация ажиотажного спроса: скупают все, на что хватает, рост предложения приведет к затовариванию, темпы роста упадут. В итоге максимум вряд ли пробьет уровень в $2000/кв. м: больше, то есть удвоения нынешней цены, потребитель не потянет из-за разницы доплат.

Изменить ситуацию, как это видится сейчас, может значительное снижение курса доллара или развитие массовой ипотеки со снижением с помощью каких угодно властных и финансовых ресурсов процентной ставки до 6% годовых и минимизации первоначальных взносов. Но ипотека, если станет массовой, то есть если на рынок выйдет множество новых покупателей, приведет к тотальному дефициту уже даже не ликвидного, а какого бы то ни было жилья, - то есть пожрет самое себя.

Занимательная арифметика

Тот факт, что средняя стоимость 1 кв. м жилой площади скоро подберется к отметке в $2500, наводит на математические размышления.
Сумма $2500 представляет собой 25 купюр по $100.
Если все эти купюры сложить рядом, то они не займут и половины площади 1 кв. м. Если точнее, то эти купюры занимают четвертую часть площади 1 кв. м.
Площадь одной купюры $100 составляет:
67 мм х 155 мм = 0,01 кв. м
Площадь, которую занимают 25 купюр, составляет
0,01м2 х 25 = 0,25 кв. м

Есть мнение

Владимир Гаврильчук, генеральный директор агентства недвижимости "Адвекс-РОССТРО":
"При растущем дефиците предложения строящихся объектов и устойчивом увеличении спроса, а также наличии новых инструментов рынка, таких, например, как ипотека, эта цена не только реальна, но и будет превышена. В первую очередь это касается жилья повышенной комфортности. К тому же на сегодняшний день уже в десятках домов цена за квадратный метр превышает эту цифру (строящийся "Монблан", элитное жилье на Крестовском острове). Безусловно, $2,5 тыс. за квадратный метр не та цена, которой, с учетом сохранения текущего тренда, испугается рынок".

Александр Архипов, начальник аналитического отдела ООО "РМС-Оценка":
"Рост средней цены метра до $2,5 тыс. практически означает ее удвоение по сравнению с нынешним уровнем. До конца года такого взрыва вряд ли следует ожидать: все-таки платежеспособный спрос вряд ли успеет осилить этот уровень. Нет сомнения в том, что застройщики со своей стороны приложат максимум усилий для подогрева спроса и роста цен. Повлияет и дальнейшее снижение курса доллара. Все факторы в совокупности вполне могут привести к тому, что в следующем году средний метр в итоге и дотянется до планки в $2,5 тыс.".

/Бизюков Роман/


Возврат к списку