Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Ценники тормозят

22.05.2006

Ценники тормозят

Специалисты рынка жилья уверены: спрос пошел на убыль, рост цен замедляется. Еще две недели назад они в один голос говорили о быстром подорожании недвижимости.

Динамика цен на квартиры меняется стремительно, статистика не успевает отслеживать тенденции. Чтобы проинформировать горожан о последних изменениях и поделиться соображениями о перспективах развития ситуации, Ассоциация риэлторов собрала "круглый стол". Руководители агентств недвижимости не сомневаются: цены продолжат увеличиваться, хотя апрельских рекордов ждать уже не приходится.

На просмотр - в очередь

По данным мониторинга цен предложения "НП", в апреле жилье подорожало примерно на 5%. Однако этот подсчет не вполне отражает ситуацию с реальными сделками. Если при спокойном рынке цены продаж уступают заявленным в рекламе на 2-3%, то в ситуации ажиотажного спроса цена во время просмотров может подскочить на пять, а то и на 10%.

"У нас недавно был случай: очередь желающих посмотреть вариант. Пришлось 40 минут ждать, прежде чем попали в квартиру. К этому времени цена увеличилась на $2000. Пока покупатель размышлял (до вечера), вариант уже ушел. Другая ситуация: клиент сразу на просмотре пытался вручить продавцу залог. Его попросили подождать до завтра, так он явился к нам до открытия офиса и устроил скандал: почему ему не дают купить квартиру", - делится наблюдениями Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа". 
Реальный рост цен на типовое жилье по сравнению с началом года риэлторы оценивают в 15-20%, на качественное - 30%. Зашкаливают цены элитных квартир: по сравнению с январем они подорожали на 60%.

По мнению гендиректора АН "Акрополь" Геннадия Багрянцева, ситуация объясняется тем, что в Петербурге стагнация затянулась. В результате отложенный спрос обрушился на рынок, сметая предложение, накопленное за 2005-й.

На серьезное сокращение листинга и дефицит вариантов в прямой продаже обращали внимание многие выступавшие. Собирать цепочки времени нет: пока ищешь варианты, цены подскакивают, приходится первоначальные договоренности устанавливать заново - и так по кругу.

По оценкам гендиректора агентства "Александр-Н" Сергея Сосновского, в компании до 70% цепочек проходят с участием ипотечных денег, а это дополнительные задержки и препятствия. Столь же сложно стало работать с клиентами, обладающими жилищными сертификатами. На оформление бумаг также уходит около месяца, и ожидаемое подорожание за простой объекта продавец закладывает в его цену.

Однако есть и обнадеживающие вести. Ажиотаж начал спадать: это отметили все присутствовавшие. Сделок в фирмах последние две недели стало меньше. Некоторые игроки рынка объясняют снижение активности несколько парадоксально: мол, покупать нечего. (Заметим, что листинг городских каталогов составляет все еще около 16 000 вариантов, тогда как ежемесячно в Петербурге регистрируют лишь 5000-7000 сделок.)

"Всплеск спроса в значительной степени подтолкнул очередное снижение курса доллара. Граждане бросились вкладывать деньги в недвижимость. Но кто хотел пристроить "зеленые", за март-апрель их уже потратил", - комментирует генеральный директор АН "Адвекс" Владимир Гаврильчук. Однако, замечает г-н Гаврильчук, это не означает, что квартиры подешевеют (факторов, подталкивающих стоимость жилья вверх, пока достаточно), но рост цен замедлится.

По мнению выступающих, в ближайшее время жилье будет дорожать на 2-3% ежемесячно.

"Зеленые" не у дел

Операторы отмечают и новую для рынка тенденцию: появление на питерском рынке мигрантов из Москвы. Столичный рынок бьет все рекорды, средняя цена квадратного метра там сегодня уже в 2,5 раза выше, чем в Петербурге. "Люди, недавно переехавшие в Москву и пожившие там какое-то время, видя соотношение цен на недвижимость, начали переселяться в Петербург.

Они продают в столице скромные квартирки, а здесь покупают комфортные апартаменты. Московские деньги начинают давить на питерские цены", - говорит Геннадий Багрянцев. "Мы живем в одной стране. И человек выбирает город исходя из условий проживания. Квартиры в Москве и должны быть дороже на 50-60%. Это примерно соответствует разнице в уровне жизни столиц", - уверена генеральный директор АН "Русский дом" Людмила Синьковская.

Все чаще расчеты при сделках производятся в рублях. Этот процесс шел последние два года, но динамика была не особенно заметна. Сегодня риэлторы начали всерьез рассуждать, что через год-полтора рынок полностью перейдет на национальную валюту.

"Показательный пример - Нижний Новгород. Десять лет он находился в "долларовой" зоне, однако сегодня уверенно перешел на рубли. Полагаю, что и у нас такое случится. Вопрос только - когда", - говорит Владимир Гаврильчук. 
Риэлторы положительно относятся к этому переходу: он сильно облегчает им жизнь. Хотя бы потому, что российские дензнаки защищены от подделок куда лучше американских.

Однако питерскому рынку еще предстоит преодолеть важный психологический барьер - переписать ценники. Процесс не такой простой.

На "круглом столе" обсуждали и ситуацию со строящимся жильем. "Первичный и вторичный рынки - как сообщающиеся сосуды. В зависимости от конъюнктуры деньги покупателей перетекают с одного на другой", - объяснил интерес риэлторов к этой теме вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко.

В строящихся домах, по данным участников встречи, цены подскочили еще сильнее. "Игроков на строительном рынке становится меньше. Небольшие компании выдавливаются более солидными конкурентами.

Наши наблюдения показывают, что фирмы, у которых в работе один-два дома, с января подняли цены на 10-20%. Крупные компании с большими финансовыми возможностями - на 30-40%. При этом наиболее ликвидные объекты серьезные игроки рынка придерживают, ожидая дальнейшего ценового витка", - говорит директор по рекламе АН "Итака" Дмитрий Кадолба.

"Изменился подход к определению цены. Раньше застройщики увеличивали ее от этапа к этапу по $30 за метр. Теперь минимальный шаг - $100. Во время последнего скачка в начале мая жилье класса "комфорт" сразу подорожало на $350", - добавляет г-н Семененко. Нарастающий дефицит предложения от застройщиков также подталкивает спрос на готовое жилье.

Мнения экспертов

Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость"
Летом цены чуть приостановятся. Однако отката не произойдет. Предложение мало, и взяться новым квартирам неоткуда. На "первичке" за последние месяцы оно сократилось на 20-25%. За квартал было продано почти 800 000 кв. м строящегося жилья. Это говорит о том, что ресурс спроса в городе - больше 3 млн. кв. м в год. Возводится же значительно меньше. Потому по осени снова ожидаю быстрый рост.

Сергей Сосновский, генеральный директор агентства "Александр-Н"
Из-за подорожания жилья остановились расселения. Сегодня никто не может даже приблизительно посчитать бюджет сделки. Один из последних случаев: инвестор отчаялся завершить большую сделку, распродал уже выкупленные встречные варианты (попутно заработав на этом около 15%) и отказался на время вступать в новые проекты.

Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс": 
На повышение цен работает уйма макроэкономических факторов: приток денег в страну, снижение курса доллара, запуск новых ипотечных программ. Поэтому говорить о стагнации в обозримом будущем не приходится. Но рост цен в апреле был беспрецедентным, теперь ситуация должна войти в нормальное русло. Многое будет зависеть от того, как поведет себя доллар. Цены будут подниматься на 1-1,5% в месяц в рублях, сколько к этому добавит курсовое снижение американской валюты, сказать не возьмусь.

Людмила Синьковская, генеральный директор АН "Русский дом": 
Я не знаю, что у нас вдруг произошло с экономикой, откуда взялись деньги на рынке недвижимости, но жилье, особенно качественное, дорожает стремительно. Цены на элитные апартаменты в Москве сегодня достигают $25 000 за квадратный метр. Это для меня ориентир. Значит, и у нас должны дорасти как минимум до $15 000 за "квадрат".

/Дмитрий Сперанский/


Возврат к списку