Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Петроградский район: Новостройки подправят имидж

08.05.2006

Петроградский район: Новостройки подправят имидж

На Петроградской стороне самый проблемный жилой фонд. Даже в привлекательных местах не формируются однородные элитные зоны. Зато здесь все еще есть участки под новое строительство. Респектабельные жилые комплексы возникают на месте старых промзон.

Средняя стоимость жилья на Петроградской стороне, по данным "НП", - около $1230 за квадратный метр. Меньше всего "квадрат" стоит в 3-5-комнатных квартирах в домах старого фонда с проблемной локацией (см. карту спроса). Встречаются варианты по $1000 за метр и даже дешевле.

К примеру, на Малой Посадской улице предлагают четырехкомнатную квартиру 97 кв. м за $95000. Здесь же чуть более просторные апартаменты (105 кв. м) можно купить за $110 000. При этом на островах найти "единичку" дешевле $60 000 - большая проблема. Зато комнаты ценят по $15 000 -17 000 - так же, как на периферии.

"Квадрат" квартир в новых домах оценивают не ниже $2000-2500. Самые высокие ценники - на Каменном острове. От $5000 до $6000 за метр - норма. Встречаются предложения и по $8000/кв. м.

В отличие от Центрального района на Петроградке нет сплошной элитной зоны, а есть "отдельные адреса", по соседству с которыми зачастую располагаются малопривлекательные кварталы. "Нередкий случай: два фланговых дома расселены, а посередине - убожество. Немало по-настоящему плохих домов - настолько, что их никогда не расселят. Покупатели не станут платить за идеальную локацию, если в этом доме невозможно обеспечить комфортную жизнь", - говорит директор Петроградского отделения АН "Адвекс-РОССТРО" Юрий Воробьев.

Самые престижные места - вдоль набережной Большой Невы. Чуть менее привлекательные - вдоль Каменноостровского проспекта. Особняком стоят Крестовский и Каменный острова, здесь (особенно на Каменном) ценники выше, чем в "золотом треугольнике".

По наблюдению операторов рынка, на "треугольник" спрос образуют в основном приезжие: москвичи и иностранцы. Для них главное, чтобы место было "раскрученным". На острова едут питерские покупатели: там зелено и тихо.

Нарезали капитально

По мнению риэлторов, в Петроградском районе самый проблемный жилой фонд. Застраивались эти территории в основном на рубеже XIX и ХХ веков, по технологиям строительства "с железными перекрытиями". По сравнению с более ранними постройками эти дома куда прочнее. Поэтому в советское время их реже ставили на капремонт. И теперь состояние большинства зданий оставляет желать лучшего.

Немало проблем и с домами, которые по документам прошли капитальный ремонт. По словам риэлторов, им доводилось бывать в зданиях, где просто делали новую нарезку квартир, а то и вовсе меняли только окна и батареи и записывали это как "капиталку". "Я знаю лишь несколько домов на Петроградке, где сделаны железобетонные перекрытия", - говорит Александр Дымников, директор по продажам АН "Аркада".

Зато у зданий, не прошедших капремонта, есть несомненный плюс: сохранились историческая лепнина на потолках, голландские печи в комнатах и мрамор на лестницах.

Метражи квартир и комнат встречаются самые разнообразные: в советские годы комнаты барских апартаментов делили, насколько позволяла планировка квартир.

По наблюдениям специалистов "Аркады", до революции квартиры в основном состояли из шести комнат: считалось, что именно столько нужно семье для нормальной жизни. В зависимости от состоятельности владельца площадь жилья варьировалась от 110 до 350 кв. м (к примеру, агентам попадались апартаменты с кабинетом в 50 "квадратов").

Если в квартире было два выхода (на черную лестницу и на парадную), ее обычно делили пополам.

Сегодня дореволюционные параметры возвращаются. Инвесторы делают в квартирах перепланировки, возвращая их к первоначальному виду. На сегодня самые дорогие апартаменты на Петроградке - пятикомнатная квартира 232 кв. м на Каменноостровском, 26-28. Выставлена за $2 млн.

Пятикомнатная, 380 кв. м, на набережной Карповки предлагается за $1,6 млн., шестикомнатная на Съезжинской ул. - за $1,5 млн. и т.д. Для сравнения: средний метраж 8-10-комнатных апартаментов - 200-300 кв.м, и предлагаются они за $240 000-350 000. А 17-комнатная квартира на Каменноостровском, 44 (427 кв. м) стоит в листинге "всего" за $550000.

Заводские перспективы

Невыкупленных квартир на первых этажах проходных улиц практически не осталось: инвесторы приобретают жилье на прилегающих улицах - на "глубину" в пять-шесть окон. Немногие оставшиеся варианты даже при "небезусловной" локации быстро растут в цене.

"Год назад продавец оценивал 90-метровую квартиру на углу улицы Ленина и Чкаловского проспекта в $1200/кв. м. Сегодня ему предлагают купить ее по $2000. Он не соглашается: ждет, пока цена вырастет до $3000", - говорит Марина Романова, руководитель группы АН "Итака".

Интерес к коммерческой недвижимости на Петроградской стороне стабильно высок. "Мы продаем производственный комплекс на Левашовском проспекте площадью более 10 000 кв. м. Пока неясно, как будет использовать эти корпуса покупатель, но точно не для производства. Прежний владелец, кстати, не сворачивает дело, а просто перебирается на окраины - так выгоднее. Пример показательный", - говорит г-н Дымников.

На Петроградке по сравнению с Адмиралтейской стороной все еще немало земли занято предприятиями. В этом, уверены специалисты, скрыты большие возможности для развития этой зоны. Последние годы здесь активно возводили дорогие дома.

По подсчетам специалистов "Петербургской Недвижимости", сегодня объем строительства элитного жилья в Петроградском районе - 368 000 кв. м, около половины от всего, что возводится в этом ценовом сегменте в городе.

По наблюдениям специалистов, застройщикам удается реализовать квартиры даже при сомнительной локации (к примеру, в окрестностях метро "Чкаловская").

Сегодня состоятельные горожане предпочитают въехать в новый дом, не желая связываться с долгими расселениями и получить квартиру в обветшалом подъезде, да еще и с весьма разными соседями. Цены на новостройки мало зависят от локации внутри района (исключение - видовые варианты и дома в парковой зоне).

При этом новые дома поднимают имидж "проблемных" территорий. В "Бекаре" приводят в пример окрестности улицы Шамшева: после того как здесь появились дорогие дома, покупатели заинтересовались и другими объектами.

По мнению специалистов, сегодня весьма радужные перспективы у территорий вблизи "Спортивной". Их престижность подрастет в ближайшие два-три года. Подъем интереса к проблемным зонам вдоль улицы Красного Курсанта можно ждать чуть позже, через 5-7 лет.

С другой стороны, отмечают аналитики, с каждым годом количество расселений в историческом центре уменьшается. Прежде всего - из-за увеличения объема предложения в новых домах. Так что дворы домов, которые до сих пор не расселены, уже вряд ли преобразятся. Не исключено, что нынешние окрестности промзон в перспективе могут стать даже более привлекательными, чем кварталы старого фонда.

Мнения экспертов

Екатерина Романенко, исполнительный директор АН "Экотон":

Появляются покупатели, которые с удовольствием берут "упакованные" квартиры в старом фонде. Последний пример: клиент приобрел за $150000 75-метровую квартиру. Дом - ничего особенного, а отделка жилья - очень хороша: сделано все по уму, даже перепланировки согласованы. Причем это не единичный случай.

Деловые люди ценят свое время и силы и готовы переплатить, лишь бы избавиться от головной боли. Последнее время появился такой бизнес: покупают квартиру, скажем, за $100 000, вкладывают в отделку $20000 и продают за $150000.

Но конечно, вкладывать надо разумно. Слишком "навороченный" ремонт: супердорогой паркет, фирменная итальянская сантехника, скорее всего, не окупится. Нет никакой гарантии, что вкусы покупателя и продавца совпадут.

Марина Романова, руководитель группы АН "Итака":

Граждане все меньше интересуются старыми домами: качество новостроек намного выше. Например, дома на ул. Ленина, 8 или на пересечении Кронверкской и Пушкарской улиц долгое время числились среди лучших предложений района: жить здесь было престижно. Однако по сегодняшним меркам - ничего особенного.

Впрочем, у новых домов тоже есть недостатки. Проектировщики уделяют большое внимание фасадам, однако внутри нередко встречаются непродуманные планировки. Длинные изогнутые коридоры, которые "съедают" значительную часть общей площади квартиры, оплачивать же ее покупателю все равно приходится.

Александр Дымников, директор по продажам АН "Аркада":

Не думаю, что можно заработать на ремонте и последующей продаже жилья. В основном инвесторы делают деньги на подорожании квартир (в историческом центре цены не снижались даже в период стагнации). Некоторые получают дополнительные дивиденды, покупая на 3-5% ниже рыночной стоимости (такие варианты на рынке можно найти), а продавая на 5% дороже.

Есть приемы, которые позволяют реализовать жилье по более высокой цене: помыть подъезд, опрыскать комнаты духами и пр. На Западе есть целая стратегия таких продаж. К примеру, для некоторых объектов продавцы специально берут напрокат антикварную мебель и расставляют ее в продаваемой квартире - так она смотрится более выигрышно.

При наших темпах подорожания инвесторам вообще нет смысла связываться с постоянными перепродажами: можно просто купить квартиру и спокойно следить, как она поднимается в цене. Доход был бы не намного ниже. Но деловые люди, особенно иностранцы, привыкли следить за движением капитала и периодически фиксировать прибыль.

Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения "Адвекс":

Большие квартиры (6-8 комнат), которые встречаются в листингах, - это, как правило, расселения. Таких сделок сегодня открываться стало заметно меньше.

Как только быстро начали дорожать малогабаритные квартиры на периферии (альтернативное жилье для расселенцев), инвесторы стали менее активными. Соответственно снизился спрос, и цены на большие квартиры притормозились в росте. Когда периферия прекратит дорожать такими темпами, опять начнутся расселения, спрос и цены на жилье в центре возрастут.

/Дмитрий Сперанский/


Возврат к списку