Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Шла амнистия по грядкам

24.04.2006

Шла амнистия по грядкам

Госдума приняла в первом чтении законопроект, который давно уже наречен дачной амнистией. Планка ожиданий от грядущих изменений в земельном законодательстве высока – легализация российского рынка земли.

Год назад Президент Владимир Путин поручил Правительству упростить для граждан регистрацию садоводств, дач, приусадебных участков, огородов, гаражей и прочей загородной недвижимости. Минэкономразвития наказ выполнило. Правда, депутаты Госдумы масштабами послаблений остались недовольны и собираются придать амнистии дополнительный размах.

Стать ближе к земле

Законопроект создается, чтобы граждане наконец обрели свою собственность. Сегодня в России насчитывается около 44 млн дачных и садоводческих участков. При этом в разных регионах приватизировано лишь от 20 до 50% всех наделов и недвижимости, на них расположенной. Всем остальным гражданам их собственность юридически не принадлежит – ее нельзя ни продать, ни завещать. Дабы облегчить регистрационные процессы Минэкономразвития предложило поправить целый ряд федеральных законов (Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы, законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и др.).

В первую очередь нововведения уточнят условия и порядок оформления прав на земельные участки. Изрядная доля наделов до сих пор не может пройти госрегистрацию из-за отсутствия или несоответствия действующим нормам правоустанавливающих документов. Например, участок не зарегистрируют, если в старых бумагах о землеотводе не указан вид права или указан неоднозначно. По новому упрощенному порядку органы власти обязаны принимать к рассмотрению любые ранее выданные документы, с какими бы нарушениями они ни были оформлены. Всякие нестыковки и сомнения должны трактоваться в пользу граждан. Законопроект устанавливает двухнедельный срок для рассмотрения заявления и минимальный перечень документов, необходимых для приватизации. Оснований для отказа может быть только два: неполный пакет справок или запрет на приватизацию.

Кроме того, землепользователям позволят по упрощенной схеме оформить в собственность земельные излишки. Скажем, дачник расширил границы своих владений за счет прилегающей территории. По действующему законодательству такую "прирезку" нужно выкупать либо оформлять в аренду. Теперь при условии согласия соседей, садоводческого товарищества и муниципалитета излишки передадут бесплатно. Впрочем, "скваттерам" с неумеренными аппетитами это не грозит. Присоединить позволят лишь дополнительную площадь, на которой невозможно сформировать отдельный участок.

Простят и упростят

Значительные послабления также грядут и в части оформления земли в общедолевую собственность. Сегодня участки с внутренними проездами, водонапорными башнями и прочими общественными постройками садоводства обязаны выкупать. В основном за счет дополнительных поборов с членов кооперативов и товариществ. Авторы амнистии разрешили отдавать земли общего пользования в долевую собственность бесплатно, а сама процедура юридического оформления прав будет серьезно упрощена.

Наконец, закон предполагает объявить легализацию самовольных построек. Проблема в том, что многие капитальные объекты на дачных участках были возведены без разрешения на строительство. Легализацию таких зданий можно было проводить исключительно в судебном порядке. Теперь проверять дома на соответствие строительным нормам и градрегламентам по упрощенному порядку будут органы местного самоуправления. Причем для "госприемки" потребуется представить лишь три бумаги: техпаспорт на здание, правоустанавливающий документ на землю и кадастровый план участка. На проведение экспертизы и выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отводится срок в 1 месяц. 
Сроки амнистии на самострой предполагается сделать минимальными, чтобы не позволить предприимчивым дачникам возвести новый дом и выдать его за старый. Скорее всего, крайней датой будет 1 января 2008 года. После этого признание прав на незаконное строительство вновь будет проводиться в судебном порядке.

В пользу амнистированных

Ожидания от дачной амнистии были значительно большими. И при первом чтении законодатели обрушились с критикой на правительственный документ. По мнению председателя комитета ГД по законодательству Павла Крашенинникова, законопроект следует основательно доработать в части снижения стоимости госрегистрации и дальнейшего сокращения сроков прохождения документов. Также критику вызвали сжатые сроки амнистии и идея замены судебного оформления самовольных построек их приемкой органами власти на местах. Что грозит стать еще одной бюрократической "рогаткой", причем с коррупционным уклоном. Сами садоводы полагают, что реального облегчения не будет, пока власть не решит вопрос о кадастровой съемке и межевании участков. Согласно законопроекту кадастровый план остается необходимым элементом в пакете документов на приватизацию земли. Как считает председатель Союза садоводов России Василий Захарьящев, землеустроительные работы должны проводиться за счет государства. Поскольку для садоводов, в большинстве своем – пенсионеров, расходы неподъемны.

Ко второму чтению будет подготовлен пакет дополнений, которых, по мнению законодателей, недостает нынешнему варианту. Радикальные предложения – как, скажем, возможность при оформлении участка обойтись его планом (в случае отсутствия споров с соседями), а при регистрации дома ограничиться информацией об объекте и заключением правления кооператива – скорее всего не пройдут. Тем не менее, депутаты обещают урезать аппетиты частных контор, наживающихся на межевании.

В частности, есть идея устанавливать на федеральном уровне предельную планку для тарифов на землеустроительные работы. А конкретную стоимость должны будут определять региональные власти.

Областные страсти

Какие окончательные формы примет грядущая амнистия, пока остается гадать. Прогнозировать можно лишь ажиотаж в местных земельных комитетах, так как масштабы загородных владений граждан впечатляют. Только у жителей Петербурга – около 800 тыс. участков. По данным Управления по развитию садоводства и огородничества Петербурга и Ленобласти, всего на территории этих двух субъектов насчитывается 2,8 тыс. садоводств общей площадью около 57 тыс. га. Точных объемов неоформленной недвижимости не знает никто. Как полагает "главный садовод" Василий Захарьящев, в обоих регионах приватизировано лишь 10% участков.

Как говорят риэлторы, в Ленобласти по причине усложненной процедуры регистрации объекты находятся в "условном" обороте. Люди выставляют на продажу садовый участок, а покупатель зачастую не готов ждать полгода, пока все будет оформлено. "Упрощение порядка приватизации на всех стадиях – вопрос назревший. Минимальная стоимость межевания сейчас составляет $300, а срок работ – до шести месяцев. Есть прецеденты, когда земля оформляется и по два года. Еще острее стоит проблема с регистрацией самостроя под ИЖС. "Накладные" расходы достигают и $2 тыс. А если идти официальным путем, процесс легализации может занять до трех лет", – рассказывает специалист по продажам крупных земельных участков АН "Бекар" Наталья Хмельницкая.
"Закон необходимо принять хотя бы из этических соображений, – считает руководитель отдела продаж строящейся загородной недвижимости АН "Петербургская Недвижимость" Алексей Рогов. – Большинство садоводов и дачников уже в преклонном возрасте, а вопрос оформления недвижимости в наследство тормозится тем, что стоимость пакета документов с учетом кадастровой съемки зашкаливает за $1 тыс. при цене самой дачи в $3 тыс.".
В Ленобласти тем временем к грядущей легализации уже начали готовиться, составляя списки подпадающих под амнистию объектов. По оценкам областного КУГИ, в регионе есть целые массивы неузаконенных участков. А в этих случаях нужно будет создавать новые населенные пункты и законодательным путем присваивать им названия.
  
Петербургские сотки

В Петербурге отвод земельных участков под размещение новых и расширение существующих садоводств уже более как 15 лет запрещен. Тем не менее, в городских масштабах задел получился немалый – около 140 садоводств общей площадью почти 2 тыс. га. В основном они располагаются на территории пяти районов: Курортного, Красносельского, Приморского, Выборгского и Красногвардейского.

По словам директора департамента загородной недвижимости АН "Адвекс-РОССТРО" Ольги Астаховой, в Петербурге процесс оформления земли в собственность идет более активно – по причине более высокой стоимости городских участков. Сотка в городе стоит несколько тысяч долларов, в зависимости от места. Гражданам есть смысл тратить массу времени и вкладывать средства в оформление такой собственности. И все же процент неприватизированных объектов, особенно в садоводствах, еще достаточно велик. А закон о дачной амнистии должен подтолкнуть граждан к обретению собственности в более массовом порядке.

Председатель городского Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Дмитрий Гордо полагает, что судить о законе преждевременно. Документ еще слишком сырой. Например, из текста неясно, в чью пользу оформляются земельные излишки – садоводов или садоводств. Во втором случае город останется в накладе, так как большинство петербургских садоводств самовольно меняют границы своих территорий. Разумеется, в большую сторону, прирезая по 
2–3 га. Узаконить подобный самозахват может позволить себе Красноярский край или Волгоградская область, но не Петербург – с его весьма ограниченными земельными ресурсами. "Нужно дождаться второго чтения документа, после него содержание обычно меняется кардинально. Главное, чтобы в законе осталось неизменным требование кадастрового учета. Что касается идеи регулирования тарифов на землеустроительные работы – не думаю, что она здравая. Это будет явным вмешательством в рынок частных услуг", – говорит Дмитрий Гордо.

Зачем огород городить

То, что закон об амнистии писан для всей России, но не учитывает специфику городов федерального значения, говорят и эксперты. Причем грозят неприятностями в части градостроительного развития Северной столицы. Скажем, помимо садоводов в городских окрестностях – значительное число огородников. Увлечение горожан подсобными хозяйствами нисходит к давним советским временам, когда партия и правительство повернулись лицом к народу и разрешили ему в неограниченных количествах сажать, копать и сеять. Участки под эти цели, как правило, выделялись в краткосрочное пользование – на землях, временно не используемых городом. В основном это территории между Петербургом и его "сателлитами" – Пушкиным, Петергофом, Павловском, Стрельной и др. В итоге грядки под картошку накопили изрядный ресурс: всего под коллективные и индивидуальные огороды занято около 1,5 тыс. га. И хотя новым генпланом земли под огородные работы не предусмотрены, это не означает, что в одночасье наделы исчезнут. Более того, они имеют перспективы для легализации. По словам главного специалиста профильной комиссии ЗС по земельным отношениям Николая Журавского, закон о дачной амнистии вводит упрощенный порядок регистрации прав собственности и для огородных участков. Это означает, что в руках любителей картошки может быть сосредоточен значительный земельный массив.

Правда, Дмитрий Гордо называет такие опасения преувеличенными. "Городские огороды приватизации не подлежат. Возводить на них что-либо запрещается, и в большинстве случаев участки выдавались на правах краткосрочной аренды. Огородников никто трогать не собирается – до той поры пока город не начнет строить на этих территориях…", – говорит глава КЗРиЗ.

Впрочем, так было и с гаражами, которые сегодня расползлись по огромным территориям. Участки под них тоже выдавались во временное пользование. Затем гаражи разрешили приватизировать. Сейчас при реализации глобальных проектов – КАД, ЗСД – город столкнулся со священным правом собственности, лишить которого можно только по суду с выплатой соответствующей компенсации. "Аналогичная ситуация может возникнуть и с огородами, ведь земля под них выделялась в зонах будущей перспективной застройки. Когда никто и предположить не мог, что огороды можно будет бесплатно приватизировать. В дальнейшем это чревато для города значительными затратами, связанными с выкупом прав собственности", – предрекает Николай Журавский.

Фискальный оскал

В отличие от огородников к садоводам Смольный относится с большей лояльностью. И в новом генплане существующие садоводства сохранены в их нынешних границах. Правда, в перспективных планах развития и эти территории будут неуклонно сокращаться. Причем процесс предполагает быть естественным: садоводства должны постепенно трансформироваться в районы индивидуальной застройки, с коммуникациями и социальными объектами. С последующим переводом земель в статус ИЖС. Из городского бюджета на данную программу до 2010 года обещано выделить более 800 млн. руб.

Еще один, уже не столь эволюционный, путь трансформаций садоводств – их выкуп девелоперами под строительство коттеджных поселков. Руководитель отдела аналитики и оценки компании "Миэль-Недвижимость" в Санкт-Петербурге Евгений Безлюдный уверен в неизбежности прихода больших денег на дачные грядки. "Нерациональность отдыха и выращивания капусты в черте города давно всем понятна. Петербургские садоводства с учетом их привлекательного местоположения будут хорошим ресурсом для развития строительного бизнеса. А у граждан появится возможность заработать на городских сотках и купить дачу где-нибудь в Ленобласти. Федеральный законопроект об упрощенном переводе земли в собственность подстегнет эти процессы", – считает Евгений Безлюдный.
Реализация курса федерального центра на повальную приватизацию садоводческих участков будет напрямую зависеть от особенностей земельной политики властей на местах. Ибо у обещанных авторами амнистии щедрот есть обратная сторона – фискального свойства. От послаблений в деле обретения гражданами собственности ждут увеличения земельных платежей в местные бюджеты. И если в Петербурге к садоводам отнеслись с пониманием и повысили земельный налог примерно на 10%,  то в соседней Ленобласти его "зарядили по полной" и вырос он в 15–20 раз. Такой подход грозит навсегда отбить у садоводов желание становиться собственниками и сделает кампанию по дачной амнистии бессмысленной уже на старте.

/Александр Смирнов/


Возврат к списку