Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

РАЗНООБРАЗИЕ СХЕМ

17.03.2014

РАЗНООБРАЗИЕ СХЕМ

Сегодня на рынке существуют три основные схемы приобретения квартир в новостройках: ипотека, рассрочка и 100% оплата. Эксперты говорят, что выбор инструментов зависит от класса жилья.

  По оценкам участников рынка, наиболее популярной схемой в последние несколько лет является ипотека, следом идут 100% оплата и рассрочка.
  Так, по данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти рассрочка занимает порядка 20%, еще 40% – это ипотечные сделки, и 40% – 100% оплата.
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс», отмечает, что выбор схемы приобретения жилья зависит от его класса. «Покупатели элитной недвижимости предпочитают вносить сразу же всю сумму или пользоваться рассрочкой, тогда как покупатели объектов эконом- и комфорт-класса предпочитают ипотеку другим финансовым схемам», – поясняет Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar.
  Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой», говорит, что, по данным опроса среди потенциальных покупателей компании, 22,3% из них, покупая квартиру, собираются вносить 100% оплату, 43,2% – воспользоваться рассрочкой, 29,4% – взять ипотеку, 5,1% – использовать средства государственных субсидий.
  По оценкам Юха Вятто, генерального директора ЗАО «Лемминкяйнен Рус», за 2013 год количество сделок по приобретению недвижимости в Петербурге с привлечением ипотеки выросло на 20% по сравнению с показателями 2012 года.
  Основными факторами роста объемов ипотечного кредитования, по его словам, стали снижение процентной ставки, расширение линейки ипотечных продуктов (например, ипотека на приобретение машино-места в паркинге) и рост количества аккредитованных объектов за счет упрощения процедуры аккредитации новостроек.
  Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, добавляет, что как только ипотека становится менее доступной, рассрочка оттягивает таких клиентов на себя. «И наоборот, при доступности ипотеки клиенты выбирают ее, и для застройщика ипотека предпочтительней, так как он в этом случае не берет на себя дополнительные риски, с которыми банки умеют работать лучше, – объясняет госпожа Валуева. – В кризисные 2009-2010 годы доля ипотеки снизилась кардинально, рассрочка выросла. В 2011 году ипотека стала возвращать свои позиции: 2012, 2013 годы были для нее рекордными».
  Спрос на ипотеку, по словам Николая Гражданкина, увеличивается в сданных домах либо находящихся в высокой степени готовности. «Рассрочка в этом случае либо не предоставляется, либо она рассчитана на короткий срок (меньше года), поэтому ипотечный кредит остается единственной возможностью для покупателей, не располагающих всей суммой сразу», – поясняет господин Гражданкин.
  Структура продаж может значительно отличаться у строительных компаний в зависимости от условий применяемых схем оплат. «Например, ряд компаний заявляют о значительно большей доле ипотечных сделок, чем в среднем на рынке, – до 90%. В компаниях, где предлагаются выгодные условия по рассрочке, доля таких сделок также может быть существенно выше рыночной», – рассказывает Юха Вятто.
  Привлекательность той или иной схемы зависит от возможностей покупателя.
  По словам Татьяны Фирсовой, эксперта первичного рынка АН «Итака», при 100% оплате клиент имеет возможность получить хорошую скидку (до 20%) на всю стоимость квартиры. «При использовании ипотеки клиент тоже получает скидку от застройщика, но вынужден платить проценты банку за использование заемных средств. При рассрочке скидки на квартиру будут минимальными или отсутствовать совсем», – отмечает госпожа Фирсова. Вариант стопроцентной оплаты, по словам Ольги Журавлевой, руководителя направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», интересен, если речь идет об инвестиционных покупках.


АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ

Несмотря на усиление позиций ипотеки, рассрочка не потеряла своей популярности. К тому же многие застройщики увеличили ее срок. Так, максимальная длительность рассрочки на приобретение жилья в Петербурге и на границе с ним доходит до 10 лет.

 Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», считает, что покупатели сегодня склонны рассматривать рассрочку в качестве временной альтернативы ипотеке. «Зачастую покупатели пользуются рассрочкой, а после ввода объекта в эксплуатацию берут ипотечный кредит на остаток платежа. Классическая схема – это равномерное распределение платежей на весь период рассрочки, например поквартально. Однако тем и интересен данный инструмент, что он не исключает индивидуальные условия графика и пропорций выплат в зависимости от потребностей клиента», – рассказывает господин Бабаков.
Рассрочка позволяет приобрести жилье той категории населения, которая не может себе позволить воспользоваться ипотекой по ряду причин (кредитная история, неофициальные доходы), уточняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
К тому же рассрочка является инструментом, дающим возможность покупки квартиры на старте продаж по минимальным ценам, пока строящийся объект не прошел аккредитацию в банках.
Наталия Деньгова, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург», рассказывает, что в последние два года доля сделок с использованием ипотеки в компании практически не росла. Эксперт связывает данный факт с появлением в продаже большего числа объектов классов бизнес и элита, в которых доля ипотеки всегда ниже, чем в комфорт-классе. «Вторая причина – это предоставление клиентам компании широкого выбора удобных и выгодных рассрочек в числе беспроцентных рассрочек сроком от 1 до 4 лет, – поясняет эксперт. – Таким образом, на определенный период времени для клиентов нашей компании программа рассрочек оказалась интересной альтернативой ипотеке, и доля сделок с рассрочками оказалась выше, чем с ипотекой».
«Рассрочка выгодна для строи­тельных компаний экономически и помогает привлечь большее количество покупателей», – отмечает Татьяна Фирсова, эксперт первичного рынка АН «Итака».
«При рассрочке итоговая стои­мость квартиры оказывается ниже по сравнению с ипотекой. Она удобнее для клиента, здесь не требуется подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и т. д.», – говорит о преимуществах рассрочки Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».
Однако госпожа Фирсова преду­преждает, что если застройщик предлагает длительную беспроцентную рассрочку, скорее всего, процент за использование рассрочки заложен в цене квартиры.
Первоначальный взнос при рассрочках составляет, как правило, 10-30%, говорит Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс». А срок, на который застройщики предоставляют рассрочку, по ее словам, увеличивается. Сегодня этот показатель может доходить до 7-10 лет, хотя в среднем составляет 3-4 года.
«Как правило, это беспроцентная рассрочка со сроком до окончания строительства. На рынке были единичные примеры длительной рассрочки (которые носили скорее акционный характер). Чаще всего при длительных рассрочках применятся дифференцированная процентная ставка – она повышается после окончания строительства», – отмечает Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус».
 
Мнение:
Наталия Деньгова, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– В целом же по рынку рассматривать рассрочку как альтернативу ипотеке не стоит, поскольку у большинства застройщиков нет рассрочек, которые могут реально конкурировать с ипотекой. Поэтому в компаниях, где не применяется практика выгодных рассрочек, доля сделок с участием ипотеки будет значительно выше, чем доля сделок с использованием рассрочки.

Автор: Андрей Семериков, газета «Строительный Еженедельник» №09 (599) от 17 марта 2014

Публикация доступна на сайте издания: http://asninfo.ru/node/395484

Возврат к списку