Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Как улучшить жилищные условия? Часть II

02.04.2014

Как улучшить жилищные условия? Часть II


 Рядом с вами, на Энгельса дом 126 (ст. метро "Озерки") находится один из пятнадцати офисов старейшей компании на рынке недвижимости Санкт-Петербурга – корпорации "Адвекс. Недвижимость". Здесь вы можете, воспользовавшись услугами профессиональных, сертифицированных риэлторов, выбрать новую квартиру по ценам застройщика, обменять свою квартиру, купить или продать загородную недвижимость, сдать или снять квартиру или комнату. А самое главное получить бесплатную профессиональную консультацию по любому вопросу в сфере недвижимости. 

Сегодня на вопросы клиентов ответит директор компании "Адвекс-Озерки" Елена Дмитриевна Паничева
 Паничева Елена.jpg 

Добрый день, к нам обращаются люди с различными проблемами и вопросами, связанными с недвижимостью. Все консультации, которые проводят наши специалисты – бесплатные. Вот некоторые вопросы наших клиентов, на которые они получили ответ, а сделки уже успешно прошли.

Хочу приобрести квартиру в строящемся доме, но для этого нужно продать квартиру, в которой одна вторая доля, принадлежит несовершеннолетнему сыну. Возможен ли такой вариант и как это сделать?

При продаже квартиры, где сособственником (или собственником) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
Здесь несколько вариантов решения вашего вопроса. Можно выделить несовершеннолетнему доли в праве собственности в другом жилье. Это жилье по основным критериям не должно быть хуже, чем отчуждаемое (метраж, отдельная квартира и т.д.).
Можно купить квартиру у застройщика и сразу выделить несовершеннолетнему долю в новой квартире, если разрешат органы опеки и попечительства. При этом, две сделки будут происходить одновременно.
Это целый комплекс вопросов. Но все они решаемы.
 
Почему так важно чтобы строительная компания работала в соответствии с 214 Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»?

Согласно этому закону, принятому в 2005 году, компания-застройщик не может начать продавать квартиры, пока не получены все разрешения на стройку, а между дольщиком и застройщиком заключается договор, который обязательно проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службе (УФРС).
Если компания действует не в рамках 214 закона, то заключается договор предварительной купли-продажи. Такой договор не проходит регистрацию в УФРС и проверить, не продал ли недобросовестный строитель ту же квартиру несколько раз, практически невозможно.

Если я выбрал квартиру в жилом комплексе и пришел заключать договор с застройщиком, на что мне необходимо обратить внимание?

Если вы самостоятельно выбрали какой-то объект, первое что нужно сделать — обязательно выяснить, на основании каких документов он предлагает вам эту квартиру на продажу, т.е. на каком основании берет с вас деньги. Ведь в обычных сделках на вторичном рынке, например, покупатель спрашиваете у продавца документы на квартиру, точно также и в долевом строительстве. Иногда возникает целая сложная цепочка документов, т.к. Застройщик передает часть своих квартир инвестору, генподрядчику или субподрядчику.

Кроме этого выясните, на какие деньги ведется строительство. «Правильные» застройщики используют собственные средства на предпроектной, проектной стадии строительства, а далее привлекают заемные средства банков и это лучшая гарантия того, что независимо от объема продаж, компании есть на что строить. Конечно, цена на такие объекты несколько выше, зато велики шансы, что дом будет сдан в срок.

Существует еще масса деталей, на которые надо обращать внимание, поэтому при оценке компании-застройщика лучше всего прибегнуть к помощи специалиста – юриста, либо квалифицированного специалиста агентства недвижимости (риэлтора).

Я живу во Всеволожском районе в п. Агалатово. Являюсь собственником дома и земельного участка. В связи с жизненной ситуацией хочу продать дом и купить квартиру в Санкт-Петербурге в Выборгский район у метро "Озерки" или "Просвещения". Как мне оперативно это сделать?

Задача достаточно непростая. Сделка по продаже с одновременной встречной покупкой требует усилий и знаний вдвое больше, особенно когда это связано с объектами недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Спрос на вторичном рынке выше, чем на загородном, срок экспозиции объектов недвижимости отличается в разы, таким образом, можно найти подходящую квартиру, но на дом покупателей не будет.

Самая большая ошибка – это неточная оценка стоимости объекта недвижимости. Как правило, переоцененная стоимость загородного объекта на 200-600 тысяч рублей от рыночной цены превращается в недостающие 400-800 тысяч на покупку квартиры на вторичном рынке. неучтенные моменты могут привести к длительному сроку решения вопроса (от 1 года до 3 лет), а это самый большой риск, поскольку цены на недвижимости в городе ускоряют свой рост, в отличие от практически стоящего на месте загородного рынка. Самостоятельно решить такой вопрос без помощи квалифицированного специалиста очень сложно.

Хочу продать земельный участок, который достался мне по наследству. Переоформляла на себя, будучи в браке. Сейчас при продаже участка, могут ли потребовать бумагу о согласии на продажу от супруга?

В соответствии с ч.1 ст.36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Живем с сыном в 11-ти метровой комнате в трехкомнатной коммунальной квартире, еще двое соседей, которые здесь не проживают. Нам дана субсидия. Хотелось бы переехать в отдельную квартиру. Как нам это сделать?

Решить Ваш жилищный вопрос можно, но для этого надо привлечь специалистов, которые смогут правильно оценить ваши возможности, для чего необходимо будет выяснить, по какой программе выдана субсидия, есть ли у вас возможность расселяться, что хотят ваши соседи, возможно ли привлечение заемных средств (ипотеки). В этом случае необходима консультация ипотечного брокера, который подберет банк с выгодной процентной ставкой. Так как ваш сын несовершеннолетний и он собственник, надо будет обратиться в органы опеки и попечительства. И одновременно будем искать покупателя. Ничего нерешаемого в этой ситуации нет,  необходимо только ваше желание и помощь грамотного специалиста.

Мы хотим продать и купить квартиру. Выбранная квартира стоит 6,5 млн. рублей, но у продавцов нет 3 лет собственности на эту квартиру. Какие риски возможны в этой схеме, что я теряю кроме налогового вычета, и как все это должно быть оформлено более безопасно для нас?

В случае судебного признания договора купли-продажи недействительным, по какому-либо основанию, продавец восстановит право собственности на квартиру, а вам будет присуждена денежная сумма в размере стоимости квартиры, указанной в договоре. Поэтому как минимум следует внимательно изучить правоустанавливающие документы продавца, постараться оценить риски и грамотно произвести взаиморасчеты.


Возврат к списку