Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Офис с соседями не предлагать!

16.03.2006

Офис с соседями не предлагать!

Хорошо иметь свой домик в центре Петербурга. Это мечта банков и сырьевых компаний, финансово-промышленных групп и активно развивающихся IT-фирм. Однако многие потенциальные покупатели вынуждены с ней расстаться, удовлетворившись арендой помещения в бизнес-центре.  Рынок представительских офисов, расположенных в отдельно стоящих зданиях, в Петербурге фактически отсутствует.

Штучный товар

За последние несколько лет в городе вряд ли наберется больше десятка сделок, в  результате которых состоятельные клиенты становились счастливыми обладателями готовых офисных особняков. Конечно, такие продажи, как правило, окутывает атмосфера тайны, и информация о них порой так и остается закрытой. Но, даже сделав поправку на журналистскую неосведомленность, все равно можно говорить лишь о единичных случаях.

Например, в 2002 году шведский концерн Skanska выставил на продажу реконструированные офисно-жилые комплексы в центре Петербурга (на ул. Казанской, 44 и на 8-й Советской, 31), помещения в которых сдавались в аренду. Характерно, что в 2003 году оба здания позиционировались как бизнес-центры класса В и заполненные арендаторами, были реализованы именно под представительские офисы.  Объект на 8-й Советской полезной площадью 1970 кв.м приобрела одна из газпромовских структур. Суммы сделки не разглашалась. Цена предложения составляла $ 2,520 млн.

Собственником бизнес-центра "Золотая Казанская"  (на ул. Казанская,44) стала промышленно-строительная группа ЛСР – одна из самых крупных в Северо-Западном регионе. Корпорация приобрела респектабельное здание общей площадью 5600 кв.м для собственных нужд. В листинг оно выставлялось за $ 7,8 млн.

Осенью 2004 года компания "РГС Недвижимость" - дочерняя структура "Росгосстраха" - купила новенький бизнес-центр "Президент" на Ушаковской наб., 5 (в Приморском районе, недалеко от центра города). По экспертным оценкам, сумма сделки составила около $ 10 млн. Продавец – ООО "Астэр" - превратил в офисный комплекс класса В+ (общей площадью 5550 кв.м) бывший корпус КБ Северного завода, вложив в проект около $ 3 млн. На момент продажи "Президент" был заполнен на 100% при уровне запрашиваемых ставок $348-468/кв. м в год. Примерно треть помещений в нем арендовала компания "Росгосстрах – Северо-Запад". Так что её долгосрочный интерес в этому объекту понятен. При новом собственнике часть площадей сдается в аренду. 
Действующий бизнес-центр "Московские ворота" площадью 2000 кв. м приобрела под представительский офис холдинговая компания "Проминдустрия".

Наиболее яркая сделка – продажа в начале года только что реконструированного здания на Б. Морской ул.,30 (поблизости от Невского проспекта). Застройщик – ООО " Компания Бизнес-Линк" - изначально планировал организовать здесь торговый центр бутикового плана, но по ходу реконструкции объект площадью 6700 кв. м перепрофилировали в бизнес-центр класса А. При декларированном уровне ставок  $500-700/кв. м в год заявки от потенциальных арендаторов поступили примерно на 80% помещений. Параллельно велись переговоры о продаже всего здания целиком, и они увенчались успехом. Новым собственником стал Внешторгбанк, который как раз перевел свою штаб-квартиру в Петербург. По данным экспертов, каждый квадратный метр на Б. Морской, 30 обошелся банку в $2500.

Есть несколько примеров, когда готовое офисное здание целиком арендовала одна компания. Так, "Мегафон" (лидер сотовой связи на северо-западе) занял бизнес-центр класса А на Караванной ул., 10 сразу после его ввода в эксплуатацию в 2003 году. Общая площадь здания – 6000 кв. м.

Территориальный фонд обязательного медицинского страхования по Санкт-Петербургу обосновался на Московском пр., 120. Бывший административный корпус (площадью 2800 кв. м) приобрела и реконструировала под бизнес-центр  класса В компания "Проспект". Договоренность с оптовым арендатором была достигнута ещё на этапе проектирования, поэтому в ходе работ были учтены специфические пожелания страховщиков. Арендный контракт заключен по ставке  $310/кв. м в год (без НДС и коммунальных расходов).

Свежий пример: бизнес-центр CEREAN, сданный в эксплуатацию в декабре 2005 года, целиком достался компании "Рексофт" (специализирующейся на программном обеспечении). Он построен на ул. Пархоменко, 10, к. 2 (Выборгский район) на месте корпуса бывшей обувной фабрики, который приобрела с собственность корпорация "Адвекс-РОССТРО". По словам её президента Александра Романенко, впервые в Петербурге риелторская компания с нуля реализовала инвестпроект по строительству делового комплекса.

Общая площадь 6-этажного здания – 3145 кв. м (полезная –2750 кв. м). Его архитектурный облик разработан в студии "32 декабря", в активе которой уже есть несколько реализованных офисных проектов. Сумма инвестиций оценивается примерно в $ 3 млн. Расчетный срок окупаемости – 7 лет.

Управляет бизнес-центром "Адвекс-Траст" - дочерняя структура  "Адвекс-РОССТРО". Её генеральный директор Елена Афанасьева говорит, что изначально планировалось "нарезать" площади бизнес-центра на несколько крупных блоков  и сдать их по ставкам $ 300/кв. м в год. Сумма трехлетнего контракта  с "Рексофт" не разглашается, однако, по словам г-жи Афанасьевой, собственнику оказалось выгоднее привлечь одного "жильца", поскольку он арендовал и помещения общего пользования. "Конечно, "Рексофт" смущало то, что наш CEREAN расположен не в центре, однако качество здания и яркий дизайн перевесили. Кстати, этот район тоже постепенно преображается. Например, недалеко от нас в отдельно стоящем здании расположен представительский офис "Татнефть-Балт", - комментирует она.

Сделай сам

Но чаще всего компании, заинтересованные в представительском офисе, приобретают права на объекты, нуждающиеся в реконструкции, и сами занимаются ею.

Так, городская администрация несколько лет назад предоставила ООО "Торгово-экономическое постоянное представительство Чукотского АО" бывший особняк Тенишевой на Английской наб., 6, построенный в 1738 году. Памятник архитектуры регионального значения, находящийся неподалеку от Эрмитажа, требовал ремонта, в дворовом флигеле, признанном аварийным, имелись нерасселенные коммуналки. В 2003 году завершилась реконструкция части здания, выходящей на Английскую набережную. В городском Комитете по охране памятников проект приводят как пример бережного отношения к истории. Инвестор заменил инженерные коммуникации и кровлю, усилил все конструкции и реставрировал исторические интерьеры. За счте приведенной в порядок мансарды м подвальных помещений площадь объекта удалось увеличить до 3230 кв. м. Реконструкция обошлась компании примерно в $12,5 млн.

Недавно "Торгово-экономическое постоянное представительство Чукотского АО" было продано "Сибнефть". Теперь она владеет особняком на набережной.
Офис в Петербурге самостоятельно отделала для себя и компания МТС. В 2001 году она приобрела в собственность зданий XIX века на Итальянской ул., 8. В роли девелопера выступила компания "Система-Галс Северо-Запад". В 2003 году была завершена реконструкция здания, в результате которой его территория расширилась примерно на треть – до 1700 кв. м. Инвесторы заново отстроили разрушенный дворовый флигель, чердаки переоборудовали в мансарду, реставрировали сохранившиеся исторические интерьеры. Дворец-колодец превратился в респектабельный атриум, оформленный в классическом стиле. Теперь он предназначен для проведения корпоративных мероприятий.

В 2005 году петербургский филиал столичного НОМОС-БАНКА купил у компании "Эврика МНПО"  историческое здание в центре на Звенигородской ул., 3. В ходе реконструкции инвестор намерен воссоздать фасад бывших казарм Семеновского полка. По плану работы завершаться в  к концу 2006 года. Сам банк займет примерно половину обновленного здания (около 1500 кв. м), остальные площади предполагается сдавать в аренду.

Новое строительство в историческом центре очень затруднено. Как правило, речь идет только об освоении небольших лакун, имеющихся в существующей застройке. Так, банк "Александровский" прошлой осенью получил у города маленький участок (площадью всего 250 кв. м) – на Загородном пр., 46, к.2 – под строительство своего представительства. Компания "Северсталь" возводит вставку между зданиями № 49 и 51 на ул. Марата, которая станет её офисом. Площадь выделенного участка – 1900 кв. м. За право вести работы "Северсталь" заплатила в городской бюджет около $ 1,7 млн.

Дочерняя структура компании "Транснефть" (ООО "Балтийские магистральные нефтепроводы") в конце прошлого года получила у городской администрации участок площадью около 4 тыс. кв. м на Арсенальной наб., 11/2 для проведения изыскательных работ. Нефтяники намерены построить здесь свое представительство. Сейчас на Арсенальной набережной располагается одна из школ Калининского района. Услышав о том, что правительство Петербурга отадет площадку под застройку, а детей переведут в другие школы, родители учеников организовали акции протеста и обратились в суд. Однако в иске им было отказано. По утверждению чиновников, решение о расформировании школы принято потому, что учебное здание оказалось очень ветхим, а учеников в нем было явно недостаточно.

"Компании такого уровня как "Транснефть", естественно, не заинтересованы в конфликтах. Поэтому история со школой показательна. Она свидетельствует о дефиците подходящих объектов под представительские офисы",- считает начальник отдела маркетинга корпорации "Петербургская недвижимость" Николай Пашков.

Ну что сказать вам, москвичи?

"Характер застройки в Петербурге отличается от московского. В центре столицы осталось довольно много небольших усадеб с земельными участками, которые идеально подходят под представительства. В петербургском центре преобладает брандмауэрная застройка: довольно крупные дома примыкают друг к другу. Поэтому наиболее востребованный на рынке товар – здания от 500 до 1500 кв. м – найти очень трудно", - продолжает г-н Пашков.

"В исторической части города много домов, вытянутых на целый квартал: это несколько корпусов, связанных системой внутренних дворов, поэтому особняком у нас может считаться и расселенный фасадный флигель, за которым нередко скрывается двор-колодец", - поясняет генеральный директор агентства недвижимости "Любимый город" Ирина Мошкалова.

"Ожидания москвичей, которые пытаются подобрать в центре Петербурга здание под представительский офис, как правило, завышены. В итоге им все же приходится мириться с отсутствием  собственного двора и паркинга", - отмечает менеджер проектов ООО "Астера Онкор" Александр Волошин.

"Любой дом, выставленный на продажу в центре города, вызывает интерес. Однако, "упакованные" объекты фактически отсутствуют. Покупателю, как правило, приходится заниматься расселением жильцов, решать проблемы с инженерными сетями, с прдведением необходимых электрических мощностей и т.п. Чтобы получить привлекательное здание в собственность, инвестору приходится идти на некоторый риск и начинать сделку, не будучи на 100% уверенным в результате", - говорит Николай Яблоков, начальник отдела по работе с коммерческой недвижимостью Фонда имущества Петербурга.

"Компаний, которые профессионально занялись бы расселением и предпродажной подготовкой подобных объектов, в городе нет. Спекулянтам этот бизнес не интересен: расселение затягивается на годы, его смета постоянно растет. Такой работой посредники занимаются только под конкретный заказ", - комментирует директор по развитию агентства недвижимости "Бекар" Игорь Горский. По его данным, в год на рынке предлагается не более 50 отдельно стоящих зданий площадью до 10 тыс. кв. м.

Многие из них расположены в промышленных районах  и по определению не подходят под представительские цели. Хотя спрос ориентирован не только на центр города, но и на окаймляющие его набережные (Петроградскую, Выборгскую, Синопскую, Арсенальную и др.). По данным "Адвекс-РОССТРО", заявки также есть на Московский, Невский, Калининский районы.

"Этот сегмент рынка достаточно перспективен. Причем представительские офисные здания могут появляться и в зонах с неидеальной локацией. Арендовать небольшой офисв полупромышленном районе не престижно. Другое дело – реконструировать целиком бывший административный или производственный корпус, превратив его в деловой комплекс высокого класса. Такие проекты способны стать катализатором инвестиционного развития полудепрессивных  территорий", - считает президент группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин.
Разброс цен на отдельно стоящие здания огромен -  в зависимости от локации, характеристик и технического состояния объектов.

Максимальная планка уже достигла $ 5-6 тыс./кв. м и, видимо, не остановится на этой отметке. По данным агентства "Любимый город", за такую сумму продавалось несколько расселенных домов на Английской набережной площадью от 600 до 800 кв. м каждый. Эти особняки требуют комплексного ремонта.

По информации "Бекара", на Кленовой ул. 800-метровое здание было реализовано по $ 6000/кв. м.

Фонд имущества выставил на продажу 780-метровый расселенный дом на Фурштатской ул. (в консульском районе) за $ 3,5 млн.

В ценовом рейтинге лидируют несколько тихих и респектабельных улиц, примыкающих к Невскому. "Любимый город" включает в этот список Итальянскую, Караванную, Большую и Малую Конюшенные ул., а также  отдельные участки набережных (канала Грибоедова, Мойки и Невы). По наблюдениямИрины Мошкаловой, цены на недвижимость в этих зонах за последние 1,5-2 года утроились.

В среднем здания площадью до 2000-2500 кв. м, расположенные в центре, предлагаются по $2000-3000/кв.м.

На окраинах можно найти объекты и по $ 500-700/кв.м. Например, компания "ИСТА" приобрела через Фонд имущества здание бывшего ведомственного детсада (около 1500 кв.м) в районе ст. м. "Лесная" под представительство. По нашей информации оно обошлось покупателю в $ 560/ кв. м. Правда объект обременен договором аренды до конца 2006 года.

В прилегающих к исторической части Петербурга районах административно-производственные постройки в "первобытном" состоянии выставляются на продажу по $ 800-1000/ кв. м. Например, по данным "Бекара", на Выборгской набережной заключались сделки со зданиями от 3 до 6 тыс. кв. м в ценовом диапазоне от $ 5 млн. до $ 8 млн. "Крупные компании берут такие объекты на вырост. Часть площадей занимают под свой представительский офис, остальное сдают в аренду", - комментирует Игорь Горский.

По наблюдениям руководителя отдела коммерческой недвижимости  "Адвекс-РОССТРО" Татьяны Кирсановой, покупателиями зданий чаще всего становятся солидные отечественные компании. Иностранцы опасаются замораживать средства и предпочитают аренду в бизнес-центрах.

Эксперты солидарны в том, что рынок объектов, предназначенных под представительские офисы, перегрет. "По нашим данным, цены на здания в центре города завышены примерно в полтора раза. Разрыв между запросами продавцов и покупателей составляет минимум $ 1000/кв. м, - считает генеральный директор Colliers International Петербург Борис Юшенков. – Это связано с тем, что нынешние владельцы особняков приобретают их в основном с целью вложить деньги и не стремятся продать здания в разумные сроки. Они готовы ждать своего клиента и не нуждаются в широкой рекламе. Кстати, профессионального листинга таких объектов просто нет. Информацию о них приходится собирать окольными путями. Поскольку деловая активность в городе заметно растет, этот сегмент рынка обязательно будет развиваться. Постепенно появятся компании, для которых расселение и последующая перепродажа зданий станет бизнесом. Очевидно, что все больше внимания будет уделяться новому строительству. Первая ласточка – "Парадный квартал".

Этот проект подразумевает освоение участка площадью около 10 га, расположенного в тихом центре Петербурга, рядом с Таврическим садом, и ограниченного ул. Кирочной, Радищева, Парадной и Виленским переулком. Прежде эту территорию занимали два военных городка, а до революции здесь находились казармы Преображенского гвардейского полка. С согласия федеральных властей бывшее военное имущество "вовлекается в хозяйственный оборот" при участии генерального инвестора  - ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга".
К концу 2008 года будет сдана первая очередь многофункционального комплекса с элитным жильем, офисами, фитнес-центром, подземным паркингом, магазинами. Общая площадь реконструированных и новых зданий – более 160 тыс. кв. м. Это будет респектабельный мини-городок с пешеходными улицами и центральной площадью, которая займет около 1 га. "Парадный квартал" станет маленьким городом в городе, как 16 квартал в Париже  или район Челси в Лондоне", - говорит генеральный директор ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Петербурга" Иван Романов.

Вдоль Парадной улицы расположатся шесть четырехэтажных (включая мансарду) отдельно стоящих офисных зданий. Площадь каждого  - около 4500 кв. м. В царские времена здесь жили офицеры. Инвестор воссоздает внешний облик зданий по сохранившимся чертежам. По уровню отделки и оборудования они будут соответствовать классу А. Паркинг оборудуется из расчета 1 машино-место на 100 кв.м офисной площади. Кроме того, гости "Парадного квартала" смогут пользоваться общей подземной парковкой.

Четыре особняка входят в первую очередь комплекса. Продавать офисные площади инвестор не намерен. По словам Ивана Романова, каждое здание будет целиком сдаваться одному арендатору, нарезать их на блоки не предполагается. "Офисные особняки – уникальный товар на рынке. Зачем нам лишать себя такого конкурентного преимущества и превращать их в стандартные бизнес-центры? Если есть спрос на покупку таких объектов, то найдутся желающие взять их в аренду", - продолжает Иван Романов. Уровень арендных ставок пока не определен.

В активе корпорации, которая специализируется на возведении высококомфортного жилья, уже есть построенные бизнес-центры на ул. Шпалерная, Галерная, 14-линии Васильевского острова и др. Кстати, компания первой в городе стала привлекать в офисные проекты дольщиков, продавая им помещения на стадии строительства.

/Анастасия Ясинская/


Возврат к списку