Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Земли много – помещиков нет

15.03.2006

Земли много – помещиков нет

Услышать восторженную фразу "Барин приехал!" можно и сегодня. Для начала, правда, надо барином стать, то есть обзавестись поместьем. А это задача несколько более сложная, чем покупка коттеджа в уже сформировавшемся поселке. Настоящая сельская усадьба, которую за океаном называют ранчо, товар эксклюзивный. Чтобы владеть им, мало быть богатым, терпеливым и энергичным – нужен особый склад характера.

Гектары счастья

Чтобы стать владельцем современного ранчо-поместья, для начала необходимо разобраться, что это такое. Классическое понятие о сельском поместье с годами советской власти утеряло первоначальный смысл: проживание на участке от 6 до 12 соток в окружении себе подобных не могло не повлиять на сознание арендаторов крохотных территорий и до сих пор сказывается на менталитете участников рынка недвижимости -  и продавцов, и покупателей, жаждущих жить по-новому и по-своему.

Под усадьбой сегодня понимается большой дом с обширным участком от 50 до 300 соток, причем в пределах досягаемости от Петербурга, как правило, в Курортном районе. Подразумевается также живописный ландшафтный фон, близость водоема и даже участок берега в собственности… Но все это оказывается вовсе не усадьба, господа. Это лишь коттеджный поселок – садоводство для богатых или, если угодно, большой загородный дом на просторном участке.

Классическое же имение предполагает территорию минимум от одного-полутора гектаров, участок леса, реку или небольшой водоем. Кроме основного жилого дома подразумевается комплекс построек, включающий дополнительные строения для отдыха и развлечения хозяев и гостей и снабжения свежими продуктами. Это не обязательно должны быть птичник или коровник – еду можно доставлять из города, а досуг хозяев могут разнообразить псарни или конюшни. Главное, чтобы проживание на территории не создавало ощущение ограниченности пространства, замкнутых стен и в то же время обеспечивало уединение. Простор и полный покой – обязательное, хотя не единственное условие, но без них все попытки именовать свои владения поместьем – пустой звук.

По словам директора департамента загородной недвижимости агентства "Адвекс-РОССТРО" Ольги Астаховой, сегодня усадеб на рынке недвижимости почти нет, вернее, они единичны. Как правило, продавцами выступают владельцы крупных наделов, получившие землю в начале 90-х годов. Спрос тоже минимален, особенно в сравнении с растущими продажами в коттеджных поселках. Это можно объяснить тем, что до осознанного владения усадьбой пока доросли немногие  - ведь речь идет не просто о покупке собственности, а об особой философии существования.

Строим гнездо

Строительство родового гнезда – дело хлопотное и долгое, и даже может занять несколько лет жизни. Первое, что вы обнаружите, покупая землю в модных районах северного направления: крупных участков с живописным видом немного, и они достаточно дороги. В Курортном районе (сразу отметим, что земельных наделов свыше 1 га там нет, так что придется покупать сразу несколько участков) цены начинаются от $ 6 тыс. за сотку. Нетрудно подсчитать, во что выльется только первый этап масштабного проекта, если задумаете купить несколько небольших участков.

В других районах цены на землю растут быстро и, по заверению экспертов, сейчас это более выгодное вложение, чем покупка квартиры. Так, в Выборгском и Приозерском – на 40-60% в год. В Сосново  земля стоит уже $ 4,5 тыс. за сотку.

Сотрудники агентств недвижимости считают, что самостоятельно покупать землю довольно опасно. Список основных "зол" невелик, но неприятен. Самое меньшее, с чем сталкивается клиент, - недобросовестное поведение продавца и абсолютно неподготовленные документы на землю. В процессе оформления и проведения кадастровой съемки может выясниться, что продавец самозахватом нарушил природно-защитную полосу водного объекта, могут обнаружиться самовольно возведенные постройки. И тогда проблемы в официальных инстанциях все равно неизбежны, даже если гроза подмосковных  сквоттеров Олег Митволь до вас не доберется. Да и стартовая цена участка, которая будет озвучена продавцом, в итоге окажется выше за счет разрешения "непредвиденных" ситуаций.

Ещё одна серьезная проблема, о которой необходимо знать – можно столкнуться с мошенниками, которые за смешные деньги берутся оформить в собственность крупные участки. Причем с такими предложениями авантюристы обращаются даже в агентства недвижимости. Недавний пример подобной афера: в собственность предлагается 10 гектаров лесных угодий на берегу Ильичевского озера под индивидуальное жилищное строительство. Условия: $ 300 тыс. предоплаты без документов… Соблазн велик, а риск огромен.

Теперь о приятном: операторы рынка недвижимости советуют обратить внимание на Гатчинский, Ломоносовский и Тосненский районы, где можно обнаружить не только потрясающие ландшафты, но и земля пока недорогая – спрос здесь ещё небольшой, и участок можно купить за  $ 600, а то и за $ 100 за сотку.
Соперничает с Карельским перешейком и Лужское направление, и не только удивительной живописностью местности – в этом районе дешевые участки, чистый сосновый воздух, потрясающие озера с песчаными пляжами, а лето приходит на две недели раньше и уходит на полмесяца позже по сравнению с северной Карелией.

Избушка в чистом поле

Как бы ни мечталось о необыкновенном поместье с речкой, лесом и лугом, на практике на земельном рынке в основном предлагаются бывшие сельхозугодья. Иными словами предлагается большой кусок поля и … делайте с ним, что хотите. Вполне можно оказаться владельцем заболоченного, засоренного участка с оврагами или, например, бывшего выпаса.

Специалисты рекомендуют выбирать участок вблизи природного водоема – реки или озера. Впрочем, сегодня маленький водоем можно приобрести и в собственность. Не озеро, конечно, а небольшой пруд до 30 соток.
На законных основаниях сегодня в России лес можно взять только в аренду, что настораживает потенциальных покупателей. Неизвестно, что придет в голову чиновникам, а вложенных денег можно лишиться. Но и из такой ситуации есть простой выход: за дополнительные деньги лес можно…посадить. И ждать, пока вымахают высокие стволы, не придется – специалисты предлагают высадить на территории пяти-, десяти- и даже двадцатилетние сосны, и у вас появится свой лес в течение полугода. Более того, профессионалы проследят, чтобы деревья прижились.

Как советует Ольга Астахова, "главное при устройстве родового гнезда – не бояться начинать с нуля и выбирать не из соображений моды, престижности, соседства с друзьями, а найти место, которое действительно придется по душе. Кроме того, чтобы жить в усадьбе, ею надо заниматься. Даже при наличии грамотного управляющего вы сами должны понимать, как содержать дом, как строить дополнительные строения, пруд или, например, конюшню. Хозяин обязан вникать во все.  Это не значит, что он должен копать огороды и по утрам проверять несушек, но необходимо иметь вкус к жизни на земле. Иначе, какой смысл в усадьбе?"
Многое зависит от уровня запросов покупателя. Например, когда клиент с "возможностями" хочет разместить на участке не только дом, но и ферму, даже агентству не просто найти соответствующую территорию, перевести её в нужную категорию и оформить разрешение на пользование. Тем не менее, варианты в агентстве всегда подберут. Вдохновляющие примеры крупных сделок есть: однажды клиент купил полуостров в Карелии площадью в несколько гектаров (около $600 за сотку), где планирует строительство дома, разведение лошадей, обустройство вертолетной площадки – в общем, задумана классическая усадьба.  Правда, это была на редкость удачная сделка – покупателю достался участок, который уже был в собственности.

Другой владелец усадьбы организовал ферму на 500 коров, сдает молоко, при этом у него уже есть налаженный бизнес в городе. Сельское хозяйство не является источником его основного дохода, но хозяину нравится.

Дома с привидениями

Ещё один вариант усадьбы – покупка или аренда старинного особняка с прилегающим участком. Правда, это может обернуться ещё большими сложностями, чем покупка земли с последующим обустройством. Несмотря на историческую ауру, старинный особняк имеет ряд очевидных недостатков. Во0первых, если у него статус федерального памятника, его невозможно приобрести в собственность – законом разрешается только аренда с рядом условий по содержанию, реконструкции и использованию.

Во-вторых, реконструкция старинной усадьбы стоит невероятно дорого: неизбежны траты на экспертизу стен, фундамента и территории – восстановление паркового ансамбля, как правило, становится условием аренды. Состояние зданий различное, но обычно фундамент находится в плачевном состоянии. Очень редко можно найти  объект вроде дворца Елисеева в Белогорке – особняк эклектического направления сохранился только благодаря размещению в нем проектного института.

Кроме того, под старинными домами нередки подземные ходы, доставляющие массу неприятных сюрпризов строителям. В среднем реконструкция старинной усадьбы обходится в $ 1-5 тыс. за квадратный метр площади. В целом, историческая усадьба  - удовольствие от миллиона долларов и выше. Хотя на рынке есть предложения дешевле: на Таллиннском шоссе продается старинный дом "без истории", зато очень привлекательный и с прилегающим участком свыше гектара за $ 400 тыс., что недорого для такого объекта. Но за состояние фундамента дома никто не ручается.

/Марианна Николина/


Возврат к списку