Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Глеб Гринблат: "Экономику не отменишь указом"

24.03.2014

Глеб Гринблат: "Экономику не отменишь указом"

Застройщик, конечно, знает о текущей конъюнктуре все. В границах своей стройплощадки. Или нескольких объектов, если это крупная компания. Но в период бурных перемен колебания спроса и предложения лучше улавливает продавец, у которого на реализации более сотни жилых комплексов. Об особенностях рынка, о ближней и дальней перспективах мы беседуем с генеральным директором компании «Адвекс-Новостройки» Глебом Гринблатом.

– Насколько последствия крымских событий будут значимыми для рынка недвижимости?

– Пока можно лишь делать предположения, а не строить прогноз. Слишком неопределенна ситуация в экономике.

Тенденции к дальнейшему снижению курса рубля — очень тревожный сигнал для отрасли. За долгое время стабильности и застройщики, и банки настолько привыкли к ней, что курсовые риски (не у всех, но у многих) не учитывались при составлении договорных схем. Удорожание доллара неминуемо ведет к увеличению себестоимости строительства. И при значительном изменении курса она может просто оказаться выше собранных средств. Особенно если значительная часть товарного запаса продана до резкого скачка курса и договор не предусматривает привязки платежей к возможным изменениям.

А привязка цен к валюте приведет к значительному удорожанию жилья по отношению к доходам населения и падению продаж.

Стабильный курс — это необходимая база для развития долевого строительства.

Когда он колеблется, растет риск банкротств, для выживания застройщика важно профессиональное управление финансами, что есть далеко не в каждой компании.

В случае неглубокого потрясения рынок откатится назад. Мы увидим снижение доверия к «долевке», увеличение долей крупных игроков и вымывание мелких.

Если падение рубля будет резким — скорее всего, тогда будут и банкротства, ступор продаж, очищение рынка от неконкуретоспособных компаний. А в перспективе — ускорение перехода к более цивилизованным инструментам финансирования строительства, к банковским. Я рассматриваю это как развитие рынка.

Ипотека, безусловно, напрямую зависит от ставки рефинансирования и от наличия кредитных ресурсов у банков. И колебания курсов неизбежно означают сокращение ипотечных продаж. Это все мы уже видели.

Бум «сохраняющих» вложений в строящуюся недвижимость (о росте капиталов мы уже не говорим) до сих пор идет, хотя активность уже ниже, чем в декабре–феврале.

– Реакция сегментов (элита, бизнес-класс, эконом-класс) будет сходной или различной?

– Сегодня мы видим значительное повышение спроса на эконом-класс. Это и реакция на нестабильность, и попытка сохранить средства и успеть решить квартирный вопрос.

Теоретически самое значительное падение активности должно быть в комфорт-классе, меньше всего кризисные явления влияют на бизнес-класс.

Примерно так сегодня и происходит.

– Вполне реальная перспектива международной изоляции, негативное изменение «образа России» повысит популярность объектов за рубежом или, наоборот, ускорит «локализацию элиты», приобретение высококлассного жилья здесь, в России?

– Думаю, последствием последних политических событий будет резкое сокращение числа зарубежных сделок. При меньших экономических рисках такое вложение более проблемно с точки зрения возможности эффективно распоряжаться своей собственностью в другом государстве.

– Насколько долгосрочным может быть проявившийся в начале 2014 года инвестиционный спрос? На какие объекты (в первую очередь) он распространяется? Как частные инвесторы планируют в дальнейшем использовать купленные помещения: продавать, фиксируя прибыль, сдавать в аренду?

– Квадратный метр — один из видов валюты. Ее стабильность оценивают по-разному, вспоминая, например, о том, сколько стоил «квадрат» в 2007–2008 годах в пересчете на мировые валюты. Я рассматриваю метр как самую стабильную валюту. Вопрос лишь в том, вкладывать для сохранения в готовое или в строящееся жилье. До первых потрясений рынка новостроек вложения будут пропорциональны покупательной способности населения, с ростом курса они будут падать. Но как только случатся первые банкротства — сделки встанут. Место «первички» займет готовое жилье, что приведет, в свою очередь, к подорожанию объектов на «вторичке».

Думаю, сегодняшний инвестбум, скорее, стихийный из серии: «Вложу, чтоб сохранить, а там посмотрим». Мне представляется такой сценарий: пока экономика нестабильна — сдаем, как только она растет — продаем и вкладываемся дальше.

– Аналитики по-разному оценивают сложившуюся в начале года рыночную ситуацию. Одни говорят о балансе спроса и предложения, другие все-таки склонны считать предложение избыточным. Ваше мнение?

– Считаю, что рынок перегрет, и спасает его только стихийный инвестбум на фоне нестабильности. И возможное снижение покупательной способности в ближайшее время приведет, как мне кажется, к сложностям в реализации выведенного в продажу товарного запаса.

– Будут ли меняться рублевые цены в массовом сегменте? Возможен ли переход части застройщиков в элитном секторе на евро?

– Думаю, в долевом строительстве должна выработаться некая новая схема ценообразования. Рублевая фиксированная цена нежизнеспособна при значительных колебаниях курса, но и линейная привязка к курсу валют тоже невозможна. Потому что и себестоимость, и покупательная способность зависят от курсов валют совсем нелинейно.

Наиболее разумной и сбалансированной мне кажется схема с установлением стоимости объекта в у.е. и фиксацией возможного «коридора» курса. Она в наибольшей степени отвечает интересам обеих сторон. Некоторые застройщики ее уже используют.

Возможно, рынок предложит и другие варианты. Вынужден будет предложить.

– Федеральный и региональные бюджеты на этот год не предполагают масштабных вливаний в транспортную инфраструктуру. Повлияет ли это на развитие стройплощадок в заКАДье?

– Я думаю, некоторые практические примеры «развития» новых территорий за КАД послужат тормозом для реализации такого жилья, а в дальнейшем приведут и к снижению его ценности. Но не остановят загородное строительство совсем, это невозможно.

Скорее, различия в транспортной доступности послужат основой для большей ценовой дифференциации жилья за КАД и на обустроенных территориях.

– Насколько реальны ориентиры, заложенные в федеральную программу «Жилье для российских семей»? Возможен ли существенный прирост объемов строительства объектов эконом-класса? Реально ли в Петербурге выйти на показатель «30000 рублей за квадрат»? А в области? За счет чего?

– Экономический потенциал любой такой программы невелик. Схема себестоимости в общих чертах известна. Треть — земля. Треть — себестоимость собственно строительства. И еще треть — коррупционная составляющая. Причем вторая и третья статьи расходов незыблемы.

Но и первую часть полностью из стоимости метра не исключишь. Саму землю государство еще может передать под проект бесплатно (хотя при проблемах с наполнением бюджета это тоже выглядит сомнительно), но строить коммуникации полностью за счет казны власть не в состоянии. Поэтому, кстати, стоимость «квадрата» — довольно стабильная величина.

Можно заставлять застройщика передавать городу часть жилья по социальной цене. Но доплачивать разницу между социальной и рыночной стоимостью будут остальные приобретатели, экономику же не отменишь указом.

– Будут ли эффективными другие госпрограммы, заявленные в начале года, например, предоставление военным денег, а не квартир? Насколько могли бы помочь поддержанию спроса государственные вливания в ипотеку?

– Считаю эти меры неэффективными.

– Как вы оцениваете уровень закредитованности граждан? У ипотеки есть еще потенциал для роста?

– Уровень закредитованности и качества выданных займов считаю близкими к проблемному. Запаса прочности нет. Снижения платежеспособности, повышения ставок рефинансирования система ипотечного кредитования не выдержит, начнется спад.

На мой взгляд, у ипотеки нет потенциала для роста.

– Похоже, уровень неопределенности растет — и в бизнесе, и в сознании граждан. Как должны меняться стратегии продвижения? Какие аргументы будут важными для покупателей? Снизится ли популярность долгосрочных проектов?

– Собственно, продавать надо то, что нужно людям, это знает любой начинающий маркетолог. И если в стабильное время мы продаем счастье (в продвижении жилья это часто семейные ценности), то завтра мы будем продавать стабильность и надежность.

Во всяком случае, я бы разрабатывал сейчас именно такую концепцию товара.

Проект с максимально короткими сроками реализации под девизом «Наш дом — ваша крепость». Концепция продается. (Улыбается.)

Беседовал Дмитрий Синочкин

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 12(800) от 24.03.2014, c.17

Ссылка на публикацию: http://www.nsp.ru/nums/25979.html



Возврат к списку