Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

От года собаки сюрпризов не ждут

15.01.2006

От года собаки сюрпризов не ждут

Наступивший год собаки не должен принести сюрпризов (по крайней мере, неприятных) на рынке жилой недвижимости Петербурга. Собака, в конце концов, друг человека, который, как известно, призван защищать дом. А если серьезно, даже у скептично настроенных аналитиков рынка нет серьезных оснований для пессимистичных прогнозов на 2006 год.

Развитие ситуации на петербургском рынке недвижимости в последние месяцы 2005 года было довольно предсказуемым. После того как в сентябре–октябре темпы роста цен на жилье так и не увеличились, сценарий на первые месяцы 2006-го стал практически прозрачным. В таких условиях покупатель начал забывать о традиционной предновогодней лихорадке прошлых лет, когда сделки порой совершались под влиянием эмоций, а не на основании здравого смысла и многие брали хоть что-нибудь, пока не подорожало. Более того, сейчас уже почти никто не рассматривает жилье как объект для спекулятивных операций. 

В этом свете все тенденции рынка выглядят вполне понятными. В целом их можно свести к простой формуле: "Дешевое жилье почти не дорожает, жилье среднего класса медленно растет в цене, цены на элитные квартиры уверенно ползут вверх". Причем эта формула актуальна как для первичного, так и для вторичного рынка. 

Между хорошим и разным 

На типовое жилье сегодня приходится до 85% спроса. Однако его стоимость растет медленно. Практически заморожены цены на окраинах Кировского, Красносельского и Красногвардейского районов – из-за удаленности от центра города, станций метро, а также из-за плохого состояния жилищного фонда. В лучшем случае продавцы здесь могут рассчитывать на $850–950 за кв. м. В Красногвардейском районе вряд ли удастся продать жилплощадь дороже $750–800 за кв. м, и перспектив у этого жилья практически нет. В Кировском районе даже по соседству с метро однокомнатные квартиры в новых домах 611-й, 137-й, 138-й и 121-й серий стоят всего $40–42 тыс. Определяющим фактором здесь является наличие большого количества "хрущевок", где однокомнатные квартиры сегодня не продать дороже, чем за $32–34 тыс. Такие квартиры покупают только приезжие или "обменщики" (те, кто не смог накопить порядка $2–6 тыс. для обмена на большую квартиру). В других районах квадратный метр в "хрущевках" перешел отметку в $1100 за квадрат, причем самые дорогие квартиры этого класса – в Московском и Выборгском районах. Лучше всего такие квартиры продаются в треугольнике, очерченном проспектами Мориса Тореза, Энгельса и Светлановским. 
Западная часть Васильевского острова традиционно считается зоной самого дорогого типового жилья в городе. В типовых одно- и двухкомнатных квартирах в Московском, Василеостровском, Петроградском и Центральном районах 1 кв. м стоит $1000–1500, в северных районах (Приморском, Выборгском, Калининском) – $1000–1200. 

Стоимость 1 кв. м в старом фонде с капремонтом выросла в 2005 году до $1130, а квартир в современных кирпичных домах – до $1100. Эти две категории домов остаются наиболее популярными. Примерно до этого же уровня выросли цены и на "сталинки" (до $1090 за 1 кв. м), но спрос на них снижается в связи с наличием достаточно хороших новых квартир примерно за ту же цену. 

В то время как цены на квартиры в "советских" домах на окраинах Питера не превышают $900 за кв. м, стоимость наиболее востребованного элитного жилья в историческом центре нередко превышает $10 тыс. за кв. м. 

Кому миллион? 

Общий объем рынка элитного жилья в Петербурге составляет более 210 тыс. кв. м, и более 550 тыс. кв. м находится в процессе строительства. Объекты, позиционируемые застройщиками как элитные, заняли к концу 2005 года порядка 10% первичного рынка. Примечательно, что именно на квартиры в элитных домах на протяжении трех последних лет спрос рос наиболее активно – с 4,1% до 6,2% от общего объема. И эта тенденция продолжает прослеживаться, несмотря на довольно высокую стоимость таких квартир – от $2500 до $15 000 за кв. м. Лидер по строительству "элитки" – Крестовский остров, где в настоящее время реализуется более 20 проектов. 

По состоянию на IV квартал 2005 года на первичном рынке стоимость элитных квартир в центре города доходила до $14 тыс. за кв. м. Цены на апартаменты в реконструированных домах колебались в диапазоне от $2 до 10 тыс. за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства элитное жилье можно приобрести за $3–8 тыс. за кв. м. На вторичном рынке комфортабельные квартиры в "золотом треугольнике" и в домах на набережных продавались за $2,5–4 тыс. за кв. м. 
В течение 2005 года уровень спроса на элитное жилье приобрел более структурированный характер: потенциальные покупатели все больше отдают предпочтение новому, только что построенному жилью, отвечающему самым современным требованиям, касающихся качества строительства, инженерно-технологического наполнения дома в целом и квартиры в частности, придомовой территории и паркинга, служб обеспечения и эксплуатации, сервисов, обеспечивающих высокий уровень комфорта проживания. 
Высокоплатежный характер спроса был сформирован за счет наличия относительно большой денежной массы (обусловленной в первую очередь благоприятной ситуацией вокруг мировых цен на нефть), скопившейся на руках у небольшой части населения страны. Кроме того, в течение прошлого года отмечался всплеск интереса к элитному жилью Петербурга со стороны москвичей, что повлекло за собой своего рода перенос сложившегося в Москве понимания элитного жилья на рынок Северной Пальмиры. Правда, все покупатели, приезжающие из столицы, с разочарованием отмечают, что жилья, соответствующего московским представлениям об элитности, в нашем городе не найти. В результате сложилась парадоксальная ситуация: на рынке есть покупатели, готовые выложить за сверхэлитное жилье миллионы долларов, однако квартир, соответствующих их требованиям, в свободной продаже риэлторы найти не могут. В связи с острым дефицитом предложений в 2006 году активный рост цен на элитное жилье, соответствующее всем критериям своего класса, только продолжится. "Порог вхождения" в этот сектор рынка в год собаки составит не менее $4000–5000. А максимальный бюджет покупки элитной квартиры к концу 2006 года оценивается в $8–10 млн. 

Бремя Кассандры 

Прогнозы – дело столь же неблагодарное, сколь и необходимое, ведь больше всего участники рынка недвижимости боятся будущих катаклизмов. По различным причинам сделать однозначный вывод о поведении петербургского рынка недвижимости в 2006 году достаточно трудно. Поэтому имеет смысл ограничиться осторожным предположением. 

К началу года рынок петербургского жилья находился в довольно стабильном состоянии. С большой вероятностью оно сохранится на протяжении всего года, также как и уровень активности на рынке и сложившийся уровень цен. С достаточной уверенностью можно сказать, что причин для заметного роста цен в течение года не предвидится. Прогнозы экспертов колеблются от 1% до 1,2–2% в месяц. Таким образом, при отсутствии негативных форс-мажорных факторов и сохранении благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прирост цен в 2006 году в пределах 12–24%. 

По прогнозам экспертов, будет происходить дальнейшее расслоение спроса, который сконцентрируется на "краях" рынка – недорогих квартирах и элитном сегменте. При этом, даже несмотря на оптимистичные прогнозы для элитного сектора, некоторые проекты станут аутсайдерами, прежде всего – в комфортклассе. Причины – ошибки в планировочных решениях, позиционировании, местоположении и окружении объектов.

Объем сделок на вторичном рынке будет, с небольшим увеличением, сопоставим с показателями прошлых годов. Число покупателей строящегося жилья продолжит свой рост. В 2006 году будет продано около 40 тыс. квартир в строящихся домах, несмотря на то, что уже с I квартала и без того нелегкая жизнь застройщиков станет еще сложнее: именно с этого момента они будут обязаны предоставлять отчетность о привлечении средств частных инвесторов. Такая обязанность была предусмотрена законом № 214 об участии в долевом строительстве, но, поскольку до настоящего времени нормативной базы не было, застройщики могли позволить себе не выполнять этого требования. Государство получит реальную возможность пресечь двойные продажи и другие аферы с квартирами. Поскольку в отчете будут содержаться все данные о лицензии, у контролирующих органов появится довольно эффективный инструмент воздействия на нерадивых застройщиков.

Эксперты отмечают, что число покупателей будет продолжать расти даже при стабилизации объемов строительства и ввода нового жилья из-за увеличения доли малогабаритных квартир и смещения массового спроса к жилью экономкласса. 

Но наибольшие надежды в 2006 году участники рынка возлагают на ипотеку. Для этого есть достаточно веское основание – почти четырехкратный рост ипотечных сделок в 2005 году по сравнению с 2004-м. Согласно прогнозам аналитиков, процентные ставки по кредитам на 2006 год снизятся в Петербурге до 11–12%. А если ориентироваться на прогнозы экономического развития в целом, то к 2010 году ставка в рублях по ипотечным кредитам составит 8%. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке данного материала АН "Бекар", "Адвекс-Росстро", "Swiss Realty Group". Особая благодарность – Михаилу Бимону ("Петербургская недвижимость") и Максиму Чернову ("Легион-Недвижимость").

/Павел Черняков/


Возврат к списку