Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Вторичный рынок жилья: время выбирать

13.07.2007

Вторичный рынок жилья: время выбирать

Градация популярности 
По данным БН.ру, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья к концу I полугодия 2007 года превысила 72 тыс.руб. за квадратный метр. Это на 4,7% больше, чем в начале года. Практически рост рублевых цен соответствует уровню инфляции. 
Объекты, выставленные впервые, предлагают чуть дороже, чем аналогичные, но давно присутствующие в листинге. Ожидания продавцов по-прежнему связаны с дальнейшим ростом цен. 
В прошлом году рынок страдал некоторыми перекосами. Летом 2006-го руководитель информационно-аналитического отдела ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев приводил такой пример: пятидесятиметровая двушка в панельной многоэтажке на проспекте Энгельса ценилась горожанами больше, чем аналогичная  квартира в доме-памятнике на Невском проспекте, в пяти минутах ходьбы от площади Восстания. (Данные взяты из листингов "БН".)
Сейчас исторический центр (прежде всего Центральный и Петроградский районы) уверенно отыгрывают отставание. Сергей Бобашев уверен, что парадный центр продолжит дорожать и впредь, даже квартиры в третьих дворах-колодцах.
С мая по сентябрь 2006 года кривые цен на квартиры в панельных, кирпичных и сталинских, а также в домах старого фонда сливались почти воедино. Сейчас разница все более ощутима. Средний квадрат в панельных домах за полгода подорожал лишь на 1,2% - с 64,5 тыс.руб. до 65,3 тыс.руб. Это на полпроцента ниже пика, достигнутого осенью 2006 года. Тогда как старый фонд (в среднем - включая «убитые» варианты, но исключая элитное жилье) вырос  на 7,4%. 
Самый дорогой «средний» метр в сталинках. Тому есть две причины. Во-первых, многие петербуржцы по-прежнему уверены в высоких потребительских характеристиках домов 47-56 годов постройки. А во-вторых, в сталинки относительно однородны, то есть в них отсутствуют очень плохие варианты. 
В части формирования однородных районов Петербург, по мнению Сергея Бобашева, отстал от Москвы всерьез и надолго. В северной столице можно говорить лишь о формирующихся локальных зонах – депрессивных или престижных. Тем не менее, районы, где выше средний уровень качества жилья (благодаря активному строительству на протяжении нескольких лет) в среднем же более популярны. За квартиры в этих районах покупатели готовы платить, и жилье плавно дорожает. 
Среди спальных районов по приросту лидируют Приморский и Выборгский. Именно они наиболее активно застраивались последние годы. И сегодня в Приморском районе жилье, введенное в строй после 200 года, составляет более 20% жилищного фонда, в Выборгском – примерно 10%. Это рекордные для города данные. 
Как отмечает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук, снижение цен при торге на малокомфортное жилье – в зависимости от локации и состояния дома - может достигать 15% от цены предложения. На качественное жилье «скидки» не распространяются. «Хорошая квартира по адекватной цене находит своего покупателя и без торга. Несколько увеличилось лишь время экспозиции объектов», считает гендиректор «Адвекса». 

Просто начало лета 
Объем предложения в начале июля составлял 13,4 тысячи объектов, это меньше апрельских цифр (15,6 тыс). Абсолютный рекорд зафиксирован в конце ноября 2005 года – 16,8 тыс. (на 20% больше нынешних показателей и втрое с лишним - чем год назад). 
Стагнацией положение дел риэлторы называть отказываются. «На вторичном рынке объем сделок держится на нормальном уровне, - говорит Владимир Гаврильчук. - Данные органов Росрегистрации также не свидетельствуют о кардинальном спаде активности. Стало меньше звонков, первичных обращений. Лето пришло». 
Эксперты уверены, что психологический фактор ожидания снижения цен мало сказывается на общей картине. Помня, что петербургский рынок на четыре пятых состоит из обменов в форме купли-продажи, Владимир Гаврильчук считает, что активизации рынка можно ждать в конце августа - начале сентября. 
Директор департамента маркетинга и стратегического развития «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон называет ситуацию «стадией стабильного равновесия рынка», когда покупательский спрос смещается на вторичный рынок. На фоне активного роста цен возрастает доля продаж жилья в новостройках. Стабильные же цены увеличивают спрос на вторичке: это удачное время выстраивать цепочки, проводить расселения и обмены – уверен Михаил Бимон.
Текущая ситуация определяется разрывом между ценами на жилье и доходами большинства из тех, кто хотел бы его купить. Говорящий факт: в пятерке лидеров спроса,  по данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос», однокомнатная квартира в Ленобласти за 1,23 млн руб. Эта сумма равна средней цене предложения комнаты в коммуналке – в Петербурге. 
Цены на комнаты в течение полугода незначительно колебались, в июне преобладало движение вниз (на 0,8%). В сухом остатке – прирост на 3% с января по июль. 
Комната сегодня стоит дороже, чем однокомнатная квартира до прошлогоднего подорожания. Поэтому те, кто не мог себе позволить отдельное жилье год назад, сегодня не могут рассчитывать и на минимальный «входной билет» на рынок. 
Слишком явно ощутим разрыв между уровнем доходов среднестатистического петербуржца и ценами на жилье. Невысокие доходы не позволяют и брать кредит на покупку жилья «с нуля». Например, для получения займа на 90% стоимости однокомнатной квартиры в Калининском районе (она стоит 2,4 млн руб), необходимо подтвердить совокупный доход в размере 57 тыс. руб в месяц. И выплачивать в течение 10 лет по 31,5 тыс.руб. ежемесячно – больше половины заработанного. 
Граждане, обладавшие достаточными для решения жилищного вопроса средствами, купили желаемое в период роста, считает Сергей Бобашев. Заметная активизация активности покупателей может случиться когда «подрастет» generation next людей с достаточными средствами. Это происходит намного быстрее возрастной смены поколений.

Анна Александрова, «Бюллетень недвижимости»,
№51 от 13.07.2007


Возврат к списку