Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Жилищный рынок переваривает заемные деньги

28.05.2007

Жилищный рынок переваривает заемные деньги

Цена предложения незаметно растет, активность спроса минимальна, объем предложения рекордно велик. Таковы реалии городского рынка жилья накануне летнего периода.
К началу лета петербургский рынок пришел в противостоянии двух равновеликих сил, и если оно не принесет победы одной из них, незаметный ценовой рост продолжится.
Главная особенность текущего момента не цена и ее рост, а объем предложения, который, по данным портала "БН. ру", составляет более 15,5 тыс. одновременно выставленных на продажу вариантов. Это рекорд для мая-июня за всю 12-летнюю историю наблюдений. И это показатель, близкий к абсолютному рекорду - более 16 тыс. вариантов, который был установлен весной 2005 г., во время стагнации.
Может случиться еще один рекорд: сейчас в листингах более 3,5 тыс. однокомнатных квартир, больше - 3,6 тыс. было только в ноябре 2005 г. Осень того года - это завершающий период затяжной стагнации.
Покупателей сейчас не интересует "минимальное жилье": те из них, кто в состоянии купить что-то по текущим ценам, тщательнейшим образом выбирают квартиры с лучшими потребительскими характеристиками.
А выбор есть. Квартир выставляют на продажу все больше и больше, а продаются они все хуже и хуже. Активность спроса минимальна, сделки идут, но очень вяло, а покупатели торгуются даже не как на рынке, а как на базаре. Продавцы же как начали в конце минувшего года, так и продолжают выставлять свои объекты по ценам, чуть превышающим среднерыночные для подобных квартир. Отсюда и рост. За последнюю неделю - плюс 0,16%, и средний метр стоит теперь $2753,5.
Налицо, казалось бы, все признаки затоваривания: предлагается не просто много, а очень много, причем выбор все шире, а одинаковых квартир - все больше. Но снижения цены - речь идет не о минимальной разнице между ценами предложения и сделки, которая получается в процессе торга конкретных людей, а о реальном снижении, позволяющем говорить о начале корректировки, - не происходит. Похоже, из-за ипотечных денег.

Противостояние
Это и есть те две противоборствующие силы: с одной стороны - увеличение продающихся квартир, с другой - минимальный спрос на них, поддерживаемый кредитами. И это шаткое равновесие сохраняется весь текущий год. В других обстоятельствах ситуация развивалась бы по привычному сценарию. Затоваривание лучше всего иллюстрирует пример, когда в одном и том же доме (или одинаковых, расположенных по соседству) продаются несколько одинаковых квартир и единственное конкурентное преимущество продавца - низкая относительно квартиры соседей цена.
Когда показатели ликвидности становятся уж совсем неприличными, спрос стремится к нулю, а продавать надо (тем более что чаще всего петербургский продавец - одновременно и покупатель другого жилья), ценник снижается. По отдельным - самым непопулярным - сегментам в прошлые годы доходило и до 20%.
Сейчас не то. Количество ипотечных денег растет как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем некоторые застройщики говорят, что доля покупателей-заемщиков у них достигает 90%. Неудивительно: темпы роста объемов кредитов на "первичке" в разы превышают темпы вторичного рынка. В I квартале этого года банкиры выдали, по разным данным, от 2,3 до 2,8 тыс. кредитов - неплохо по сравнению с тем же кварталом 2006 г., когда деньги на жилье взяли 1,7 тыс. заемщиков. Особенно если учесть, что тогда средний кредит составлял $30 тыс., а теперь берут по $70 тыс.
И очень может быть, что ту самую "верхушку айсберга", те "излишки" предложения (портал "БН. ру" называет объем предложения, характерный для спокойного рынка, в пределах 12 тыс. одномоментно выставленных объектов; меньшее число квартир сигнализирует о грядущем оживлении, значительно меньшее - об ажиотаже, а большее - о стагнации) как раз и компенсируют кредиты. Поддерживая тем самым среднюю цену на фоне избыточного предложения.
Чем все это кончится - неведомо. Летом станет ясно, хватает ли у покупателей денег, чтобы "освоить" излишки пухнущего предложения, и если да, рост цен может дать около 20% годовых. Ценник будет повышаться в пределах полутора процентов в месяц. Если же нет - возможно небольшое снижение, процентов на 10 в среднем по городу.

Александр Романенко, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость":
Еще 1,5 года назад никто не мог предположить такого роста цен на недвижимость, как в 2006 г., но также никто не мог предположить, что будет такой сумасшедший рост цен на нефть. С другой стороны, совершенно ощутимо и понятно всем, что покупательская способность и доходы населения не могут расти так же быстро.
Совершенно очевидно, что сегодняшний уровень цен - предельный с этой точки зрения. Топ-менеджеры могут себе позволить делать очень дорогие покупки, поэтому цены на элитную недвижимость будут продолжать расти. Но что же касается среднего класса, сегодня цены предельные и люди могут делать покупки только уже с участием финансовых институтов, то есть с использованием ипотеки.
Кстати, ситуация в этом сегменте рынка меняется к лучшему.
Произошло (по сравнению с 2006 г.) удвоение количества сделок с привлечением заемных средств, и сейчас их доля от общего количества сделок по недвижимости - 20%.
По объему такие сделки выросли в 1,5-2 раза, но это связано с ростом цен на недвижимость, а вот число сделок уменьшилось, так как сократилось общее количество сделок с недвижимостью. Если говорить о тенденциях, то если в 2006 г. кредит брали на покупку квартиры, теперь кредит берут на доплату. В результате средняя сумма кредита в прошлом году - $90 тыс. сократилась до 60 тыс.
Количество банков и программ возросло в разы. Количество отказов сократилось в 3 раза. В прош-лом году кредит получали двое из 10 обратившихся в банк, в этом году кредит в том или ином виде получают семеро из 10.
Количество сделок в 2007 г. по сравнению с тем же периодом 2006 г. сократилось. Дальнейший рост цен вызовет еще больший спад активности. Хотя, если сравнивать с европейскими городами, уровень цен на недвижимость в России, особенно если мы возьмем такие города, как Петербург, может быть выше.
Другое дело, что уровень доходов нашего населения не соответствует доходу населения других западных стран. И вот здесь и заключается самое большое противоречие, которое существует и которое хотелось бы решить. Я считаю, задача государства не в том, чтобы цены на недвижимость сейчас стали падать, а в том, чтобы доходы населения были выше.

Леонид Сандалов, заместитель директора АН "Бекар":
Спрос на квартиры сегодня достаточно вялый. Менее всего востребованы стандартные предложения. Нередко в одном панельном "корабле" продаются одновременно две-три квартиры. Основная причина низкого спроса - отсутствие средств у покупателей после скачка цен. По данным ГБР, в апреле этого года принято на регистрацию около 5 тыс. договоров, что приблизительно на 1 тыс. договоров меньше, нежели в апреле 2006 г. В то же время количество сделок в мае по сравнению с апрелем незначительно выросло. Несмотря на вялый спрос собственники квартир не спешат снижать цены на квартиры. Многие надеются на то, что они еще будут дорожать. В то же время на месте продавцы, как правило, скидывают несколько тысяч долларов.
Рост стоимости идет в основном на элитные квартиры, а также на жилье в центральных районах города на 1-2% ежемесячно. На окраинах города стоимость жилья за последний месяц снизилась на 0,5%. Как правило, падает стоимость квартир в стандартной панели. По нашим прогнозам, летом рынок недвижимости будет находиться в состоянии неустойчивого равновесия. Осенью же можно ожидать дальнейшего роста стоимости жилья".
Илья Еременко, генеральный директор ООО "Центр развития проектов "Петербургская Недвижимость":
"Можно охарактеризовать сегодняшнюю ситуацию как баланс спроса и предложения. Объем предложения на первичном рынке сейчас составляет около 2 млн м2. Годовой объем продаж, как показывают предыдущие годы, около 2,3 млн м2. С учетом строительного цикла (примерно 2 года), в течение которого ведутся продажи, мы ожидаем, что в этом году примерно около 1 млн м2 будет куплено в домах на средних и поздних стадиях строительства и около 1 млн м2 в тех, которые выведены и будут выводиться в течение этого года. Спрос на качественные, тщательно проработанные проекты остается высоким, проекты с концептуальными просчетами, напротив, становятся аутсайдерами по показателям спроса.
В дальнейшем вывод на рынок крупных территориальных проектов также существенно не изменит ситуацию. Ведь новое строительство в них будет вестись очередями, и даже одновременный вывод сразу всех проектов увеличит существующее предложение максимум на 1 млн м2. Сдерживающим фактором может стать и недостаток строительных материалов. В то же время будет усиливаться влияние ипотечных денег. Если сегодня доля ипотеки на рынке уже превышает 30%, то к концу года этот показатель вполне может достичь 50%.

Роман Бизюков, «Деловой Петербург»
№93 от 28.05.2007
 


Возврат к списку