Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Квадратура виртуальных ценностей

19.03.2007

Квадратура виртуальных ценностей

В рассказе Скотта Фицджеральда "Молодой богач" есть такой пассаж: "Я вам вот что скажу про очень богатых: они не такие, как мы с вами. ... И понять, что тут и как, очень трудно, если ты не родился богатым".
Наша финансовая аристократия тоже очень молода, и в России практически никто богатым не родился. Так что отечественные миллионеры и сами-то себя понимают с трудом.
Аналитики и люди, пишущие об элитной недвижимости, видели ее главным образом, из-за забора. А тот, кто по другую сторону забора (и для кого квартирка стоимостью 2-3 миллиона - повседневная среда обитания), уже вряд ли что-нибудь пишет: зачем ему, собственно?
Так что будем придерживаться непреложных фактов. Жилье по цене 5000 долларов за "квадрат" и выше успешно продается, и объекты такого класса по-прежнему в дефиците.
Участники рынка отмечают, что кривая цен на элитное жилье в период прошлогоднего ажиотажа отличалась от динамики массового сегмента: не было ни резких скачков, ни внезапных остановок. Хотя прирост получился примерно таким же - около 100-110% - сам процесс выглядел боле солидно. 
По данным компании Knight Frank St.Petersburg,  в среднесрочной перспективе элитное жилье показывает опережающие темпы роста: Эконом-класс с 2002-го по 2006 год. эконом-класс подорожал на 347%, комфорт-класс - на 350%, элита В - на 354%, элита А - на 385%.
Николай Лавровзаместитель директора АН "Бекар", отмечает, что на вторичном рынке большие квартиры (стоимостью от миллиона) - практически не дорожали. Потому что уже были выставлены со значительным опережением цены. Зато дорожало новое элитное жилье (еще не построенное). В том числе и потому, что новых объектов на рынке очень немного.

Андрей Пантеенкоспециалист отдела жилой недвижимости  ЦАН, полагает, что наступило неблагоприятное время для владельцев дорогих квартир в старом фонде: "Они неоправданно завышают цены, рассчитывая, что они могут равняться с новой элитной застройкой. К концу года это может привести к значительным откатам цен в старом фонде..."
Гораздо более уверенно чувствуют себя организаторы новых дорогих проектов в престижных местах, особенно если речь идет не об отдельном доме, а о целом квартале.
Компания RBI до второй половине 2007 года сдает в эксплуатацию комплекс "Белые ночи" на  Каменноостровском, 40 и "Дом Ле Грандъ" (Невский,152).
Холдинг ЛенСпецСМУ завершает работы в Биржевом переулке, на Стрелке Васильевского (комплекс "У Ростральных колонн"). 
СК "Возрождение Санкт-Петербурга" ведет строительство "Парадного квартала" (первая очередь будет сдана в 2008-м) и параллельно - расчищает площадку у Смольного.
"Петербургреконструкция" в завершает работы в элитном жилом комплексе "Фаворит" на Крестовском; стоимость проекта - около $50 млн. В нем будет три шестиэтажных жилых дома (110 квартир), мини-аквапарк, бассейны, welness-центр и прочие радости для здорового образа жизни. (Потому что зачем богатство больному?)

Николай Пашков, директор Knight Frank St.Petersburg по профессиональным услугам, оценивает ввод элитного жилья в прошлом году в 119 300 кв.м (в 2005-м - 158 500 кв.м). Это значит, что всего менее тысячи наших небедных сограждан решили свои жилищные проблемы, уплатив от 4000 до 12 000 долларов за кв.м. Остальные - мыкаются по рынку, не зная, что прикупить, потому что предложение остается ограниченным, новые проекты появляются редко.
Дефицит предложения стимулирует дальнейший рост цен в элитном сегменте.

Вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, подводя итоги строительного года и давая ценовой прогноз на ближайшее будущее, отметил, что обычное жилье не будет заметно повышаться в цене, а вот цена на жилье элитного класса может повыситься на 10-20%.
ЦАН оценивает перспективы скромнее: по мнению Андрея Пантеенко, в ближайшем будущем можно рассчитывать на прирост цен 4-5% в год (с поправкой на инфляцию).

Игорь Лучков ("Бекар") полагает, что в 2007 году цены на элитную недвижимость в Петербурге вырастут в пределах 10-15%; аналогичной точки зрения придерживаются и специалисты корпорации "Строймонтаж".

По мнению генерального директора компании "Адвекс" Владимира Гаврильчука, стоимость элитного жилья в текущем году вырастет на 20%.
Прогнозы - предсказание температуры "в среднем по больнице", пусть и по швейцарской. Важнее определить, в каком направлении будет смещаться спрос. Потому что далеко не каждое предложение, пусть и по "элитной цене" можно отнести к верхнему классу.

Девелопер Василий Сопромадзе ("Корпорация "С"), говоря о предпочтениях элиты, приводит очевидную аналогию: "Почему бриллиант стоит так дорого? - Потому что люди так договорились". Стоимость квадратных метров в эконом-классе определяется (преимущественно) их потребительской ценностью. (Ситуация ажиотажа - не показательна: уже сейчас многие торопливые покупатели осознают, что 3000 за метр "хрущевки" - это перебор).
В дорогом сегменте - все иначе. Конечно, в московском клубном доме, который продается по 20 000 долларов за квадрат, "наворотов" побольше, чем в петербургском особнячке по 4000. Но не в пять раз!

Генеральный директор АН "Итака" Сергей Галалу отмечает разницу в мотивации покупателей: в эконом-классе люди или покупают, чтобы жить (таких большинство), или инвестируют, стремясь сохранить свои средства, а то и заработать. В элитном сегменте практически все покупают для себя. Но при этом каждый покупатель учитывает инвестиционную составляющую цены: будет ли квартира дорожать или нет. Нередко покупатели ориентируются в этом вопросе лучше риэлторов.

По мнению генерального директора "Петербургреконструкции" Александра Красникова, в структуре спроса на дорогие объекты важную роль играет эмоциональная составляющая, соображения статуса: "Покупатели часто спрашивают: а кто еще купил в вашем доме? И уже исходя из этого принимают решение".

Массовый рынок жилья - это производная от экономики региона,- уверен Владимир Гаврильчук: "В элитном сегменте ценообразование происходит иначе. Ограничения на застройку в  историческом центре формируют дефицит. Годовые бонусы топ-менеджеров могут стимулировать всплеск спроса. Значительную роль играет мода, настроения светской "тусовки". Предпочтения в этом степени весьма изменчивы, и далеко не всегда застройщики за ними успевают".

Генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов подтверждает: того, что требуют взыскательные покупатели, на рынке может и не найтись. Например, клиент хочет, чтобы новый объект располагался строго в пределах "золотого треугольника". Или просторный гараж: где его взять в центре? Или покупатель рассчитывает на минимум соседей, а экономика проекта диктует девелоперу другое...

Элита противоречива
Одна из очевидных тенденций - квартальная застройка. Это позволяет формировать однородную среду, избавляет нежных квартировладельцев от неизбежных стрессов в подъезде или во дворе. И от нехороших букв, нацарапанных на дверце "Мерседеса".
С другой стороны, не менее отчетливо проявляется мода на клубные дома - всего на 15-20 квартир (московское поветрие): ограниченность круга лиц, уют, уединенность, безопасность...
Надежды на популярность IT-технологий оправдались лишь в малой части. Далеко не каждый из "новых русских" - Билл Гейтс, это особенно ясно понимаешь, глядя на Брынцалова или на правоохранителей из верхнего эшелона власти. Очень много кнопок - от лукавого...
Барские особняки после реконструкции - товар, пользующийся повышенным спросом в столице. В Питере это немодно, потому что его просто нет. А если и удастся найти что-то похожее - Управление по охране памятников замучает, не давая пыль стереть с исторической изразцовой печки.
Дефицит "видовых" квартир порождает спрос на пентхаусы - но может ли элитный дом быть высотным?
Не проще обстоят дела с инфраструктурой. До недавнего времени господствовали две точки зрения. Согласно одной концепции, элитный комплекс оснащался сопутствующими услугами по максимуму: например, в "Новой Звезде" на Песочной набережной половина площади отдана под фитнесс, бассейн и прочие радости здорового образа жизни. Сторонники другого взгляда полагали, что услугу нужного уровня проще найти на стороне, и на каждый вкус не угодишь. Тут еще выяснилось, что богатые тоже склонны подсчитывать затраты на эксплуатацию. Обилие "дополнительных" (не связанных непосредственно с проживанием) служб и объектов либо ложится дополнительным бременем на затраты по содержанию, либо вынуждает мириться с потоком внешних посетителей...
Так что в идеале возникает образ компактного, на 2-3 семьи, отреставрированного особнячка, причем расположенного в пределах однородного элитного квартала, где будут и ресторан, и бутик, и фитнесс. Подземный гараж должен соседствовать с винным погребом, а дворецкий - уметь нажимать на кнопки...   
Идеал недостижим. Василий Сопромадзе с грустью констатирует, что в последние годы ограничения на строительство в пределах престижного центра только усилились. В результате люди, готовые платить по 15-20 тысяч долларов за метр, не могут найти достойного применения своим деньгам.
Специалисты ЦАН уверены, что Петербург сегодня приблизился к европейским стандартам в сфере недвижимости: "Элитный сектор Петербурга остается одним из самых дорогих в Европе, и так и должно быть".

Дмитрий Синочкин, 
«Pulse», №3 март 2007


Возврат к списку