Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Александр Романенко: «До настоящей конкуренции осталось три-четыре года»

09.03.2007

Александр Романенко: «До настоящей конкуренции осталось три-четыре года»

Президент Российской гильдии риэлторов, президент корпорации «Адвекс», Александр Романенко полагает, что рынок недвижимости в ближайшие годы ждет изрядное потрясение. Но не ценовое: подобного прошлогоднему ажиотажа ждать не следует.
А гораздо серьезнее: в Россию, и в Петербург в частности, придут мировые лидеры на рынке операций с недвижимостью, которые заставят местные фирмы работать по новым стандартам.

В чем же причина прошлогоднего роста цен?
О причинах уже многие высказались, мне трудно придумать что-то новое: все-таки главная причина – это макроэкономические показатели. Это - и росший долго курс рубля по отношению к доллару, и, все-таки доказанная зависимость цен на недвижимость от цен на нефть... И то, что ипотека развивалась активно – тоже повлияло. Хотя, и говорят, что пока ее объемы незначительны – около 5% от всех сделок на рынке. Но в крупных городах, таких как Москва и Петербург по сделкам, которые проходят через агентства уже около 10% приходится на ипотеку, это тоже подталкивает спрос.
В страну пришли нефтедоллары и интерес инвесторов в прошлом году сместился на рынок недвижимости. В Москве до 30% строящегося жилья – вводилось на средства именно инвесторов, которые приобретали квартиры не для того, чтобы жить в них, а для того, чтобы заработать. В Петербурге, по моим оценкам, этот показатель составлял где-то около 20%. Сейчас ситуация стабилизируется, инвесторы зафиксировали прибыль, выбросили квартиры на рынок и цены остановились. 
В 2007 году каких-то резких колебаний на рынке не будет, год будет спокойный, если не случится каких-то форс-мажоров. Начнется расслоение рынка: дешевое жилье будет немного падать в цене, дорогое – медленно расти. Рынок это подтверждает: если несколько месяцев «однушнки» в общем объеме предложения занимали на более 10%, то сейчас объем предложения однокомнатных квартир вырос в три раза – около 28% от всего предлагаемого жилья – это как раз «однушки», налицо признаки затоваривания. Цены на эти квартиры упадут на 5-10-15%, в зависимости от типов зданий и месторасположения. Но за счет роста элитного жилья и бизнес-класса, все-таки рынок будет демонстрировать положительную динамику. Если не будет обвала на рынке нефти или какого-то другого форс-мажора в 2007 году рост цен на недвижимость составит 15-20%.

В январе был рост?
В январе он составил 0,5%.

Аналитики в Европе опасаются, что в ряде стран рынок перегрет. Например, в Испании вызывает тревогу, что за 10 лет цены выросли на 100%, эксперты опасаются обвала. У нас такой рост произошел за год…
Опасения аналитиков по такому поводу возникают не только в Испании. Например, в США, в Калифорнии также вызывает опасения резкий рост – на 75% выросли цены на недвижимость за последние пять лет. Сейчас там цены остановились. И многие гадают: будет ли обвал рынка. Многие надеются, что будет плавное падение активности. Как правило, все же обвалы на рынке крайне редки – чаще просто некая стабилизация наступает. Что касается США, в начале 90-х годов, когда там начался кризис, в Калифорнии цены упали на 30%, но за 4 года они восстановились и продолжили рост.

Но обвалы все-таки случались?
В Турции, когда около 10 лет назад начала набирать обороты ипотека, цены за очень короткий срок выросли в два раза, а потом - на 50% упали. Но у нас так не произойдет, ипотека растет не так быстро, так что такого эффекта ждать не следует.

А где-нибудь еще больший рост цен, чем в Петербурге зафиксирован?
Нет, у нас были рекордные темпы роста по стране. Но обвала все-таки опасаться не стоит. Мы по ценам не догнали еще многие европейские столицы. Например, ту же Москву.

По тенденциям – что бы Вы отметили: происходят ли какие-то структурные изменения в потребительском спросе?
Постепенно будет расти количество людей живущих за городом – не дачников, а именно покупателей жилья для постоянного проживания. Вырастает количество поселков единого типа, сейчас в стадии строительства находится около 80 поселков, думаю, будет еще больше. Помимо нашей местной «Рублевки» – Курортного района, начнут приобретать популярность пригороды на юге города, в Гатчине, Пушкине. Сейчас набирают популярность, так называемые, щитовые дома – у нас появилось несколько производств. Я думаю, этот тип коттеджного домостроения завоюет рынок очень быстро, у технологии большие перспективы. По качествам своим она не уступает остальному жилью, которое здесь строится – подтверждением этому служит то, что такие дома распространены в Канаде, где климат близок к российскому.
Изменения происходят и на рынке аренды. Хотя доходность сдачи жилья внаем для арендодателей упала: если раньше она составляла около 10%, то сейчас – 5-6%. Тем не менее, спрос на аренду растет, причем, если год назад наибольшей популярностью пользовались однокомнатные квартиры, сейчас спросом пользуются «двушки».

Какой был рост цен по итогам прошлого года на аренду квартир?
Полагаю где-то около 20%. Обороты по аренде у нас выросли в два раза.

А почему у нас в России до сих пор не получили распространение доходные дома?
Я этот вопрос на встрече с вице-премьером Медведевым поднимал. На западе эта проблема решена. У нас понятно, почему не развивается этот вид бизнеса – низкая рентабельность – я уже про доходность аренды говорил. Государство должно давать льготы инвесторам, которые строят подобные дома. Как-то можно ведь этот вопрос прописать в инвестиционном договоре. Сейчас, конечно, есть более важные вещи, требующие немедленного принятия в законодательстве. Но в будущем доходные дома будут хорошим инструментом инвестирования.

А какие, по Вашему мнению, первоочередные вопросы в законодательстве следует решить?
Ну, вот, например, очень злободневен вопрос перевода земель из одного статуса в другой. Нужно сделать, чтобы сделки с недвижимостью проводились по рыночной цене. Надо менять менталитет жителей – платить налоги все должны по честному. Нам правительство дало послабление, 13% всего подоходный налог, ни в одной другой западной стране такого нет!

Изменился ли структурно риэлторский бизнес?

По количеству существенных изменений нет. Рекламу дают около 500 компаний (5 лет назад давали 400 фирм). Но реальные сделки заключают более или менее постоянно только около 150 фирм.

Сколько сделок проходит через риэлторские агентства сейчас?
Около 65% по Петербургу.

Есть ли новые крупные игроки?
Если говорить о структурных изменениях, то, думаю, в ближайшие годы на Петербургский рынок выйдут крупные мировые риэлторские компании. Например, Century XXI. Она вышла на китайский рынок 6 лет назад и уже открыла 1700 офисов с того момента.

В Москве есть сильный игрок, один из лидеров риэлторского бизнеса. Несколько лет назад он вышел и на Петербург, но сколько-нибудь заметных позиций занять так и не сумел, в чем причина? И не ждет ли такая же участь и мировые компании?
Ошибка этой московской компании состоит в том, что она пришла на Петербургский рынок с московскими стандартами. Они отдавали своим агентам лишь 30% комиссионных от сделки. В то время как на петербургском рынке закрепилось другое соотношение: агент и фирма делят комиссионные 50% на 50%. Естественно, никто не будет работать за 30%, если в других фирмах платят 50%.
А вот американцы имеют другую особенность – они идут на рынок и работают на нем по местным правилам. Конечно американцам тут будет тяжело – уровень развития рынка Китая 6 лет назад соответствует примерно уровню развития рынка недвижимости России 1993 года… Поэтому так быстро, завоевать Россию, как они завоевали Китай, у американцев вряд ли получится. Но у них мощнейшие ресурсы, развиваются они по франчайзингу, а потому, думаю, у местных компаний осталось 3-4 года до того, как они столкнутся с западной конкуренцией.

Какие ресурсы, например?
Рекламная поддержка, образовательные программы, риэлторские и информационные технологии. Думаю, им, чтобы утвердиться здесь, понадобится пара лет и придется потратить пару десятков миллионов долларов, но существенную долю они «отъедят». В Канаде сейчас около 45% рынка операций с недвижимостью держат 4 компании. Две американские, две  канадские  - все работают по франчайзингу.

Ну а Ваша компания. Развиваетесь в других городах?
Сейчас мы работаем в Нижнем Новгороде, Москве, Тюмени, Воронеже и Гатчине. Тоже по мини-франчайзингу. Конечно, такую же поддержку, как Century XXI, мы оказывать не можем, но, тем не менее, развиваемся.

Где-нибудь занимаете лидерские позиции?
В Петербурге и Тюмени мы лидеры, в Воронеже на 2-3 месте. В Москве каких-то заметных позиций не занимаем. Там, чтобы выйти на лидирующие позиции надо вложить не менее $10 млн в развитие.

Нет ли планов по девелопменту?
Мы уже с партнерами построили бизнес центр СEREAN, работаем над проектом еще одного бизнес-центра, площадью 12 тыс. квадратных метров. Мы остаемся лидерами с операциями на рынке жилой недвижимости, поэтому хочется как-то диверсифицировать деятельность, чтобы быть менее зависимыми от колебаний рынка. Также ищем землю под строительства коттеджного поселка в пределах 30-40 километров от Петербурга. 

Валерий Грибанов,
«Где жить», №1, март 2007


Возврат к списку