Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Ипотечное кредитование: итоги года, прогнозы, перспективы

05.02.2007

Ипотечное кредитование: итоги года, прогнозы, перспективы

1. Эволюции ипотечных кредитов в банках.  Какие условия кредитования были раньше и как они изменились во времени. Новые банковские прграммы, появившиеся в связи с возросшей конкуренцией.

Подходит к завершению 2006 год, год высочайшего в истории России роста цен на недвижимость. Мы с изумлением наблюдали, как раскручивался этот огромный маховик, как быстро оказались в прошлом квартиры за 35 000 долларов, совершенно спокойно ждавшие до того своего покупателя даже под новый год. Тишина и спокойствие- так начинался год 2006. И вдруг Москва, а затем Петербург вовлекаются в головокружительный танец, который продолжался до осени. Когда танцоры очнулись, та (помните, 35000?) квартира продавалась уже за 75000.

Цены летели со скоростью 2% в неделю.

Продавцы сходили с ума и снимали квартиры с продажи – ведь каждая неделя промедления с продажей приносила им тысячи долларов дополнительного дохода.

Покупатели тоже сходили с ума – каждая неделя у них отнимала деньги, отложенные на ремонт и благоустройство. Время реально становилось деньгами, для кого со знаком плюс, для кого-то минус.

В этих условиях непросто пришлось и банкам. На необходимость быстрого принятия решения по одобрению заемщиков и квартир наложилась и жесточайшая конкуренция со стороны других банков, особенно тех, которые только выходили на рынок ипотечного кредитования и просто вынуждены были завоевывать себе долю рынка предложением более привлекательных продуктов.

Предложения банков быстро нивелировались, процентные ставки по валютным кредитам пробили барьер в 10 %, рублевые приблизились к 11%. Следующим шагом со стороны банков стало снижение требований к «качеству» заемщиков, более лояльные требования многих из них к подтверждению дохода, к составу созаемщиков и т.д.

Но и этого было мало- на первое место постепенно вышли скорость и согласованность работы банка, страховой и оценочной компаний, расторопность и профессионализм риэлторов.

Ну а после того, как «встряхнуло» питерскую недвижимость, пошли круги и по области. К лету, потеряв надежду на гнездышко в Петербурге, многие заемщики стали посматривать в сторону окрестностей. Под их взглядом оживали заснувшие было продавцы, и ситуация в области в меньших, конечно, масштабах, стала повторять столичные. Есть спрос- появляется предложение. Появилось областное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое стало выдавать кредиты по федеральной программе на приобретение жилья в Ленинградской области. Некоторые банки, которые и раньше кредитовали загородную недвижимость, тихо и осторожно стали расширять зону, доступную для кредитования. Так, например, Райффайзенбанк Австрия расширил зону кредитования от Всеволожска и Зеленогорска до Выборга и Гатчины, и готов рассматривать другие объекты недвижимости, находящиеся в относительной близости от Санкт-Петербурга. Городской Ипотечный банк тоже презентовал ряд программ, связанных с землей и загородной недвижимостью и т.д.

Сегодня можно найти программу, позволяющую приобрести и загородную недвижимость, и получить кредит под залог земельного участка, и приобрести коттедж  ит.д., и.т.п.

Иногда складывается ощущение, что в кредит сегодня можно приобрести все, что угодно. Это не совсем так. Если мы будем говорить именно об ипотечном кредитовании, то сегодня пока нельзя приобрести в кредит комнату под залог комнаты или, например, земельный участок в садоводстве. Что касается земельного участка, то планы на кредитование таких объектов некоторые банки имеют. Посмотрим, когда они доведут свои планы до состояния готового продукта. О кредитовании комнат также есть заявления, но давайте подождем, тем более что там очень много вопросов к предмету залога…

2. Особенности покупки жилья в кредит на первичном рынке. Как работает схема «заемщик-заcтройщик-банк»? Статистика ипотечных сделок на первичном рынке. Их доля в общем объеме ипотечных сделок (сравнение с вторичным, загородным рынками). Динамика роста и сокращения таких сделок с конца прошлого года.

Итак, сегодня можно сказать, что резервы развития ипотеки на  вторичном рынке истощились, и банки стали включать в оборот и программы приобретения жилья на первичном рынке. Давайте поэтому поподробнее поговорим о кредитовании на первичном рынке, просто потому, что эта часть ипотечного рынка развивается более динамично и она сегодня менее изучена, здесь еще идет поиск дальнейшего развития, нарабатываются новые технологии.

Компания «Маркетинг & Аналитика» провела исследование, согласно которому на первичный рынок ориентированы около 37% покупателей, из них 93% учитывают возможности ипотеки. Средний уровень дохода потенциальных заемщиков составил 32,5 тыс.рублей на семью. При этом 32% опрошенных готовы платить за кредит11-15 тыс.руб. в месяц, 20% могут платить 26-30 тыс.рублей. Это говорит о том, что потенциал у ипотеки не исчерпан.

Давайте перейдем к практике. На сегодня появилось две основных схемы приобретения недвижимости в кредит на первичном рынке.


Схема первая.

Некоторые банки презентовали программы, дающие возможность приобрести жилье на первичном рынке под залог уже имеющегося в собственности у заемщика жилья. Это на практике означало (и означает сейчас, ведь программы работают!),что заемщик получал одобрение на кредит, исходя из оценки его платежеспособности банком и в размере, не превышающем, как правило, 60% от стоимости имеющейся в его собственности квартиры. После этого он оформляет залог в пользу банка на свою недвижимость и получает кредит, который использует на инвестирование строительства жилой недвижимости на первичном рынке. Все риски, связанные с возможными проблемами при строительстве и регистрации собственности в ГУ ФРС в этой схеме полностью лежат на плечах заемщика, ведь в залоге у банка другая недвижимость. Таким путем первыми пошли «классические» ипотечные банки, строго относящиеся к качеству кредитного портфеля, в первую очередь я имею в виду Городской Ипотечный банк, Райффайзенбанк Австрия, Дельтакредит и некоторые другие. 

Схема вторая.

Другие  банки пошли иным путем – наблюдая повышенный спрос практически на любую недвижимость, они приняли решение выдавать кредиты непосредственно на объекты незавершенного строительства. Строго говоря, такой кредит не является ипотечным , так как ипотека – это залог недвижимости, а недвижимостью, по нашему законодательству, является квартира или дом, или коттедж, право собственности на которую (ый) зарегистрировано в Федеральной регистрационной службе (ГУ ФРС). В лучшем случае в такой ситуации можно зарегистрировать в ГУ ФРС т.н. право требования.

Понимая свои риски, банки, пошедшие таким путем, очень внимательно и дотошно проверяли финансовое и юридическое состояние застройщиков, ведь фактически они вместе с заемщиками несут риск того, что жилой дом по каким-либо причинам не будет достроен или у застройщика не появятся проблемы с регистрацией собственности в ГУ ФРС. В скобках замечу, что такой вариант спокойнее для заемщика - все-таки у банков, как правило, больше возможностей выяснить возможные проблемы строителей, чем у отдельно взятого заемщика. Ведь в случае, когда в качестве предмета залога выступает собственная недвижимость заемщика, банк не будет интересоваться проблемами застройщика – просто потому, что заложена реальная квартира на вторичном рынке, и с ней все ясно и понятно.

Давайте рассмотрим поподробнее приобретение жилья в кредит непосредственно на первичном рынке.

При внимательном изучении мы сможем выделить и здесь несколько разных схем. 
Схема первая.

Банк проводит финансовый и юридический аудит строительной компании, получает для себя полную и ясную картину строительного бизнеса. Это первая часть задачи. Если она успешно выполнена, банк проверяет разрешительную документацию непосредственно на пятно застройки и совершенно конкретный объект строительства. Это второе.

Если ответ на оба вопроса положительный, банк проводит аккредитацию проверенной строительной компании и выдает кредиты заемщикам на приобретение квартир по договорам долевого участия в тех домах, разрешительная документация на которые проверены банком. Таким путем пошли Сбербанк и «Северный город»,  Райффайзенбанк и Петербург-Сканска, несколько строительных компаний аккредитованы при ПСБ, успешно сотрудничают банк «Санкт-Петербург» и «Строймонтаж», ВТБ и …и т.д. При этом, как правило, на период до регистрации собственности на заемщика действуют повышенные процентные ставки. После регистрации собственности квартира оформляется в залог банка и устанавливаются стандартные процентные ставки по кредитам.

Некоторые банки при этом «пошли в народ» и в этом, судя по всему, преуспели. Так, например, банк «Санкт-Петербург» открыл свое представительство в офисе компании «Строймонтаж» в «Петровском форте», в результате чего, по некоторым данным, около 70% покупателей приобретаемых в кредит у компании «Строймонтаж» квартир воспользовались кредитной программой банка «Санкт-Петербург».

Кстати говоря, специалисты банка «Санкт-Петербург» прогнозируют в ближайшем будущем рост числа кредитных сделок на первичном рынке до 35-40% от общего числа кредитных сделок. Уже сегодня их показатели на первичном рынке кредитования сравнимы по количеству выданных кредитов с любым из ведущих ипотечных банков.

Банк

2005 г.

III кв. 2006 г.

за 9 мес. 2006 г.

СБ РФ

1514

684

2226

КИТ финанс

75

378

742

Городской ипотечный

495

316

753

Дельта-кредит

391

210

646

Банк Санкт-Петербург - кредитование строящегося жилья

5

172

326

По программе АИЖК (все банки-агенты)

379

322

863

Абсолют

102

96

220

Нац. резервный банк

218

61

124

ВТБ

204

52

160

Остальные

504

228

1364

ИТОГО

4348

2519

7424

 

Рассмотрим вторую схему.

Банк проверяет у застройщика учредительные документы и разрешительную документацию на объект строительства, но не проводит полного финансового аудита строительной компании.

В таком случае банк до завершения строительства и оформления собственности на заемщика берет дополнительное поручительство в виде залога другой недвижимости или привлекая поручителей. После оформления собственности в залог принимается построенная квартира.

Альтернативные варианты.

Известно, что в связи с введением в действие 214 ФЗ многие строители начали предлагать инвесторам новые схемы взаиморасчетов, в частности, расчеты векселями и предварительные договора. Ясно, что под вексельные расчеты банки кредиты выдавать вряд ли будут, но кредит под предварительный договор купли-продажи – дело недалекого будущего. Так, например, таким путем собирается пойти ВТБ. Как рассказывала начальник отдела ипотечного кредитования филиала ЗАО Внешторгбанк Хоботова Т.В., банк ВТБ планирует провести аккредитацию застройщиков, работающих по предварительным договорам. Дополнительным обеспечением при этом будет поручительство застройщика до регистрации собственности.


Менеджер-консультант Центра Жилищного Кредитования Адвекса - Вячеслав Печаткин


Возврат к списку