Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Квартир все больше: можно торговаться

29.01.2007

Квартир все больше: можно торговаться

На рынке жилья растет невостребованное предложение. Средняя цена предложения на квартирном рынке Петербурга выросла за последнюю неделю сразу на 0,5%, до $2636/кв. м. Однако это рост не столько цен, сколько ожиданий продавцов. Оправдываются эти ожидания все меньше.
Одновременно с первым в наступившем году скачком цен (предыдущие 2 недели средний по городу ценник подрастал в пределах 0,1-0,3%) сразу на 5% вырос объем предложения. Портал «БН.ру» зафиксировал 13 тыс. одномоментно выставленных на продажу вариантов против 12,4 тыс. неделю назад. За время, прошедшее после летнего ажиотажа, это абсолютный максимум, причем достигнутый всего за 3 постканикулярные недели. Предложение растет всю осень, но если раньше это было возвращением к нормальным объемам (на спокойном рынке, по данным «БН.ру», предлагается около 11-12 тыс. объектов), то сейчас можно говорить о признаках затоваривания.
Больше квартир, чем в нынешнем январе, предлагалось лишь в январе 2005 г.: 15,2 тыс. одномоментно. Это было время глубокой стагнации, а в недорогих сегментах - и снижения цен.

Вилка расходится
В структуре предложения продолжается процесс нормализации ценовых пропорций. Квартиры в центре города постепенно и устойчиво дорожают, восстанавливая нарушенный отрыв от типового жилья. На окраинах есть небольшой рост в сегментах, приближающихся к комфортным, а цена предложения «минимального жилья» стоит. Причем вновь появляющиеся в продаже квартиры предлагаются чуть дороже, зато те, что экспонируются несколько недель, дешевеют. Это второй признак затоваривания, к тому же говорящий и о переоцененности плохого жилья. Об этом же свидетельствует очень высокая доля однокомнатных квартир в предложении: сейчас она составляет 24%, тогда как во время адекватного рынка «единиц» меньше, 18-20%. В абсолютном выражении сейчас продается 3,13 тыс. однокомнатных квартир, и больший выбор был лишь в ноябре 2004 г. Тогда, правда, почти перестали покупать любые квартиры: общий объем составлял почти 17 тыс. объектов.

Назло рекордам
Пока все идет к тому, что и в наступившем году покупать будут мало. Если, конечно, не перестанут продавать так дорого. Индекс ценового ожидания продавцов на текущий момент составляет 1%. Он рассчитывается как разница средней цены предложения вновь выставленных объектов по отношению к средней цене на рынке. По сравнению с летними месяцами (в июле - 5%) вроде бы немного. Но все равно выше реальности. И это не замедлит сказаться, причем в первую очередь на самих же продавцах. Активность спроса сейчас вдвое ниже показателей лета, однако, не особенно отличается от среднего, "нормального" уровня. То есть интерес к недвижимости есть, да ему никуда и не деться: квартирный вопрос по-прежнему актуален практически для всех. Решают его кто как может.
Риэлторы еще в конце прошлого года свидетельствовали: цена торга может достигать $5 тыс. за типовой однокомнатный объект. Теперь появились первые сведения о снижении цены сразу на $10 тыс. Удивляться не приходится: начиная с сентября косвенный показатель ликвидности - среднее время экспозиции квартир в рекламе - непрерывно увеличивается, и с минимальных августовских 26,7 условного дня уже добрался до 32. Во время стагнации и ценового отката 2005 г. этот показатель равнялся 40 условным дням. Сегодняшний рынок бодрым шагом устремился к этому рекорду, а рекорды в нелегком деле перенасыщения чаще всего приводят к заметному снижению цены продаж.
Вслед за стагнацией на петербургском рынке недвижимости может наступить и снижение цен. Насколько - этого не могут сказать даже самые опытные риэлторы.

Комментарии
Леонид Сандалов
, заместитель директора АН «Бекар»:
«Активность спроса на рынке жилой недвижимости сейчас достаточно низкая. Основной показатель этого - постоянно увеличивающее количество предложений. В декабре был полный провал - 6,5 тыс. сданных на регистрацию в ГБР договоров. Это меньше, чем летом, и больше, чем в ноябре, но не настолько, насколько должно быть перед Новым годом. Это был самый провальный декабрь за все времена, которые были на рынке. Сейчас снижения стоимости жилья пока нет. Осенью продавцы не снижали цены на квартиры, поскольку ожидали бума, типичного для декабря. Ожидания не оправдались. В январе не снижают, ожидая повышенного спроса в середине-конце января (после возвращения людей из отпуска). Эти ожидания пока тоже не оправдываются. Поэтому, возможно, в феврале цены начнут снижаться.

Да, среднее время экспозиции квартир увеличивается. И увеличивается примерно с ноября. Хотелось бы обратить внимание, что, к примеру, летом реальная стоимость квадратных метров была несколько выше, чем, к примеру, обозначалась в открытых источниках. Основная причина - торг-аукцион, который достаточно часто устраивался на месте. Сейчас напротив: в некоторых случаях стоимость жилья оказывается ниже заявленной в открытых источниках. На счет снижения стоимости однокомнатной квартиры на $10 тыс. не уверен, но при покупке квартиры за $90 тыс. отторговать$5 тыс. не проблема».

Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
«Рынок только начинает оживать после новогодних праздников, соответственно и активность начала плавно увеличиваться. Безусловно, ценовая коррекция на низколиквидное жилье произошла (на уровне 3-10%), но это именно коррекция, а не снижение цен. Цены, как и спрос на жилье с хорошими потребительскими качествами, - на высоком уровне и опускаться не будут. Единичные случаи заметного снижения цен есть (и будут в будущем), в первую очередь это касается жилья низкого качества, но выводов о том, что рынок скоро будет снижаться либо падать, делать ни в коем случае не стоит. Сейчас стабильная ситуация с тенденцией к плавному росту.

Факторов, которые позволяют сделать выводы о плавном росте, довольно много. Общая макроэкономическая ситуация, экономический фон города, развитие ипотеки, недостаточный объем строительства жилья. По поводу ипотеки отдельно. Я считаю, что рынок ипотеки и аренды жилья - сообщающиеся сосуды. Рост арендных ставок (ставок найма жилья), снижение % по ипотечным кредитам через некоторое время, когда обслуживающие ипотечный заем выплаты будут близки к арендной ставке, вызовет очередную волну ипотечных клиентов».

Бизюков Роман, «Деловой Петербург»
№13 (2335) от 29.01.2007


Возврат к списку