Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Последний шанс для перезагрузки рынка

23.11.2009

Последний шанс для перезагрузки рынка

В начале ноября состоялась официальная презентация проекта «Большой каталог недвижимости» («БКН»). Его инициаторы — несколько ведущих риэлторских компаний — намерены создать профессиональный ресурс, который отсечет нецивилизованных участников и обеспечит качество услуг для клиентов и приемлемый доход для фирм. За две недели в учредители «БКН» удалось привлечь еще десять агентств, таким образом акционерами нового проекта стали уже 30 риэлторских компаний. Без преувеличения можно сказать, что такой консолидации профессионалов не наблюдалось со дня основания рынка недвижимости.

Федор Дьячков:
– На конференции «Рынок недвижимости. Перезагрузка» вице-президент РГР Александр Романенко привел интересную статистику. Там, где риэлторы не смогли создать профессиональную базу данных (МЛС), их доля рынка составляет от 30 до 60%. В Венгрии, например, 30%, в Германии — 40%. Там базы данных контролируются масс-медиа, в задачу которых не входит установка правил проведения сделок.

Они заинтересованы прежде всего в прибыли от рекламы, и их не особенно интересуют судьба риэлторов и качество оказания услуг. Похожая ситуация сложилась в Москве и Петербурге. Здесь на профессионалов приходится только 40-50% от объема проводимых сделок, и эта доля постепенно снижается. Мимо нас проходит порядка 2000 сделок в месяц, это около $10 млн комиссионных!

Совсем другая ситуация в таких странах, как США, Нидерланды, а также — у нас, в Екатеринбурге, где риэлторы контролируют более 90% сделок на рынке недвижимости, а ассоциация риэлторов является действительно дееспособным регулятором рынка. В этих регионах профессиональное сообщество взяло под контроль собственную информацию и самостоятельно управляет своей базой данных. Это же можем сделать и мы, создав свое специализированное СМИ, а на его основе — эффективную риэлторскую мультилистинговую систему.

Обобщение и ведение базы данных (МЛС) по праву должно принадлежать тем, кто прикладывает немалые усилия, добывая эту информацию. Подтверждено практикой, хотя, к сожалению, не петербургской, что МЛС — самый эффективный инструмент продаж. То есть она сама по себе не является источником дохода, но помогает быстро и эффективно продавать объекты. Что и является сутью риэлторской услуги.

Преимущество для клиента состоит в том, что после подписания эксклюзивного договора объект попадает в профессиональную базу данных и сразу информация о нем становится доступной для всех цивилизованных участников рынка. И все десять с лишним тысяч риэлторов (если взять для примера Петербург) ищут покупателя. Им это выгодно, так как каждый из них прямо заинтересован как можно быстрее помочь продать этот объект агенту продавца.

Почему? Потому что, формируя и контролируя МЛС, ассоциация риэлторов одновременно устанавливает и правила ее использования, правила проведения совместных сделок и, в частности, раздела комиссионных по ним. Кто не хочет подчиняться этим требованиям — лишается доступа к базе данных.

У покупателя расширяется выбор: его агент не ограничивает поиск теми объектами, по которым у него есть перспектива заработать комиссию.

Маленькие компании, кстати, должны обратить на этот факт особое внимание. Если агенты в крупных компаниях решают проблему раздела комиссионных поиском объекта в базе самой компании, то в небольшой фирме это сделать сложнее. Профессиональная база данных нивелирует разницу благодаря жестким правилам совместной работы.

Агент точно знает, что, предлагая своему покупателю объект из профессиональной базы данных, он гарантированно получит свою часть вознаграждения, и заранее знает какую. Исключаются споры и сомнения типа «я-то поделюсь, а как поступит другая сторона — в следующий раз?».

Благодаря правилам профессиональной базы силы и умения агентов тратятся не на борьбу за свои комиссионные и «перетягивание одеяла», а на защиту интересов клиента и плодотворное сотрудничество с представителем другой стороны сделки. Риэлторы в этом случае не соперники, а партнеры. Ключевое слово — правила. Мы уже прошли определенный путь, и от нас зависит, будет ли каждый следующий шаг движением назад или вперед — к достойной работе и прозрачному рынку.

Поэтому мы и призываем коллег поддержать проект «БКН», который должен защищать интересы профессионалов.

Юрий Загоровский:
– Сегодня в Петербурге работают от 7000 до 10 000 специалистов по недвижимости, точной цифры нет ни у кого. Риэлторских фирм — порядка 500, причем почти половина из них — это очень мелкие либо не совсем риэлторские компании, совокупная доля которых равна доле одного крепкого среднего городского агентства. Понятно, что для увеличения доли контролируемого цивилизованными риэлторами рынка нужно привлекать в сообщество новые компании. Их можно заинтересовать, разъясняя пользу от членства как для фирмы, так и для рынка в целом. На конъюнктуру рынка влияют не микрокомпании, а малые, средние и крупные игроки, и все они так или иначе проводят совместные сделки. Убеждать их можно в рамках этих сделок и при личных контактах.

Другой путь — это объединение усилий риэлторов для контроля над собственной информацией, т.е. вокруг МЛС. Это поле, где мы можем предоставить качественную услугу, обеспечить оптимальное взаимодействие между фирмами и максимизировать прибыль.

Я согласен, что должны быть независимые специализированные СМИ, где публикуются аналитика и общая информация о рынке, а также имиджевая реклама участников. Мы же говорим о «контенте», т.е. о строчках — это сугубо наша профессиональная информация. Мы не претендуем на весь информационный пирог на рынке СМИ, а хотим ведать и управлять лишь теми сведениями, которые добыли тяжелым трудом. За каждой строчкой стоят конкретный объект, конкретные люди и семьи и труд конкретных агентов и менеджеров.

Считаю, что в ближайшие два-три года можно создать эффективную МЛС, контролируемую ассоциацией. Оптимизма придает тот факт, что за короткий срок инициаторы сумели убедить много очень разных компаний и привлечь их в учредители проекта «БКН». Сегодня 30 ведущих игроков рынка вошли в состав акционеров. Их совокупная база уже превышает половину рынка.

Само по себе это огромное достижение, такого раньше не было. И это не предел, продолжаются переговоры с рядом компаний, нераспределенными остались 4% уставного капитала. Получить контроль над информационным ядром риэлторского рынка — наша основная задача. Решив ее, мы сможем предоставлять более качественную услугу клиентам и сделать работу риэлтора более почетной и прибыльной.

Наконец, нужно развивать и восстанавливать сервисы, которые ассоциация могла бы предоставлять своим членам для их успешной работы на рынке. Помимо главной задачи, мне кажется, нужно более энергично объединять участников рынка. Хотелось бы видеть в рядах ассоциации не 70, а 270 риэлторских компаний, а темпы решения напрямую влияют на сроки достижения основной цели. Поэтому важно решить основную задачу в самые сжатые сроки.

Александр Портнов:
– Проект «БКН» существует больше года и уже вышел на самоокупаемость, его популярность растет, с каждым месяцем увеличивается количество откликов по размещенным объявлениям. Отрадно, что за последние 15 лет риэлторы впервые по-настоящему объединились. Они отчетливо понимают, что, если мы не защитим свой бизнес, через несколько лет нас не будет или мы будем влачить жалкое существование.

Сегодня остается еще несколько нераспределенных процентов акций, так что мы призываем всех желающих войти в состав учредителей, возможность есть, но времени осталось немного. Мы начали проект не на пустом месте, а имея в активе достаточно известные издания, такие как «Загородное обозрение», «Городское обозрение», «Доступная недвижимость».

У нас — профессиональный коллектив, налаженные связи с распространением и издательствами, четкая и продуманная стратегия развития. Важно понять, что «БКН» сделан не против кого-то или в пику кому-то, а для того, чтобы у риэлторов появилось свое издание, которое составит конкуренцию существующей монополии. А конкуренция, как известно, идет лишь на пользу рынку и его участникам.

Мы серьезно обеспокоены, что количество агентов, проводящих сделки в обход агентства, неуклонно растет. Явление обретает массовый характер, причем это наблюдается во всех без исключения компаниях. Видимо, уменьшившиеся доходы вынуждают агентов нарушать нормы и демпинговать. Проблема очень серьезная: фирмы теряют доходы, падает качество услуг, растет криминальная составляющая, появляются мошенники. Все это подрывает авторитет АН, падает престиж профессии риэлтора.

Поэтому наш проект нацелен на защиту и укрепление именно риэлторского бизнеса, его будущего. Мы защищаем свою землю. И «БКН» — не единственный проект, в разработке находятся еще несколько, в том числе основанные на интернет-технологиях.

Мы активно сотрудничаем с базой данных ЕМЛС (КРИС), которая поставляет нам информацию и является нашим генеральным партнером. Также мы подписали соглашения с двумя крупными порталами по недвижимости — «ГдеЭтотДом» и «Метр Кв», сейчас ведем переговоры еще с несколькими игроками. Объявления из нашего каталога будут дублироваться во всех этих изданиях.

Хочу еще раз напомнить коллегам и сомневающимся, что все решения, касающиеся строчной рекламы, будут приниматься на общем собрании учредителей, причем по принципу «один акционер — один голос». Иными словами, независимо от того, каким пакетом акций владеет тот или учредитель, каждый из них будет иметь один голос. Но это касается только строчной рекламы. Поэтому все обвинения в том, что крупные компании — основатели «БКН» будут всем заправлять, не состоятельны.

Объявления (строчки) от всех акционеров будут приниматься по себестоимости — 35 рублей. Мы бесплатно передаем часть акций АРСПб. Имея их, члены сообщества, не попавшие по тем или иным причинам в учредители «БКН», могут также размещать объявления по себестоимости. Мы полагаем, что с улучшением финансового положения издания цена размещения может снизиться как минимум в два раза.

Самое главное — мы объединились и дружно пытаемся противостоять непростой рыночной конъюнктуре.

Александр Романенко:
– Кризис выявил стратегические просчеты в развитии риэлторского бизнеса и становлении профессии риэлтора в Петербурге. За последний год доля профессионалов на рынке недвижимости сократилась на 20% и на сегодня немного превышает 30% рынка. Следствием этого стало уменьшение доходов риэлторов. А увеличение доли сделок в непрофессиональном поле привело к дальнейшему падению качества услуги и снижению престижа профессии. Сложившуюся ситуацию я считаю критической, а первоочередной задачей — принятие мер по защите интересов нашего бизнеса. Проект «БКН» — это один из инструментов, которые мы должны использовать для этого.

Двадцать девять компаний, которые решили участвовать в проекте «БКН.РУ» в качестве учредителей, разделяют идею создания профессиональной базы данных, недоступной для различных «частников». Хочу подчеркнуть, что такое масштабное объединение риэлторских компаний для реализации совместного коммерческого проекта произошло впервые. Чем удалось убедить и привлечь — кроме самой идеи? Совет учредителей предложил более чем демократичные условия, которые дают равные права всем учредителям независимо от доли в уставном капитале при решении основных вопросов профессиональной базы данных.

Пять процентов в уставном капитале бесплатно выделены Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, это тридцатый учредитель проекта. Планируется именно профобъединению передать право определять правила работы с профессиональной базой данных. Например, если профобъединение в лице Комитета по информационным технологиям решит, что размещать объекты в «БКН.РУ» могут только те, кто придерживается норм и правил АРСПб, это решение будет выполнено.

Нас сейчас обвиняют в том, что проект изначально создавался не под эгидой ассоциации, хотя ситуация абсолютно понятна и прозрачна. Инициаторы проекта хорошо понимали, что под «бумажный» бизнес-план деньги ассоциации не собрать. А на начальном этапе проект был весьма затратен: только для старта потребовалось инвестировать более 5 млн рублей. Поэтому было решено рискнуть и потратить собственные средства. Теперь же, с расширением состава учредителей, можно обеспечить контроль над проектом со стороны АРСПб — в части базы данных.

Считаю важнейшей задачей для будущего президента ассоциации — объединение всех баз, контролируемых риэлторами, таких как «ЕМЛС» (КРИС), «БКН», «Метр Кв», «Дом78» для создания Единой профессиональной базы от всех риэлторов и получения синергетического эффекта.
 
Газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 46(580) от 23.11.2009

Публикация доступна на сайте издания http://www.nsp.ru/nums/17448.html


Возврат к списку