Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Аренда с двойным дном

09.11.2009

Аренда с двойным дном

За последний год на рынке жилой аренды заметно выросло число мошенничеств, среди наиболее серьезных — незаконная субаренда. Полностью застраховаться от несанкционированного поднайма хозяева не могут, однако в их силах свести риски к минимуму.

Статистики правонарушений в сфере аренды нет. По наблюдениям риэлторов, за последний год в этом сегменте (впрочем, как и в купле-продаже) количество неприятных историй стало увеличиваться.

«Раньше мы знали о таких случаях теоретически, теперь столкнулись на практике. Кроме того, за помощью стали чаще обращаться и обманутые горожане, которых обслуживала не наша компания», — говорит Ирина Никулина, руководитель отдела аренды АН «Адвекс».

Придешь домой — там ты сидишь
Кризис создал благоприятные условия для незаконной субаренды: хозяева квартир в погоне за заработком не так осмотрительно подбирают арендаторов; мошенники довольно быстро могут найти несколько съемщиков на один объект (тенденция последних лет: несколько человек или даже семей снимают квартиру в складчину).

«Преступники пересдают и жилье, которое сами сняли на длительное время, и «посуточные» варианты (в группе риска — многокомнатные недорогие квартиры в центре). Чаще всего подыскивают посуточных съемщиков: они, как правило, не особо приглядываются к арендодателю и не придираются к документам.

Впрочем, неплохо нажиться можно и на долгосрочных клиентах: обычно они единовременно платят за первый месяц проживания и вносят залог. Думаю, рассадниками подобного криминала являются многочисленные информагентства, которые фактически берут с граждан деньги за неверную информацию. В последний год число таких «фирм» выросло в разы», — рассказывает Елена Исаенко, специалист по жилой аренде.

Риэлторы делятся свежими историями. В июле гражданин Г. сдал через агентство «Экотон» свою «двушку» на Товарищеском проспекте арендатору В. (его интересы представляло некое агентство «Невада-Центр»).

Три месяца спустя хозяин обнаружил в квартире четырех южан, которые утверждали, что В. сдал им жилье «на законных основаниях», и освободить помещение отказались. В ходе переговоров выяснилось, что В. — генеральный директор «Невада-Центра», а его жена и мать — агент и менеджер соответственно. Телефоны всех троих не отвечали. Через пару дней владелец в присутствии трех свидетелей выставил горе-жильцов на улицу, процесс снимался на видео. Тут же обнаружилась трехмесячная задолженность за электричество и телефон.

Еще один случай. Хозяин, сдававший квартиру через АН «Адвекс», недавно мирно расстался со съемщиком. Но забрать у него ключ от входной двери или поменять замки было недосуг. В итоге на прошлой неделе обнаружил в квартире семью с маленькими детьми. Сразу выставить родителей с младенцами на улицу у хозяина не поднялась рука — теперь идут переговоры, как поступить дальше.

Съемщик под прицелом
Арендодатель вполне может защитить свою квартиру от непрошеных жильцов, считают риэлторы (хотя, конечно, стопроцентной гарантии не дает никто).

Во-первых, специалисты не советуют хозяевам вестись на большие деньги, которые предлагает съемщик: вероятно, тот пытается усыпить бдительность. (Узнать рыночную цену объекта можно, позвонив в любое агентство недвижимости.)

Во-вторых, надо грамотно составить договор найма: указать условия сдачи, обязательства сторон, размер платы на пользование объектом недвижимости, сроки ее внесения и т.д. Казалось бы, совет очевидный, однако далеко не все наймодатели сегодня оформляют подобные бумаги. Некоторые почему-то опасаются, что контракт станет веским доказательством сдачи квартиры в наем для налоговой (хотя, чтобы последняя предъявила гражданину какие-либо претензии, она должна как минимум доказать, что он получал за аренду деньги; а договор найма не служит таким доказательством).

Документ обязательно должен запрещать сдачу объекта в субаренду; кроме того, следует указать круг лиц, которые будут проживать здесь вместе с нанимателем. 
Съемщик должен показать хозяину паспорт и предоставить его копию. Желательно, чтобы у арендатора была местная прописка.

Страховой депозит, который наниматель обычно дает владельцу квартиры в начале съема, ни в коем случае нельзя засчитывать в счет каких-либо других платежей (квартплаты, последнего месяца проживания и т.п.). В случае незаконной субаренды эти деньги хотя бы отчасти компенсируют моральный и материальный ущерб, вероятность которого при таком раскладе вырастает в разы. Причем, составляя пункт о залоговой сумме, следует прописать, что эти деньги хозяин квартиры удержит не только если обнаружит порчу имущества, но и если арендатор нарушит какой-либо пункт договора.

Специалисты настойчиво рекомендуют хозяевам регулярно посещать жилье (желательно проверять все помещения) — не реже одного раза в месяц. А на первых порах можно проведывать съемщиков и раз в две недели (если не хочется так часто их тревожить — можно звонить на домашний телефон).

«Не стоит пытаться быстро подружиться со съемщиком. Друзьям, как известно, принято доверять. Но это не тот случай, когда надо отпускать вожжи. И еще — владельцам могут очень помочь соседи (если с ними хорошие отношения): у них больше возможностей приглядывать, прислушиваться к тому, кто приходит в квартиру и уходит из нее», — говорит Алла Казакова, менеджер отдела аренды АН «Итака».

Среди общих рекомендаций: обязательно надо составлять опись имущества (документ должны подписать обе стороны, у каждой остается по экземпляру). Неплохо бы периодически проверять, как этим имуществом пользуется арендатор.

В «Экотоне» приводят случай: съемщик, не сумевший включить газовую плиту, подсоединил ее к газовому баллону. «Не стоит забывать, что дополнительно защитить свое жилье можно при помощи страховки. Только не надо скрывать от страховщиков, что квартира сдается, чтобы не возникла уйма проблем при наступлении страхового случая», — говорит Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон».

«Идеальный вариант для владельца квартиры — передать жилье в доверительное управление известной на рынке компании. Но такая услуга пока непопулярна среди частников: плата за обслуживание кажется им слишком большой», — считает Елена Исаенко.

Если владелец обнаружил у себя в квартире неизвестных квартирантов, при этом с первоначальным съемщиком не связаться и факт мошенничества налицо — обитателей придется выставлять за дверь (впрочем, бывают и случаи, когда хозяину и субарендаторам удается договориться о дальнейшем сотрудничестве). Делать это сгоряча не стоит. Сперва можно попробовать выселить людей в присутствии агента (или нескольких), который вел сделку. Процесс выселения желательно заснять на видеокамеру — для пущей документальности.

Если по-хорошему договориться не получается — зовите участкового. При нем надо провести опись имущества выселяемых (ее также может сделать нотариус).

Если в квартире никого нет, вещи незаконных съемщиков также следует опечатать в присутствии официального лица. Их можно передать на хранение в жилконтору или агентство недвижимости либо оставить в квартире, предварительно поменяв замки.

По ту сторону
Вторая страдающая сторона при незаконной субаренде — арендатор, который снимает у мошенника «его» жилье, — тоже в состоянии избежать проблем. Во-первых, риэлторы советуют перед подписанием договора и оплатой квартиры всегда требовать у владельца паспорт и свидетельство о собственности. Причем только оригиналы! Нелишним будет попросить копии документов (в паспорте ксерокопию хорошо бы снять и с прописки хозяина).

У владельца квартиры желательно взять номер не только мобильного телефона, но и домашнего, а также рабочего — такую щепетильность всегда можно объяснить желанием связаться в экстренной ситуации (здравомыслящий и честный наймодатель это только поприветствует).

Риэлторы, конечно, любят повторять, что дополнительной защитой от обмана (и для владельца, и для арендатора) будет поиск варианта через известное на рынке агентство. Как видно, и это не дает стопроцентной гарантии, однако в случае чего решать проблему при поддержке крупного оператора будет легче.

Обратить внимание стоит и на то, какая фирма представляет вашего контрагента: известный на рынке бренд опять же дает больше уверенности в том, что перед вами не мошенник (последние обычно действуют самостоятельно, предпочитая нигде не «светиться»).

Галина Стащак, газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 44(578) от 09.11.2009

Публикация доступна на сайте издания http://www.nsp.ru/nums/17362.html


Возврат к списку