Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Дефолт не вышел в массы

14.09.2009

Дефолт не вышел в массы

Прогноз о шквале квартирных дефолтов, который должен обрушиться на рынок недвижимости Петербурга во второй половине года, не оправдался – ипотечные заемщики не спешат объявлять себя банкротами. Однако количество дефолтных объектов по сравнению с прошлым годом все-таки выросло.

Согласно прогнозам, озвученным в конце минувшего года, продажи дефолтных квартир должны были достигнуть пика осенью 2009 года. По мнению ряда экспертов, на реализацию в это время могли выставить до четверти всего взятого в ипотеку жилья. Однако в летние месяцы стало понятно, что такой ход событий маловероятен: заемщики не спешат избавляться от залоговых квартир, банки, в свою очередь, стараются не доводить дело до суда. По предварительным показателям, объем сделок с дефолтными квартирами в Петербурге сейчас не превышает 5% рынка. Хотя даже это, по сравнению с 2007 годом, почти двукратный рост.

По срочной необходимости
Если квартира становится дефолтной (то есть заемщик больше не может выплачивать ипотечный кредит, с помощью которого купил эту жилплощадь), дальнейшие события могут развиваться по трем сценариям. 
«Заемщик может самостоятельно решить проблему, продав квартиру и погасив задолженность перед банком. Второй вариант – за него это сделает сам банк. В таком случае кредитор по решению суда изымает предмет залога (квартиру) у несостоятельного владельца и реализует ее на рынке. И третий возможный путь – полюбовная договоренность между банком и заемщиком. Здесь речь может идти о процедуре реструктуризации задолженности или каком-либо ином соглашении. Конечно, третий вариант – лучший. В такой ситуации банк идет на какие-то уступки, а заемщик, в свою очередь, может как-то выплачивать долг. Но подобного компромисса, к сожалению, не всегда удается достичь. Поэтому другой подходящий вариант – самостоятельное решение заемщиком своих проблем. В любом случае, не стоит доводить дело до суда», – уверен генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров.
Однако на практике граждане, которым не удалось договориться с банком «полюбовно», не всегда считают самостоятельное решение проблемы оптимальным выходом. «Заемщики нечасто рассматривают вариант продажи заложенной квартиры как способ погашения задолженности перед банком, – сетует руководитель направления залогового кредитования БРБ (ипотека, авто) ОАО «АЛЬФА-БАНК» Олег Пятлин. – Но если заемщик готов добровольно продать заложенную квартиру для погашения задолженности, банк окажет ему содействие в организации сделки купли-продажи и расчетов по ней, в том числе через риэлторские компании, являющиеся партнерами банка. Кроме того, по договоренности с клиентом банк может разместить объявление о продаже жилплощади на своем сайте», – рассказывает он.

Судебные заморочки
Второй возможный исход «дефолтного» дела – изъятие у заемщика купленной в ипотеку квартиры по решению суда и ее последующая продажа. Хотя такой способ реализации в последнее время не пользуется популярностью у участников рынка. Как отметили в пресс-службе петербургского Фонда имущества, к сегодняшнему дню на открытых торгах была продана всего одна квартира, изъятая за долги по кредиту.
Причина этого, по мнению директора департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар» Алексея Кошелева, кроется в следующем: «Банки стараются до последнего не переводить квартиру в разряд дефолтных. Им выгоднее, чтобы заемщик остался таковым и продолжал гасить кредит, поэтому они предлагают различные варианты изменения условий кредитования, разнообразные виды помощи людям, которые испытывают сложности с платежами». 
Еще одно обстоятельство, из-за которого банки не хотят доводить дело до суда, заключается в том, что подобные разбирательства длятся месяцами, а иногда и годами. «У нас не так много дефолтных квартир, и все они пока находятся на стадии судебного разбирательства. Ведь этот процесс идет достаточно долго. А за время разбирательства долг заемщика перед банком вырастает еще больше», – разъясняет глава управления ипотечного кредитования ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова.
Кроме того, никто из экспертов сейчас не берется предсказать, что будет с ценами на недвижимость к концу судебного процесса, когда квартира перейдет в собственность банка и станет его головной болью. Таким образом, изъятие квартиры по суду – по крайней мере сейчас – не выгодно ни одной из сторон: заемщик вынужден оплачивать судебные издержки (около 10% суммы долга), а банк, если выиграет дело, – взять на баланс объект недвижимости. Но, как известно, ни одна кредитная организация сейчас не жаждет получить вместо «живых» денег квадратные метры, на реализацию которых придется потратить еще энное количество средств и времени.
«Больше всего дефолтных квартир у крупнейших отечественных банков, которые активно развивали ипотеку – Сбербанк, ВТБ-24, КИТ-Финанс. Они выдавали кредиты с минимальным первым взносом в 5%, а иногда и с нулевым первым взносом. Поэтому сейчас у них большой процент невозвратов», – рассказывает генеральный директор компании «Служба ипотеки» Владимир Глинер. В таких случаях банки заинтересованы, чтобы находящиеся у них на балансе квартиры были проданы как можно быстрее. Например, ВТБ-24 недавно открыл специальную программу «Витрина залогового имущества», в рамках которой на продажу выставляют ипотечные квартиры. Всего в базе кредитора около 330 объектов по всей России, в том числе около 250 – квартиры на вторичном рынке, около 50 – квартиры на первичном и более 30 – загородные дома.

Процедурные нюансы
В случае если заемщик либо банк все-таки решают продать квартиру для покрытия долга, процедура происходит примерно так. «Если объект продают по соглашению банка и заемщика, то реализацией, как правило, занимается риэлтор», – говорит руководитель Василеостровского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Брауэр. – Многие банки на своих сайтах рекламируют квартиры, по которым достигнута договоренность с заемщиком, но в качестве контактов указывают телефон риэлтора, с которым работает заемщик. Это обычная практика, так как схема продажи квартиры из-под залога сложнее, чем классическая сделка купли-продажи. Поэтому важно, чтобы действия всех сторон были скоординированы, для чего и необходим профессионал. Кроме того, в ситуации, когда цены на недвижимость падают, время – это деньги. И банк, и заемщик заинтересованы в том, чтобы процесс продажи не затягивался». 
Однако покупатели часто опасаются приобретать дефолтные квартиры, не до конца понимая тонкости таких сделок. «Многие люди избегают покупать квартиры с ипотечным обременением. Особенно если риэлтор не смог до них донести, что это нормальная рыночная практика и причин для беспокойства нет, – объясняет заместитель генерального директора агентства недвижимости «ЛК-Недвижимость» Римма Цебоева. – ФРС спокойно регистрирует подобные сделки. Регистрация собственности в подобном случае происходит одновременно со снятием обременения с квартиры». 
С ней согласен и Олег Пятлин: «Оформление подобных сделок уже стало стандартной процедурой и происходит с участием банка. Расчеты между продавцом-заемщиком и покупателем могут осуществляться с использованием авансовых платежей, банковских сейфов, аккредитива».
Как правило, стандартная схема, применяемая при продаже дефолтных квартир, такова: заемщик самостоятельно или с помощью риэлтора ищет покупателя на квартиру. Тот вносит деньги, которые идут на погашение ипотечного кредита. Затем с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. «Риск при такой схеме состоит в том, что покупатель дает деньги раньше, чем подписывает договор купли-продажи. За этот риск ему положено вознаграждение – скидка в 10–15% от стоимости жилплощади», – рассказывает Марианна Белькова.
Истинные масштабы продаж залоговых квартир оценить сложно, так как далеко не все агентства недвижимости сообщают о подобных сделках, чтобы не «сбивать» цены на рынке. Однако риэлторы не отрицают, что работают с такими объектами достаточно регулярно: «Наше агентство участвует в реализации дефолтных квартир, которые приходят как от банков, так и от самих заемщиков. Условия такие же, как при реализации любой другой квартиры. Однако для банков мы готовы снижать агентские комиссионные: если для заемщика как частного лица они составят 5–6%, то для банка – 3–4%», – добавляет Алексей Кошелев.

На крайний случай
Если заемщику и банку не удалось прийти к мирному соглашению, дело о неуплате переходит в суд, по решению которого квартира изымается у бывшего владельца и выставляется на продажу уже от имени кредитора. В таком случае объект становится «чистым» (то есть с него снимается обременение), поэтому и продается по обычной схеме. Покупателям рассчитывать на скидку при этом не стоит. «Несколько лет назад квартиры, реализуемые по суду, продавали со скидкой, но и тогда это были единичные случаи. «Дефолтники» – это, в основном, люди, которые брали кредит на покупку жилья два-три года назад. Цены на недвижимость уже тогда были высокими. И квартиры – банковский залог – стоили достаточно дорого. Плюс к этому надо учесть, что если дело заемщика дошло до суда, значит, он долгое время не платил, и к сумме кредита надо прибавить еще пенни. Поэтому задача банка – «отбить» стоимость залога плюс пенни. Но цены на недвижимость сейчас упали, поэтому скидки на такую квартиру банк точно не предоставит. Он и так рискует остаться в убытке», – объясняет Марианна Белькова. 
Сегодня специалисты не могут сказать, сколько в реальности у банков дефолтных квартир – кредиторы не спешат оглашать эти цифры. «Назвать их точное число сложно, так как официальная статистика не ведется. Эти сведения есть только в банках. У каждого из них – по перечню своих заемщиков», – говорит Владислав Назаров. Но согласно экспертным оценкам, почти каждый банк, кредитор ипотечных программ, имеет от одного до десятка заемщиков, которые являются потенциальными «дефолтниками» либо уже перешли в этот разряд. 
Однако Алексей Кошелев уверен, что в ближайшие месяцы крупного выброса объектов дефолтной недвижимости на рынок не произойдет: «Выход из кризиса еще не закончился, поэтому дефолтных жилых помещений неизбежно станет больше. Но скачкообразного обрушения на рынок таких квартир не будет, учитывая то, как с клиентами работают банки. Я думаю, что число таких объектов будет медленно расти, не быстрее 1–1,5% в месяц». Таким образом, делают вывод эксперты, настоящий фактор не сможет существенно повлиять на рынок недвижимости и вряд ли отразится на стоимости квадратного метра. 
 
Ольга Мурашко, «Бюллетень Недвижимости» №69(1307) от 14.09.2009

Ссылка на публикацию на сайте http://www.bn.ru/articles/2009/09/23/48481.html


Возврат к списку