Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Элитные поселки превращаются…

09.09.2009

Элитные поселки превращаются…

Продажа элитных поселков в Ленобласти в последнее время неуклонно сокращается. Это происходит из-за того, что застройщики, пересматривая концепцию, снижают цены на объекты, тем самым автоматом переходя в бизнес-класс. Так считают и в Ассоциации риэлторов СПб. и ЛО, и в Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость».

Так, если среди вышедших на рынок поселков в 2007 году было 14 % элитных, в 2008 году - 7 %, то в первом квартале текущего года - и вовсе ни одного. При этом выросла доля новых проектов классов «эконом» и «средний» как в сегменте для постоянного, так и в сегменте для временного проживания. Соответственно, рынок начал постепенно переходить на более дешевые, но уже зарекомендовавшие себя материалы. Это пенобетон, газобетон, бревно российского производства, панель-каркас. И это первый вариант развития ситуации. Второй вариант - это когда девелоперы и вовсе меняют сам продукт и вместо коттеджей с землей начинают продавать земельные участки. Хорошо, если застройщики в классе «элит», которые решились на продажу участков, реализуют их в отдельной очереди и разделяют эти два проекта. Потому что полностью переход на продажу участков не может гарантировать впоследствии единой архитектурной концепции поселка, что также «занижает» его класс. Сейчас от этого застрахованы только те проекты, которые находятся в высокой стадии готовности, например: «Михайловское», Лукоморье», «Репинская усадьба».

Зато некоторые застройщики в этом классе в настоящее время предлагают скидки и бонусы. Так, в коттеджном поселке Сан Репино, где коттедж может стоить 39 млн руб., бесплатно предлагается участок в 20 соток покупателю коттеджа. Если же говорить в целом о ценовой стратегии девелоперов. то за последние месяцы серьезного снижения цен в элитном сегменте не наблюдается. Да, есть бонусы и возможность в индивидуальном порядке договориться о скидке, которая пропорциональна возможному первому взносу (если же покупатель готов сразу расплатиться, то, безусловно, можно получить скидку в среднем 10-20 %).
В большей же степени ценовые колебания затронули бизнес-класс, где, зачастую, палитра ценового предложения в одном проекте стала значительно расширяться. Инструменты различны - это и корректировка цен, и введение новых предложений, более скромных по параметрам (например, меньше участок или площадь дома). За счет этого осуществляется охват новых потенциальных покупателей, не говоря уже о принятии решения продавать и просто подготовленные под строительство участки.

Учитывая то, какие на сегодня складываются темпы продаж в целом на загородном первичном рынке (снижение спроса, спрос в основном на бюджетные варианты - классы эконом, средний), следует предполагать, что и в элитном классе планы некоторых игроков ситуация скорректирует (начинать или не начинать проект). Особенно это актуально для новоиспеченных проектов: если продажи не пойдут в течение полугода, то это уже сигнал либо о реконцепции, либо о сворачивании проекта. Ну а проектам, где стадия готовности достаточно высокая, терять уже нечего - нужно продавать. Вопрос лишь в том, какие темпы устраивают самих девелоперов. Кому-то срочно необходимы деньги, и он готов пойти на значительные скидки (пусть не по всем объектам, возможны так называемые спецпредложения), а кто-то готов ждать и не делать значительных уступок по цене (зачастую, это и более ликвидные объекты).

Где остались элитные коттеджи?
Элитные поселки составляют порядка 13 % от общею количества в реализации. Основная локализация большей части этих проектов - во Всеволожском и Выборгом районах области. 1-2 поселка - в Петродворцовом, Курортном, Приморском районах Санкт-Петербурга и Приозерском районе области.
В 2008 году в продаже появилось всего 5 новых проектов - это, например, «Чехово» («Невский Альянс»). «Суходольскосое» («Союз Капитал»), San Repino («Петербур ESTATE»). По данным на конец первого квартала 2009 года, в продажу не вышло ни одного элитною поселка. Предложение в проектах, где в настоящее время продаются элитные коттеджи, разнится как по степени готовности, так и по своим параметрам в целом (размеры участков, домов, материал). Так, например, в «Токари Ленд» («Гарант Девелопмент») возводят так называемые VIP-коттеджи (от 25 млн  руб.) только по мере заключения договоров - под это строительство в проекте выделена определенная зона. Также еще только на начальном этапе строительство в таких проектах, как: «Суходольское» («Союз Капитал»), San Repino («Петербург ESTATE») «Медовое» («Петростиль») и т. д. Готовые дома можно приобрести в поселках, которые либо сданы, либо срок сдачи уже близок - например, в «Михайловском» (УК «ПБЛ Холдинг»), «Балаково» (УК «Традиция»), «Корабельных соснах» («Петростиль»).

КОММЕНТАРИИ

Какие прогнозы Вы делаете относительно развития первичного рынка недвижимости? Как планируете работать дальше?

Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
«Адвекс», как риэлторская компания, работает с большинством ведущих питерских застройщиков, так что мы представляем ситуацию изнутри. И как я понимаю, худшее уже позади. Налицо оживление спроса и более динамичная реализация товарных остатков, особенно это касается уже построенных объектов и объектов высокой степени готовности в сегменте эконом-класса. Спрос на проекты в начальной стадии застройки значительно ниже, но там и цена другая.
Помимо этого, улучшение ситуации на рынке заимствований, уменьшение процентных ставок, увеличение сроков кредитования - все это способствует уже в обозримом бу¬дущем выправить ситуацию и с продвижением множества девелоперских проектов. Желание государства развивать ипотеку, субсидируя это направление, также привлечет на рынок дополнительных клиентов - ипотечных заемщиков. Что касается вторичной недвижимости (а оба рынка работают в режиме сообщающихся сосудов), то и там налицо оживление спроса и увеличение числа сделок. Жизнь налаживается!

Какие прогнозы Вы делаете относительно развития рынка загородной недвижимости премиум-класса?

Татьяна Ильина, директор выставки «Альтернатива городу. Коттеджи и загородное строительство»:
Слово «элитный» замечательно звучит и очень соответствует потребности покупателя иметь недвижимость не только достойную, но и статусную. Поэтому масса проектов, обладающих некоторыми, но не всеми характеристиками элитности, с удовольствием относились к этой многообещающей категории. Судите сами - год назад из более 30 поселков высшей ценовой группы только половина была обеспечена достойной инженерией, а часть вообще имела статус ДНП. Жесткий стандарт премиум-класса, несмотря на сложные сегодняшние условия, не позволяет уменьшить площади участков и домов, заменить технологии строительства, отказаться от инфраструктуры, нарушить цельную архитектурную концепцию. А это по плечу очень немногим проектам. Аналитики отмечают, что цены в действительно элитной группе не снижаются. Премиум-класс - товар штучный и умеет терпеливо и достаточно долго ждать своего покупателя.

Журнал «Интербизнес» №9 (112) сентябрь 2009


Возврат к списку