Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Станислав Азацкий: Рынок загородной недвижимости остается рынком покупателя

27.12.2010

Станислав Азацкий: Рынок загородной недвижимости остается рынком покупателя

Уходящий год не принес на рынок загородной недвижимости каких-то видимых улучшений: люди по-прежнему относят загородные дома в Ленобласти к числу необязательных покупок и предпочитают экономить, приобретая садовые участки. Итогами уходящего 2010 года в этом сегменте и прогнозами на 2011 год поделился Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».

– Рынок загородной недвижимости до сих пор остается рынком покупателя – так продолжается уже два года. Сегодня покупатель вправе придирчиво выбирать, торговаться, долго думать и месяцами принимать решение о покупке. Кроме того, реальные продажи как крупных загородных проектов, так и домов от индивидуальных застройщиков в последний год существенно снизилась. Основной спрос приходится на недорогой ценовой сегмент, на дома стоимостью 3–5 млн руб. Однако предложений таких домов, даже с минимальным набором городских удобств, на рынке практически нет. Покупатели интересуются также объектами в диапазоне от 6 до 12 млн руб. Как правило, за такую цену они хотят приобрести полностью готовые к проживанию индивидуальные дома со всеми удобствами. Кстати, сейчас по такой цене можно найти дом и в коттеджном поселке.

– Чем сегодня характерен рынок земельных участков?
– Спрос на недорогие земельные участки в пределах 150–300 тыс. руб. достаточно стабилен. За такую цену, как правило, приобретаются участки в садоводствах. Однако основной спрос сегодня приходится на участки ИЖС стоимостью от 1,5 до 4 млн руб. Цена зависит от местоположения, удаленности участка от города, наличия инфраструктуры и коммуникаций. В Курортном районе цена спроса на подобные участки может доходить до 6–8 млн руб. По нашим наблюдениям, максимальная сумма, которую покупатель готов платить за подобный участок, – 10 млн. Но цена продавцов земельных участков Курортного района обычно значительно выше. Минимальная заявленная стоимость – 12–15 млн. Иногда ценник за «пустой» участок либо участок со старым домом доходит и до 20 млн руб. Сейчас такие предложения мало интересуют покупателей. Востребованы объекты в недорогом ценовом сегменте, причем как готовые дома, так и земельные участки. Цены в этом сегменте более стабильны и подвержены лишь незначительным колебаниям. В целом, эконом-класс сейчас занимает уже примерно треть рынка.

– А что происходит с более дорогими объектами?
– В премиум-сегменте продолжается плавное понижение цен. Заинтересованность покупателей проявляется только в большом количестве просмотров объектов, реальные продажи единичны и проходят, как правило, с дисконтом от 10 до 20%. Решение о покупке обычно принимается очень долго, а зачастую покупка откладывается. Однако, несмотря на общее снижение спроса на объекты загородного рынка, реальные сделки по дорогим объектам стоимостью более 30 млн руб. все-таки происходят. Также в сентябре-октябре мы наблюдали повышенный спрос на коттеджи в высоком ценовом сегменте – стоимостью от 50 млн руб. и выше.

– Какие районы Ленинградской области наиболее популярны у покупателей?
– По-прежнему наиболее активно клиенты интересуются северным направлением, хотя Всеволожский район сейчас уже не так привлекает покупателей, как раньше. Объем продаж в этом районе, особенно в дорогом сегменте, значительно сократился. Продавцы неохотно идут на снижение цен – в большинстве случаев во Всеволожском районе земля приобреталась с инвестиционными целями, и дома строились для последующей продажи. Но сегодня ценовой барьер покупателя (сумма, которую он готов платить за объект недвижимости) не перекрывает затрат продавца и не оправдывает его ожиданий в плане вырученной от перепродажи суммы. Поэтому продавцы и не снижают цены. В результате, увеличилось время экспозиции объектов и уменьшилось количество сделок. Повторюсь: хорошо продаются только дешевые земельные участки в садоводствах по цене от 300 до 800 тыс. руб. в пределах стокилометровой зоны от Петербурга.

– Как обстоят дела в южных районах области – земля там раньше была более доступна по цене?
– Здесь все относительно неплохо. Южное направление показывает активные продажи, причем больше всего предложений – в Гатчинском и Ломоносовском районах. Кстати, это предложения из абсолютно разных ценовых диапазонов: встречаются элитные домовладения по цене от 20 млн руб. и объекты эконом-класс по ценам от 5–6 млн до 12 млн руб. Особым спросом пользуются поселки Вырица и Сиверский – курортные места юга. Также востребованы дешевые земельные участки в садоводствах площадью от 10 соток за 150–500 тыс. руб., со строениями – до 800 тыс. руб. Восточные районы Ленинградской области в этом году востребованы меньше, чем прошлым – кризисным – летом. Самым дорогим как был, так и остается Курортный район, следом за ним с небольшим отставанием следует Всеволожский район, хотя цены фактических продаж здесь значительно просели (на 30–50%).

– Цены на загородную недвижимость и землю продолжают снижаться?
– Снижение цен продолжалось во всех сегментах загородного рынка в течение 2009 года и длилось практически до осени 2010-го. В первую очередь дешевели земельные участки. Летом и в начале осени значительная часть спроса приходилась именно на дешевую землю. Однако самым активным месяцем по продажам дешевых земельных участков и участков с садовыми домиками стал октябрь. Долгое снижение цен в последние несколько месяцев приостановилось. Правда, здесь мы говорим о стоимости предложения. Окончательная цена реальных сделок всегда ниже цены предложения на 10–20%, а в некоторых случаях дисконт может быть и больше, в зависимости от заявленной стоимости объекта.

– Какие объекты подешевели больше других?
– В первую очередь – земельные участки в разных районах Ленинградской области. Сильнее всего «просел» Кингисеппский район, теперь сотку земли здесь можно приобрести в среднем за 35–40 тыс. руб. Менее всего – Волховский, так как и в докризисное время цены там были невысокими. Однако в этих районах сделок заключается мало. Практически нет спроса и на большие массивы участков сельскохозяйственного назначения. Такие земли стали непривлекательны с точки зрения инвестирования в них средств, ведь поменять разрешенное использование такой земли в настоящее время сложно. В целом, сейчас на рынке практически нет покупателей, приобретающих недвижимость для инвестирования. За последние два года требования покупателей дорогих коттеджей и особняков (именно они обычно приобретали недвижимость для последующей перепродажи) к будущему жилью изменились. Как правило, покупка происходит не ради выгодного вложения средств, как нередко случалось в предкризисные годы (доля инвестиционных сделок достигала 30% – по состоянию на сентябрь 2008 года). Сейчас более 95% объектов приобретается для себя. И поэтому покупатель тщательно выбирает будущее жилье, приезжает на объекты со своими специалистами в области строительства и дизайна, а также просчитывает предстоящие расходы на ремонт, отделку и дальнейшую эксплуатацию жилья.

– Как долго рынок загородной недвижимости будет находиться в «замороженном» состоянии?
– Такое состояние рынка, возможно, продлится еще полтора-два года. В ближайшее время ожидать всплеска активности на загородном рынке не приходится. По-прежнему будут покупаться дома, готовые к проживанию, по цене от 5 до 10 млн руб., земельные участки в садоводствах за 150–500 тыс. руб. и участки ИЖС стоимостью 1–4 млн руб. – в зависимости от местоположения и наличия коммуникаций. Сделки в сегменте элитного жилья будут единичными. Следует ожидать и роста заинтересованности потенциальных покупателей в приобретении домовладений в организованных коттеджных поселках. Однако это произойдет лишь при правильной ценовой политике застройщика.

Автор: Ольга Мурашко, «Бюллетень Недвижимости. Навигатор» №93 (1427) от 27.12.2010

Ссылка на публикацию: http://www.bn.ru/articles/2010/12/29/79142.html


Возврат к списку