Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Ожидания не оправдались

01.11.2010

Ожидания не оправдались

Осень не оправдала ожиданий продавцов квартир, которые подняли цены в надежде на высокий сезонный спрос. Интерес покупателей к готовому жилью вырос незначительно. Рынок пребывает в состоянии стагнации.

Похожая картина была и год назад, но тогда низкий осенний спрос был оправдан кризисом. Сейчас он вроде бы позади (по крайней мере, об этом не устает рапортовать правительство) — значит, пора бы и рынку активизироваться. Примерно так рассуждали многие продавцы, выставляя объекты в конце августа — начале сентября по заведомо завышенным ценам.

«Прямой» диктат
Уже в октябре собственники, осознав, что покупателей не так много, как ожидалось, перестали поднимать прайсы (см. график). Отдельные типовые объекты даже стали дешеветь. Осенью количество предложений, по разным оценкам, увеличилось на 15-25%. Вероятно, уже в течение месяца цены пойдут вниз — так развивались события и год назад. «Однако вряд ли такое снижение приведет к ажиотажу. К Новому году на рынке будет больше покупателей, чем сегодня, но это не выльется в рост цен», — считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АРИН.

Риэлторы отмечают, что осенью обращений и сделок стало ненамного больше — на 10-20%. Информации о количестве зарегистрированных договоров из Росреестра у нас пока нет.

О каком-либо дефиците говорить не приходится: жилье всех категорий представлено в избытке (свыше 20 000 объектов): «единичек» — 27%, «двушек» — 34%, трехкомнатных — 30%. Более трети (35%) — объекты в современных кирпичных домах, 29% — советская «панель» 1975-90-х.

Хитом продаж остаются самые дешевые варианты в «хрущевках», «кораблях», 504-й серии. Поку «патели» преимущественно интересуются «единичками» за 2,5-2,6 млн рублей, «двушками» за 3,2-3,3 млн; запросы по «трешкам» чаще всего ограничиваются «потолком» в 3,8 млн рублей. Сделки зачастую проходят по «рекламной» цене, торг минимален. В среднем клиентам достаточно просмотреть пять объектов, чтобы сделать выбор.

Впрочем, отмечают специалисты, этой осенью стали появляться и желающие приобрести объекты за 5-9 млн рублей — тот самый средний класс, по которому так горевали риэлторы год назад. Еще одна тенденция: покупатель готов раскошеливаться на более качественный вариант — в домах последних 10 лет постройки (в частности, растет спрос на скромные квартиры по 33-37 метров до 3 млн рублей — сейчас в предложении таких немного).

По примерным оценкам, сегодня около 80% сделок приходится на «цепочки». Поэтому объекты в прямой продаже приобретают особую ценность. Торговаться с их владельцами почти невозможно.

«То же касается и покупателя с прямыми деньгами, он почти свободно может диктовать условия: у какого нотариуса заверять договор, в каком банке рассчитываться и т.п.», — говорит Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения АН «Адвекс».

«К сожалению, продавцы стали чаще идти на уловки: «встречки» выдают за прямые продажи, чтобы заманить покупателя на просмотр. Бывает, что правда не раскрывается неделями. Некоторые «проглатывают» обман и терпеливо ждут завершения сделки. Но есть и такие, кто принципиально отказывается», — делится наблюдениями Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».

Популярные «трехлетки»
В выгодном положении находятся и продавцы, которые владеют объектами дольше трех лет. В этом случае им не грозят налоги с суммы сделки, превышающей миллион рублей.

Занижать же цифру, фигурирующую в договоре, готовы далеко не все покупатели. Кому-то принципиально важно получить налоговый вычет полностью (при квартирных тратах от 2 млн рублей — 260 000), а кому-то лукавить не позволяет банк, выдающий ипотечный кредит. Например, такую позицию занимает тот же «Сбер», на который сегодня уже приходится более 50% ипотечного рынка.

Доля покупателей с заемными деньгами растет. Без этих средств не обходится практически ни одна «цепочка». Ежеквартальный прирост ипотечного рынка — 20-25%. Ежемесячно банки Петербурга выдают примерно 700 таких займов. Летом с ипотекой проходило примерно 10% сделок, сейчас — около 15%.

Целевые жилищные программы — тоже заметный финансовый источник. Впрочем, с будущего года он пойдет на убыль: финансирование сократится на четверть. На программу «Молодежи — доступное жилье» городские власти выделят 2 млрд рублей, на развитие долгосрочного жилищного кредитования — 550 млн, на приобретение жилищных сертификатов — 100 млн рублей. На расселение коммунальных квартир заложено 500 млн рублей.

Специалисты полагают, что теперь долгое время (возможно, годы) рынок будет спокойным, цены и спрос не должны сильно колебаться даже в «высокий» сезон. «Сейчас придется опираться на реальную внутриэкономическую ситуацию, а не на подстегнутый нефтью спрос», — говорит Светлана Денисова, исполнительный директор АН «Площадь».

В декабре цены, возможно, чуть вырастут — на 1-3%. Но после новогодних праздников «сдуются» на 5-6%.

Мнения экспертов

Светлана ДЕНИСОВА, исполнительный директор АН «Площадь»: 
– В ноябре те, кто переоценил свои объекты, снизят цены. В типовом сегменте корректировка будет менее заметной, а на квартиры с эксклюзивной локацией и прочими выдающимися параметрами прайсы могут уменьшиться на 15-20%.

Юрий ВОРОБЬЕВ, директор Петроградского отделения АН «Адвекс»: 
– Клиенты ищут компактные варианты. Те, кто раньше купил бы «единичку» в 40-45 «квадратов», теперь берут 36-37 метров. При одинаковой площади двух квартир предпочтение, скорее, отдадут той, где больше комнат.

Прямая продажа и три года собственности — нюансы, в первую очередь привлекающие покупателей. В отдельных случаях даже местоположение объекта может отойти на второй план.

Марина ВЯЗОВАЯ, специалист направления «Жилой фонд» АН «Итака»: 
– Цены практически не меняются, небольшие колебания возможны из-за нестабильности курсов валют. Я не вижу предпосылок для роста цен в ближайшее время, хотя спрос на дорогие объекты заметно активизировался в последние месяцы.

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, генеральный директор АН «Бенуа»: 
– В сентябре-октябре (когда обычно самый сезон) некоторые агенты советуют продавцам завышать цену, чтобы потом «пойти навстречу покупателю». Но есть опасность, что потенциальный клиент просто не дойдет до переоцененной квартиры. Поэтому проделывать это можно только с по-настоящему привлекательным объектом. 
Покупателю тоже, впрочем, не стоит забываться. У нас был случай, когда клиент на просмотре неосторожно высказался о квартире продавца и последний наотрез отказался иметь с ним дело, хотя сделка вполне могла бы сложиться.

Галина Стащак, газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 43(627) от 01.11.2010 
 
Публикация доступна на 
сайте издания


Возврат к списку