Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Жилая аренда стабилизируется

05.07.2010

Жилая аренда стабилизируется

Петербургский рынок аренды, несмотря на свою неповоротливость и консервативность, в первом полугодии показал признаки стабилизации. Арендодатели считают, что кризис миновал и они теперь – хозяева не только своих квартир, но и положения на рынке. При этом платить за риэлторскую услугу они не готовы по-прежнему. Эксперты полагают, что в полной мере возврат к рынку арендодателя начнет проявлять себя минимум через месяц, но не позже осени.

За исключением очень специфических сегментов, рынок жилой аренды по-прежнему остается тесно связанным с рынком труда. Что бы ни говорили про приезжих студентов, мигрантов и иже с ними, в Петербурге в первую очередь снимают жилье коренные жители. Прежде всего это – молодые люди, у которых в ближайшей перспективе нет никакой возможности купить квартиру, а иногда и такого желания. Потому что обременять себя собственностью означает дополнительные затраты: гораздо удобнее снять жилище на время.

Выход из тени
По данным аналитиков «Бюллетеня Недвижимости», одновременно либо сдаются, либо находятся «в предложении» 200–250 тысяч квартир, эта цифра за время кризиса не изменилась. Если добавить к списку комнаты, получится около 300 тысяч объектов жилой недвижимости. Каждая пятая квартира в Петербурге сдается, а в центре города – каждая третья.
Огромный, в сущности, рынок долгое время пребывал в тени, когда граждане договаривались сами по себе, минуя риэлторские компании.

«Сейчас сделок, проходящих через агентства недвижимости, становится все больше. На сегодняшний день, это приблизительно 80%, – считает главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Первая причина – общая тенденция к цивилизации рынка. Вторая связана с тем, что рынок аренды постоянно расширяется: квартир строится все больше, а население Петербурга прибавляется не так стремительно». Имеется достаточно большое количество выморочного жилья или свободного, незанятого, особенно того, что покупалось, условно говоря, на вырост. На вырост – это около 15% всех покупок. Из них примерно треть к моменту сдачи домов в эксплуатацию оказалась невостребованной. Скажем, покупалось для дочки, которая за это время успела выйти замуж, и ее жилищный вопрос решен. Такую квартиру обычно не продают, а сдают.

Кроме того, до большинства граждан дошла такая простая мысль, что лучше заключить договор с агентством, – третье лицо необходимо, потому что мы не всегда знаем, как правильно все оформить. И еще кризис подстегнул цивилизационные процессы. С одной стороны, все начали экономить и «отжимать» вторую сторону сделки. Но ведь агент – это тот человек, который умеет «отжимать» профессионально. То есть если аренда квартиры стоит 20 тыс. руб. в месяц, а плата в объеме месячной ставки уходит агентству, то понятно, что при размере торга 2 тыс. руб. услуги риэлторской компании отбиваются меньше чем за год. Границы торга традиционно привязаны к стоимости коммунальных услуг. Они выросли – выросла и вилка для торга.

Кризис сдвинул с мертвой точки еще одно интересное направление. Это когда у человека есть квартира в собственности, а ему бывает очень выгодно сдавать ее и при этом снимать самому – большей площади. Реальное улучшение качества жизни за относительные копейки. Впрочем, говорить о массовом явлении пока не приходится, институт «прописки» (простите, регистрации) никуда не делся, а значит, детские сады, школы, поликлиники и их посетители все-таки выступают в качестве естественного заграждения для свободы перемещений.

Сложности наймодателей
Старший менеджер департамента аренды компании «Петербургская Недвижимость» Вероника Сурнина отмечает, что сейчас цены стабилизировались, достигнуто то равновесие, при котором клиенты готовы снимать, а хозяева – сдавать. Если в прошлом году можно было найти однокомнатную квартиру за 10–12 тыс. руб. в месяц, то сейчас это уже нереально, минимальная цена найма однокомнатной – 13–14 тыс., к сентябрю таких вариантов не останется. «В июне спрос на аренду, на мой взгляд, восстановился, многие клиенты решили для себя, что кризис миновал. Жители Ленинградской области, работающие в Петербурге, которые потеряли работу в городе год назад, теперь возвращаются на рынок аренды. В этом году больше приезжих абитуриентов, по сравнению с двумя предыдущими годами. Рынок оживился, но структура спроса при этом практически не изменилась. Как снимали самое дешевое жилье, так оно и остается самым востребованным», – поясняет Вероника Сурнина.

Поскольку «кризис кончился», многие арендодатели стремятся повышать цены, уже не считаясь с мнением риэлторов, как полгода назад. Человек теряет деньги, но не меняет своих убеждений.

В сделке (в относительно «белом» сегменте) чаще всего участвуют два риэлтора – со стороны арендодателя и со стороны потенциального съемщика. Но ведут себя эти два субъекта по-разному.

«То, что происходит сейчас со стороны наймодателей, вызывает в лучшем случае недоумение, – говорит руководитель отдела аренды Приморского отделения АН «Итака» Ольга Конторович. – Работа с собственником – наиболее затратная часть риэлторской деятельности, и хотелось бы какую-то отдачу от этого иметь. Ведь если человек получает услугу, он должен за нее платить. И комиссия должна распределяться поровну – пусть 50% платит наниматель, а 50% – наймодатель. Сегодня всю эту сумму платит наниматель. А владелец, который ничего не платит, часто обращается к нам с просьбой поспособствовать получить с постояльца арендную плату, помочь выселить и так далее».

Руководитель отдела жилой аренды отделения «Московское» Группы компаний «Экотон» Евгений Денисов приводит случаи, в которых арендодатель не только никогда не платит, но еще и претендует на часть комиссионных риэлтора, вплоть до 50%.
Ольга Конторович, кроме того, отмечает оживление спроса. По ее словам, всего год назад на одну заявку по дорогому объекту в Центральном районе было 34 предложения. Сегодня такого, конечно, нет, но в очереди все-таки стоят именно наймодатели, и они искренне удивляются, почему не сдается хорошая квартира. Ответ прост: есть такая же, но на тысячу рублей дешевле.

Новый поворот
Арендодатель руководствуется неким инстинктом, который подсказывает: в нормальной, посткризисной ситуации ценник на аренду неизбежно вырастет. Отсюда – и стратегия поведения.

По мнению руководителя отдела аренды Центрального отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» Эльмиры Поповой, уже в настоящий момент можно было бы говорить о возврате к рынку арендодателя, но сейчас сезонный застой, а вот через месяц спрос превысит предложение. «Немного, впервые после кризиса, начал активизироваться спрос на элитные объекты, – констатирует она. – Скидок в 50% (как это было совсем недавно), по крайней мере, уже вряд ли стоит ожидать».

Евгений Денисов выступил с прогнозом на 2010 год еще в декабре 2009-го и сейчас с удовлетворением отмечает, что не ошибся. «Год стабильного рынка, сохраняющего результаты «оптимизации» 2009 года», – таково было его резюме.

Тем не менее говорить о серьезных тенденциях он сегодня опасается. «Происходят некоторые колебания. Причем речь идет даже не о ценах, а о количестве сделок, – рассуждает он. – В первом полугодии мы надеялись на более высокий рост объемов. Та же сезонность теперь не так ярко выражена. После традиционного провала в мае всегда шел резкий рост в июне. Сейчас он не настолько велик, как ожидали. Это подтверждают и коллеги из других компаний».

«Задушенные» нанимателями, которые, наверное, справедливо требуют снизить комиссионные агентства наполовину, сегодня риэлторские компании все громче заявляют о том, что необходимо брать дань и с наймодателей. Последние, пользуясь недостаточной организованностью риэлторского сообщества, спят спокойно: пока «риэлторы всех стран» договорятся между собой, пройдет еще десяток лет. Однако жизнь ставит все на свои места. Ценник реальных сделок взлетать не спешит, штрейкбрехеры находятся и в среде арендодателей. Рынок аренды жилья, как пожилой и мудрый человек, не ведется на сиюминутные, говоря по-модному, тренды и сохраняет внутренне спокойствие. Чего гадать летом, если считать все равно осенью.  

Автор: Игорь Воронин

Ссылка на публикацию


Возврат к списку