Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Междугородний оператор рынка жилья

26.04.2010

Междугородний оператор рынка жилья

Продажа московской недвижимости обеспечивает ее владельцу широкие возможности по покупке жилья в Петербурге. О междугородних сделках в посткризисный период рассказывает генеральный директор «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

– Как бы Вы охарактеризовали ситуацию на рынке жилья Москвы и Петербурга? Какие объекты востребованы покупателями? 
– И в Москве, и в Санкт-Петербурге одновременно происходит реализация отложенного спроса, формировавшегося с 2008 года. Увеличилось количество проводимых сделок, цены стабилизировались, для доплат стали активнее привлекаться ипотечные кредиты. Наметилась положительная коррекция цен в нижнем ценовом сегменте. Со временем это приведет к росту цен и на более дорогие квартиры, продающиеся в ходе альтернативных сделок. 
Сходство двух рынков проявляется и в том, что сейчас наиболее активны покупатели, улучшающие собственные жилищные условия, а не те, кто руководствуется инвестиционным интересом.  
  
– Как эти факторы влияют на проведение междугородних сделок? 
– Сделки с жильем между двумя столицами происходят регулярно и не прекращались даже в период кризиса. В их проведении «Миэль-Брокеридж» 
сотрудничает с корпорацией «Адвекс. Недвижимость». Сотрудничество отлажено в рамках одной компании и в течение нескольких лет. 
Однонаправленного движения «на Москву» сегодня нет, после кризиса стало больше клиентов, продающих недвижимость в Москве, чтобы приобрести жилье в Петербурге. 
Наметившийся рост цен обусловил нежелание участников обмена разрывать цепочку в условиях вымывания самых дешевых предложений. Покупка следует сразу за продажей в 80% случаев. 
До кризиса в межрегиональных сделках была большая доля инвестиционных покупок, иногда она достигала 50%. Сегодня люди реализуют планы по улучшению жилищных условий. 
  
– Кто сегодня ваш клиент, переезжающий из одной столицы в другую? 
– Немалая часть клиентов старается приобрести жилье в Москве в пределах вырученной от продажи петербургского жилья суммы, не привлекая заемные средства на доплату или используя их по минимуму. В этом случае клиенты приобретают квартиры меньшего метража или в менее престижном районе, поскольку ценовая разница составляет порядка 40-50%: в Москве кв.м жилья стоит в среднем 150 тыс. руб., в Петербурге – около 80 тыс. руб. 
Если есть необходимость переехать в Москву, а состав семьи не позволяет сократить жилплощадь, решением может стать приобретение жилья в ближнем Подмосковье. Там цены на жилье полностью соответствуют петербургским, по части инфраструктуры и транспортной доступности ближние города-спутники не уступают окраинным районам Москвы, а по качеству жилья нередко превосходят их. В Подмосковье, в основном, возводится жилье повышенной комфортности, монолитно-кирпичное, с современными планировками и адекватными площадями квартир. 
Возможны варианты, когда человек полностью ассимилировался в Москве и продает оставленную когда-то «на всякий случай» квартиру в Петербурге, чтобы улучшить свое московское жилье. 
Есть, безусловно, люди, настроенные прежде всего соблюсти определенные критерии нового жилья, а не уложиться в заданный бюджет покупки, но их стало меньше. В период растущих цен покупатели не боялись брать кредиты на разницу. Лояльность условий банковского кредитования позволяла ориентироваться не столько на имеющиеся средства, сколько на предпочтения – по потребительским характеристикам, по месту. Сегодня условия ипотечного кредитования, предлагаемые банками, стремятся к докризисным показателям, и количество ипотечных сделок увеличивается. 
  
– Обмен «Москва-Петербург» связан с возвращением на «малую родину»? 
– Возможно, те, кто уехал в Москву, стали старше, исчерпали свой «производственный ресурс» и опыт жизни в столице, а более активный московский рынок дает определенную фору продавцу столичной недвижимости по выбору нового жилья. 
Например, у нас только что прошла сделка по продаже однокомнатной квартиры 30 кв.м в кирпичной пятиэтажке в районе Водного стадиона за 4 млн руб. Сумма позволила купить в Московском районе Петербурга «двушку» площадью 45 кв.м с хорошим ремонтом – с доплатой в 0,5 млн руб.  
  
– Работает ли ипотека в междугородних сделках? 
– Да, если необходим кредит, «Миэль-Брокеридж» оказывает услуги по подбору оптимальной ипотечной программы. Мы сотрудничаем с несколькими банками, почти у всех есть отделения в Санкт-Петербурге. 
Стоит отметить, что в связи с оживлением ипотеки меняются приоритеты покупателей: по сравнению с 2009 годом выросло число сделок с квартирами среднего ценового диапазона. Продажи двухкомнатных квартир даже превысили число сделок с однокомнатными. Хотя основная активность сосредоточена в сегменте эконом-класса. 
При этом сегодняшняя ситуация на рынке жилья двух городов позволяет проводить межрегиональные сделки максимально эффективно с минимальной суммой кредита или вовсе без него. Для этого в нашей технологии предусмотрена возможность четко фиксировать все изменения на рынке и предоставлять клиентам информацию по двум столицам в режиме онлайн. 
Например, анализ ценовой ситуации позволил в самый разгар кризиса зафиксировать высокий уровень стоимости однокомнатной квартиры на пр. Наставников – 5 млн руб. (это случай, когда в не самом престижном районе на отдельные качественные дома складывается высокая цена благодаря дефициту хорошего предложения), а в Москве, отложив немного сделку, мы смогли приобрести жилье большей площади, фактически сэкономив покупателю 1,5 млн руб. Консалтинговая составляющая в сделках между городами очень важна. 
  
– Что еще, кроме консалтинга, получает клиент в межрегиональной сделке через вашу компанию? 
– Для человека, приобретающего жилье на деньги от продажи квартиры, крайне важно, чтобы при выставлении на продажу объекта в одном городе он знал, что сможет приобрести на вырученные деньги в другом. Параметры покупаемого, например, в Москве жилья прописываются в договоре на продажу питерской квартиры. 
Если квартиру нашего клиента приобретает ипотечный покупатель, важно избежать риска срыва сделки или затягивания сроков – в случае, например, если банк не одобрит объект в качестве залога. 
На стадии подписания договора в Москве человек уже авансирует сделку в Петербурге, и нельзя отпустить его «в свободный поиск» жилья, не отслеживая всех нюансов продажи. 
Важно технологическое взаимодействие – контроль по срокам всех этапов проведения сделки, особенно сейчас. На рынке мало покупателей со свободными деньгами, в основном, проходят альтернативные сделки, нередко – с ипотекой, что осложняет технологическую сторону. Благодаря отлаженному механизму межрегиональных сделок человек избегает ситуации, когда, продав свое жилье, он начинает открывать для себя неожиданные нюансы рынка другого города – цены, схемы и сроки оформления сделки. 
В таких сделках обязательно надо учитывать фактор сезонности: переезд из города в город обычно приходится на лето, особенно для семей с детьми-школьниками или студентами. К лету необходимо продать намеченное, а в мае-июне уже покупать: в отсутствие большого числа покупателей сделка проходит в комфортном режиме на лояльных условиях. 
  
– Какие объекты предпочитают иногородние покупатели в Москве? 
– Сегодня одной из актуальных тенденций рынка стал рост требований всех покупателей к функциональности жилья: для семьи с двумя детьми на 90 «квадратах» предпочтительнее разместить три комнаты, а не две. 
В эконом-классе востребованы однокомнатные квартиры 43-45 кв.м, из них 18-20 кв.м приходится на комнату, а 8-10 кв.м – на кухню. Экономичные квартиры из двух комнат должны быть не более 63-68 метров, для трехкомнатных популярны площади 80-90 кв.м. 
«Новые москвичи» предпочитают обжитые районы с развитой инфраструктурой и очень часто ориентируются на рекомендации знакомых. 
  
Беседовала Анна Александрова

Cсылка на публикацию


Возврат к списку