Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Латвийская недвижимость: взгляд без пессимизма

01.04.2010

Латвийская недвижимость: взгляд без пессимизма

Почти все причины, влекущие россиян в Ригу или Юрмалу, остаются на месте: море, природные красоты, распространенность русского языка среди местных жителей, возможность получить шенгенскую визу. Сейм Латвии даже решил предоставлять вид на жительство покупателям недвижимости, но президент инициативу не поддержал. И хотя вряд ли стоит ждать высокой доходности от аренды в ближайшей перспективе, потерь латвийская недвижимость тоже не сулит: снижение цен, по мнению экспертов и большинства самих латвийцев, уже позади.

Отвергнутый жест 
Россияне всегда покупали в Латвии квартиры в старом центре Риги и Юрмале, особняки в той же Юрмале и окрестностях Риги. Алексей Елин из компании SIA Vigvam говорит, что российский спрос распространялся на дома в рыбацких поселках вдоль побережья. 
Для покупателей латвийской недвижимости, по словам специалиста по зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Кристины Соловьевой, играют роль такие факторы как близость к России, удобное сообщение, возможность иметь недвижимость в Европе. Важными моментами являются безопасность, престиж, годами зарекомендовавшая себя курортная инфраструктура. И европейский сервис по ценам ниже европейских, отмечает Антон Баранов, исполнительный директор АН «Авентин».
Многим россиянам важно широкое распространение русского языка. Его понимают официанты, портье и продавцы, на нем издают газеты и журналы, вещают радио и телеканалы, говорят прохожие. 
Кроме того, в Латвии нет серьезных ограничений для покупки недвижимости иностранцами. Как поясняют в
департаменте зарубежной недвижимости «Адвекса», квартиры иностранцы могут приобретать наравне с жителями Латвии. Для оформления права собственности на землю под домом требуется отдельное разрешение властей, но отказов, как правило, не бывает. Действует запрет на продажу сельскохозяйственной земли, но и он не безусловный. 
Более того, депутаты парламента в начале марта приняли закон о предоставлении вида на жительство иностранцам, купившим жилье в Риге за 100 тыс. латов (200 тыс. долл.) или другом регионе Латвии – не менее чем за 50 тыс. латов (100 тыс. долл.). Однако президент республики вернул закон в Сейм неподписанным, мотивируя отказ отсутствием подобной практики в европейских государствах, а также необходимостью проверить, располагают ли органы правопорядка достаточными ресурсами для проверки претендентов на вид на жительство в Латвии.

Пешком по дну 
В кризис латвийское жилье подешевело на 50–70% (по сравнению с пиковыми значениями весны 2007 года), что обеспечило Латвии своеобразное лидерство по этому показателю в Европе. 
Низшая точка, по мнению экспертов, была достигнута летом 2009 года. Сейчас средние цены растут уже на протяжении нескольких месяцев – во многом благодаря вымыванию самого дешевого предложения. Также сократился объем выставленных на продажу объектов - многие владельцы сняли их с продажи из-за неприемлемого уровня цен. 
Средние цены продаж в сегменте серийного жилья составляют 570–650 евро за кв. м, а в элитном сегменте – 1,8–2 тыс. евро за кв. м. 
По данным специалистов по зарубежной недвижимости «Адвекса», заметнее всего подешевела земля, что вполне логично, так как этот рынок был сильно перегрет. 
По мнению Антона Баранова из «Авентина», снижение цен больше всего заметно в сегменте элитного жилья. По данным Земельной книги, топ-пятерка самых дорогих квартир в центре Риги в 2009 году показала результаты менее 2 100 евро за кв.м. 
Самые дешевые предложения – это недвижимость в залоге у банка, хозяева которой не могут выплачивать кредит, поясняет Алексей Елин из SIA Vigvam. По его словам, и сейчас встречаются дома в 150–200 кв. м в Юрмале, с полной отделкой и участком в 5 соток, за 150 тыс. евро. 
Дом без отделки площадью 80–120 кв. м в коттеджном поселке застройщики предлагают по 2,4–2,5 тыс. евро за кв.м (в стоимость входит и 4–5 соток земли). За те же деньги вполне реально найти уже полностью готовый к проживанию дом, построенный 2–3 года назад. 
Некоторые застройщики снизили цены: в той же Юрмале можно купить дуплекс в 100 кв.м с 4 сотками земли за 125 тыс. евро, рассказывают в SIA Vigvam.
Аренда, по словам Алексея Елина, сейчас обеспечивает очень небольшую доходность: в дальних районах много предложений по сдаче серийных квартир за коммунальные платежи, которые на время отопительного сезона составляют весьма существенную сумму. Дома в популярных курортных местах вроде Дзинтари пользуются спросом у арендаторов только в довольно короткий летний сезон. 
Исключение, по данным специалистов компании SIA Vigvam, составляют квартиры в старом центре Риги, спрос на аренду которых обеспечивает поток иностранцев.

Получение ипотечного кредита достаточно трудно, и ставки установлены на далеком от привлекательного (и докризисного) уровня. Если раньше разница в ставках между Латвией и Россией была почти трехкратной, то сейчас ставки примерно одинаковы.

Зовет и манит
В прогнозах аналитики расходятся, хотя быстрого восстановления цен не ждет никто. 
Оптимисты в оценке ситуации нередко опираются на тезис «хуже уже не будет». Но чаще встречаются близкие к нейтральным прогнозы: по результатам исследования «SEB Индикатор цен на жилье», большинство опрошенных жителей Латвии (35%) верят в стабильность цен в ближайшем году. При этом каждый пятый респондент считает, что в ближайший год цены на жилую недвижимость вырастут, и с мая прошлого года доля думающих именно так выросла вчетверо.

Лиана Кочеткова, директор рижского агентства недвижимости RD Global, считает, что латвийская недвижимость уже в недалекой перспективе позволит окупить вложения за счет перепродажи, что понимают инвесторы. По данным RD Global, количество сделок продолжает увеличиваться, растет число заявок на покупку недвижимости в Латвии. Инвесторы достаточно активно скупают дешевые квартиры в типовых проектах в спальных районах Риги. Вполне приличную однокомнатную квартиру можно найти за 25–30 тыс. евро. Однако, подчеркивает Лиана Кочеткова, эти объекты имеют небольшой потенциал роста цены. Намного большим потенциалом роста обладают качественные квартиры в престижных районах – Старой Риге и «посольском районе», советуют в RD Global. В этом сегменте достойные предложения требуют суммы в 100–200 тыс. евро. Особое внимание нужно обращать на месторасположение и качество дома. Если на рынке появляются квартиры этого сегмента по цене «квадрата» в 900–1000 евро, они находят своего покупателя за день–два. 
Цена может быть выгодной даже при покупке за 2–2,5 тыс. евро за кв.м, считает Лиана Кочеткова, но важно учесть все нюансы, в чем должен помочь грамотный консультант. 
Антон Баранов из «Авентина» считает, что решение, покупать ли недвижимость в Латвии, зависит от цели покупки. Если дом или квартира приобретается исключительно как инвестиция, то, возможно, стоит еще немного подождать. А если покупка планируется с потребительскими целями, то откладывать ее нет смысла.

Налоги и квартплата
С начала 2009 года в Латвии был повышен НДС, с 2010 года увеличен налог на землю и введен налог на жилье, которого в Латвии до этого не было, рассказывает Лиана Кочеткова из RD Global. По ее словам, изменения налогового законодательства при детальном рассмотрении оказались достаточно лояльны к владельцам недвижимости. 
НДС был повышен с 18% до 21%. На рынок недвижимости ощутимого влияния он не оказал, поскольку НДС платится только девелопером при первичной продаже его квартир или офисов. При вторичной продаже НДС не платится. 
Налог на землю повышен с 1% до 1,5% от кадастровой стоимости. Но надо учитывать, что одновременно была понижена кадастровая стоимость, установленная в годы растущего рынка. В каждом случае она рассчитывается индивидуально, но часто сумма выплат остается прежней, а в некоторых случаях даже уменьшается, отмечает Лиана Кочеткова. 
Введенный налог на жилье составляет 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости до 60 тыс. евро. За жилье стоимостью от 60 до 110 тыс. евро придется заплатить 0,2%. Налог на недвижимость дороже 110 тыс. евро составит 0,3%. Лиана Кочеткова отмечает, что в сравнении с другими европейскими странами размер налога на недвижимость в Латвии меньше в разы. 
Однако из-за необходимости уплачивать налог авансом увеличились сроки проведения сделок: при регистрации сделки от продавца требуется справка об уплате налога, а уточнение суммы налога занимает 1–2 недели.
Коммунальные платежи за двухкомнатную квартиру, по информации RD Global, в среднем составят около 100 евро в месяц. В новостройке за подобную квартиру придется заплатить около 150 евро в месяц. Содержание дома обходится гораздо дороже, сумма платежей зависит от площади дома, системы отопления и т.п. А дополнительные услуги – ТВ-сателлит, интернет, телефон, охрана – благодаря кризису можно получать по очень привлекательным ценам.

Анна Александрова, журнал «Городское обозрение недвижимости» №4/ апрель'2010

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку