Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Петербург районного масштаба

08.02.2010

Петербург районного масштаба

Перспективность развивающихся районов Петербурга находится под вопросом, а исторический центр по-прежнему вне конкуренции. 
Экономический кризис, который чуть было не обвалил первичный рынок недвижимости Петербурга, кого-то заставил суетиться в поисках финансовых резервов для достраивания объектов, а кому-то позволил отдышаться в тишине и проанализировать, каким стал город после нескольких лет строительной гонки. Петербургские эксперты рассуждают о реалиях, бедах и перспективах районов города.
 
Перспективность под вопросом
В 2009 году было введено на 14% меньше жилья, чем в 2008-м, причем наиболее существенно сократился ввод самого востребованного на рынке жилья – эконом-класса. Тем не менее, по словам руководителя Департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Сергея Маркова, спрос и предложение в Петербурге на сегодняшний момент сбалансированы. Лишь в Невском районе предложение, по его данным, перевешивает спрос в силу масштабной квартальной застройки: «Это “Солнечный город” от компании “Лидер”, большой комплекс на ул. Коллонтай, а также рядом “Новый Оккервиль” и новый проект “Петербургской Недвижимости” – “7 столиц” – думаю, эти предложения в будущем “оттянут” часть спроса в этот район».
На сегодняшний день львиная доля спроса на первичном рынке приходится на Приморский район. Именно здесь в 2009 году традиционно зафиксирован и самый большой ввод жилья среди районов Петербурга. Однако в связи с этим специалисты отказываются называть Приморский одним из самых перспективных районов Петербурга. Например, по мнению Сергея Маркова, большое количество нового жилья порождает проблему транспортной доступности Приморского района, и поэтому его трудно назвать самым перспективным.
Проблемы с транспортной доступностью в разговоре о строительстве в Петербурге непременно отмечают все эксперты рынка. «В последнее время транспортная доступность до мест работы становится одним из основных факторов при выборе будущего жилья, – рассказывает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. – Решить эту проблему можно, например, строительством новых магистралей и веток общественного транспорта (метро, надземных экспрессов, скоростных трамваев и т.д)». Однако и сама Марковец, и большинство ее коллег признают, что новые развязки разгрузить город (и, в первую очередь, центр) вряд ли смогут.

Петербургский Дефанс
Решение вездесущей проблемы мегаполисов эксперты предлагают испытанное: перенести места приложения труда подальше от центра, в периферийные районы города. Подобным образом в середине прошлого века поступил Шарль де Голль, который инициировал застройку делового квартала Дефанс на юго-западной окраине Париже. Со временем в новые небоскребы из центра перебралась целая армия государственных служащих, банкиров, коммерсантов, научных работников и исследователей, а самый современный в стране квартал стал лицом французской архитектуры. «Как только будут появляться новые центры притяжения, которые будут обладать всеми необходимыми характеристиками для комфортного проживания, туда будут устремляться и люди, и девелоперы», – считает Екатерина Марковец.
На роль потенциального петербургского Дефанса эксперты предлагают разные районы города. Специалисты АРИН приводят в пример активно застраивающиеся районы Янино и Всеволожска: «Здесь люди получают достаточно комфортное экологическое жилье за городом, за счет низких цен они могут позволить себе приобрести квартиру большей площади. В среднем выбор в таких случаях стоит между однокомнатной квартирой в городе и двухкомнатной во Всеволожске и Янино». Специалисты подчеркивают, что в этих районах, помимо всего прочего, активно развиваются и новые современные производства, которые привлекают новую рабочую силу. Однако составить конкуренцию центру по престижности ни Янино, ни Всеволожск, конечно, не смогут.
Другой пример приводит Сергей Марков, рассказывая о строительстве «Пулково-3», планировавшегося до кризиса крупного техноцентра в районе Уткиной Заводи. Строительство бизнес-центров на окраинах постепенно будет оттягивать спрос на жилье из центра, так как добираться до работы из центральных районов города в периферийные будет затруднительно. «Тогда центр, возможно, станет туристическим – с ресторанами, бутиками, музеями», – размышляет Марков.

Интересную перспективу рисует заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин, по мнению которого, «роль Дефанса в Петербурге может сыграть “Морской Фасад” на Васильевском острове». «Морской Фасад», в отличие от Всеволожска и Янино, сможет не только разгрузить центр города, но и составить ему конкуренцию по престижности и стоимости жилья. Олег Пашин отмечает, что раньше элитный объект должен был обязательно располагаться в зонах со сложившимся элитным статусом. Это, прежде всего, район «золотого треугольника», зона вокруг Таврического сада и от станции метро «Чернышевская» до наб. Робеспьера, а также некоторые части Петроградского района, включая Крестовский и Каменный острова, и некоторые отрезки Каменностровского пр. А теперь знаменитое location, location, location стало уступать место безопасности, комфорту и развитой инфраструктуре. «Как следствие, – отмечает Олег Пашин, – часть “элитного” спроса стала перетекать на видовые части Приморского проспекта, зону Московского района, примыкающую к парку Победы, и единичные локальные зоны вне указанных мест (живописные берега рек и каналов и др.)».
Именно живописность места позволяет в перспективе претендовать на роль элитного места кронштадтским набережным, считает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов: «Выход в море, прекрасный вид, отличная экология и улучшенная транспортная доступность – те качества, которые в совокупности с высоким качеством строительства дают статус “элита”». Осложняет реализацию этих перспектив недостаточно развитая инфраструктура города и не совсем элитные социальные характеристики Кронштадта. 
Тем не менее, центр Петербурга останется местом концентрации самых дорогих и престижных объектов недвижимости, уверена Екатерина Марковец, несмотря на то, что околоцентральные районы (Петроградская и Выборгская набережные, правый берег Невы, район Охты) развиваются, по ее мнению, достаточно активно. «Если говорить о совсем отдаленных территориях, то, скорее всего, они будут развиваться в формате бизнес-парков и рабочих офисов, за исключением зоны аэропорта Пулково, где уже сейчас построены объекты высокого класса и планируется продолжение развития территории в направлении престижной офисно-гостиничной постройки. В таких офисах, как правило, садятся крупные международные компании, деятельность которых связана с частыми перелетами», – отмечает Марковец.
Подводя итог, Леонид Сандалов отмечает, что целого района, который бы составил конкуренцию «золотому треугольнику» и разгрузил центр города, в Петербурге нет.

«Экономный» юг и экологичный север
В противовес парадному Петербургу в «золотом треугольнике» эксперты рынка недвижимости выделяют две части Петербурга с более-менее сложившимся статусом: юг и север города. «Люди все больше внимания уделяют вопросу экологии и здоровому отдыху, поэтому северные районы города (Приморский, Выборгский, Калининский) более популярны у петербуржцев, – говорит Екатерина Марцовец. – Однако потенциал их развития ограничен уникальными территориями Карельского перешейка, которые нельзя застраивать».
Южному Петербургу специалисты предрекают будущее области массовой застройки жильем эконом-класса, которое будет обеспечивать нужды активно строящихся здесь производственно-складских объектов.
«Юг как территория со сравнительно скупым ландшафтом далеко от воды всегда считался среди жителей Петербурга менее престижным районом, – рассказывает заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ольга Литвиченко. – Однако эти районы более привлекательны в цене, и многие после поисков в северной части города готовы перейти к поиску, скажем, в Купчино. Здесь и метров больше, и цена меньше».
Не так категоричен Сергей Марков из «Адвекс. Недвижимость»: «На самом деле сложно сказать, где больше строится жилья того или иного класса, на севере или на юге. Я считаю, что в этом плане границы между районами стираются. Многие застройщики переходят на кирпично-монолитное строительство, предлагают квартиры с отделкой. Как таковой эконом-класс у нас строится в Шушарах, все остальные объекты, в том числе комплекс в Горелово от компании “Аврора”, по качеству строительства можно отнести все-таки к комфорт-классу».

Не оценили
По объему первичного рынка Петербург в 4 квартале 2009 года откатился аж на пять лет назад – к уровню 1 квартала 2005 года. Лишь тогда объем первичного предложения жилья в последний раз показал цифру 2,9 млн кв.м. В каких-то районах застопорились стройки, а какие-то оказались просто «обиженными» девелоперами.
По данным АРИН, достаточно мало строится объектов в Красногвардейском районе, кроме того, здесь велика доля замороженных строек. «Предполагаю, что это связано не столько с характеристикой района, сколько с тем, что здесь расположено несколько проектов компании–банкрота ИВИ-93 и Квартиры.ру, которая приостановила все свои проекты в 2009 году, – рассказывает Екатерина Марковец. – Также низкая строительная активность в Петроградском районе, где достаточно много временно приостановленных проектов ЛЭКа».
Сергей Марков недооцененными районами считает, помимо Красногвардейского, район Ржевки («свежий», по его мнению, район с отстающей инфраструктурой), Красносельский (если не учитывать строящуюся там «Балтийскую Жемчужину»). Вынужденно недооцененными оказываются кварталы большого скопления «хрущевок», программа расселения которых пока не отработана.

Комментарии экспертов:

Олег Пашин, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость»:
«Сейчас активно застраиваются окраины города, другие районы менее популярны у застройщиков по причине отсутствия участков под застройку. Возможно, высвобождение земель из-под промышленных предприятий позволит решить эту проблему.

В спальных районах расположено большинство домов эконом-класса, одним из лидеров по жилой застройке сейчас является Красносельский район. Основная часть строек здесь активна, осваиваются участки в зоне Ленинского пр. и ул. Доблести. Работы не ведутся лишь там, где и до кризиса у объектов и застройщиков были определенные проблемы. На ряде строек, в особенности с отдаленным сроком сдачи, темпы строительства несколько снижены».

Сергей Марков, руководитель департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость»:
«Каждый район Петербурга по-своему перспективен, однако у каждого из них есть свои особенности, которые так или иначе тормозят его развитие. Например, на сегодняшний день наибольшее количество жилья строится в Приморском районе. Но с другой стороны, такое количество жилья неминуемо порождает проблемы, в частности, проблему развития инфраструктуры дорог. Поэтому я считаю, что наиболее перспективным районом будет тот, откуда можно будет легко выехать и куда также легко добраться из других 
районов.
Перспективными районами можно было бы назвать кварталы большого скопления “хрущевок” (Фрунзенский, Кировский, Красносельский), однако, к сожалению, у нас до сих пор нет нормальной программы их реновации.
Вообще, как это ни удивительно, ситуация с новым строительством отнюдь не плачевная, объекты строятся, так или иначе достраиваются, многие строительные компании переходят на работу по 214 ФЗ. Недострой был всегда, замороженные объекты тоже были и до кризиса, так что это не тенденция нынешнего времени».

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар»:
«Престижность центра Петербурга – это следствие исторического развития города. Например, в Луге более престижными считаются районы на окраинах, так как центр города изначально застраивался дешевым и не особо качественным жильем, а на окраинах идет строительство жилья более высокого качества. Поэтому по концентрации элитных и престижных объектов центр Петербурга всегда был, есть и будет лидером. Все-таки здесь жили правители.

Целого района, который мог бы составить конкуренцию “золотому треугольнику” по престижности и разгрузить центр города, в Петербурге нет и быть не может. Это могут быть зоны элитных проектов, видовые кусочки набережных, максимум, квартал, но не более того – перспективных элитных земельных участков большего размера под застройку в Петербурге просто нет».

Екатерина Пархоменко, «Большой каталог недвижимости» №5/81 от 08.02.2010

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку