Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Хрущевские кварталы станут резервациями

18.01.2010

Хрущевские кварталы станут резервациями

Буквально накануне Нового года город продал 22 квартала под реконструкцию. Сумма продажи оказалась меньше первоначальной в несколько раз. Хватит ли этих денег на инфраструктуру внутри кварталов и инженерную подготовку вокруг них, пока никто не знает.

Хрущевки продали с далеко идущими намерениямиОднако это не самый важный вопрос в будущем кварталов. Значительно большие сложности возникнут при расселении домов.

Дело в том, что, несмотря на доработки закона об адресной программе Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", в нем не учтены все особенности расселения. Основные дополнения направлены отнюдь не на соблюдение прав жильцов, а в первую очередь – на подстраховку самих властей от нежелания жильцов переезжать из прежних квартир. А чтобы у обитателей хрущевок не осталось никаких шансов на успешное сопротивление были внесены соответствующие поправки и в Жилищный кодекс РФ, и в Закон Санкт-Петербурга «О жилищной политике». Теперь в этих актах есть основания для принудительного изъятия земельных участков и жилых помещений для государственных нужд.  Основы для этого   заложены в жилищном кодексе.

Так в статье 32 Кодекса говориться, что «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд». Подробности для петербуржцев содержатся в четвертой  главе  Закона Санкт Петербурга «О жилищной политике», которая так и называется: «Изъятие жилых помещений в с связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга». Согласно  статье 13 этого закона изъятие может производиться «в целях повышения эффективности использования и качества среды ранее освоенных территорий, комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки, развития транспортной и инженерной инфраструктур». То есть, хотите вы или нет, если город решил, что земля ему нужнее чем вам, то переезжать все равно придется, несмотря на то, что вы являетесь собственником своей квартиры. 

Однако справедливости ради стоит отметить, что в существующем тексте закона о развитии территорий все же учтены многие недоработки - теперь по крайней мере переселяемые  жильцы и члены их семей не должны потерять в площади и имеют право остаться жить в своем квартале. Правда, им никто не компенсирует потерю привычной и удобной окружающей среды, необходимость устройства детей в другие школы и детские сады, ухудшение транспортного обслуживания. Повезло, пожалуй, только тем семьям, кто вынужден впятером-шестером ютиться в крохотных хрущевках. По закону им дадут по 18 метров на человека в новом доме и добавят еще 9 метров на семью. Но только тем, кто жил в хрущевке до «момента принятия решения». По крайней мере, так записано в законе.

А вот что именно подразумевается под «моментом принятия решения» – не очень понятно. То ли это момент принятия решения о продаже участков, то ли будущее решение об утверждении плана реконструкции. Этот же самый «момент принятия решения» ставит под удар и многих не проживающих пока там людей, но имеющих на это право. Ведь за девять лет, которые отводятся на реконструкцию всех кварталов, наверняка будут сыграны свадьбы, родятся дети. И как будут учитываться права молодоженов и их детей? В законе об этом нет ни слова.  А если человек купил или обменял квартиру на хрущевку, попавшую под реконструкцию, или сейчас находится в процессе оформления сделки, что делать с ним? Он получит жилье на общих основаниях, или ему вообще ничего не светит? И на этот вопрос ответа в законе нет.

Нет ясности и с планировками квартир для переселяемых жильцов. Ведь каковы бы ни были убогими в этих квартирах комнатушки – для кого-то они представляли самое ценное. Ведь даже в крохотной трешке вполне могла жить семья из трех человек, и у каждого при этом было по СВОЕЙ комнате. По нормам эта семья получит максимум 57-метровую квартиру. Но трешек такой площади теперь не строят! А если жильцы все же будут настаивать на трешке, им могут предложить доплатить за «лишние метры». А если денег нет?

Вызывает сомнения и так называемый веерный принцип расселения, заложенный в основу закона. То есть сначала в расселяемом районе должен быть построен первый дом для жильцов первых домов, идущих на слом. На словах все вроде звучит нормально. Тем более что у жильцов по тому же закону есть теперь право остаться именно в своем районе. Но и тут возникают проблемы. Ведь сначала город должен подвести коммуникации к реконструируемому району, потом инвестор должен подвести коммуникации к этому первому дому, а потом построить его. А где он будет его строить, если плотность застройки в некоторых кварталах такова, что там для уплотнительной застройки просто нет места?

Еще один непонятный вопрос – а если в новом (или в любом из возводимых домов) нет подходящей по нормам квартиры, а есть только больше или меньше? Что делать в этом случае? А что будет с домами, которые по своему физическому состоянию не нуждаются в реконструкции? В общем, вопросов больше, чем ответов.

На официальном сайте администрации  выложено несколько примеров расселения. Но, как и следовало ожидать, все они касаются безусловно выигрышных ситуаций для жильцов. О сложных или о спорных ситуациях там нет ни слова. Очевидно, что от замалчивания фактов сами факты никуда не исчезнут. И точно так же очевидно, что все они перерастут в противостояние властей и населения.

И последнее. Понятно, что никакой бизнес в такие кварталы сейчас вкладываться не будет. Не будут там ничего ремонтировать и сами городские власти. При таком отношении за время реконструкции эти кварталы рискуют превратиться в самое настоящее гетто. Захочет ли кто-нибудь покупать в этом гетто квартиру с неопределенным юридическим статусом? Вряд ли. И, как считают риэлторы, в результате эти кварталы просто выпадут из рынка недвижимости.

По мнению директора Петроградского отделения корпорации «Адвекс» Юрия Воробьева «спрос на квартиры в этих кварталах приостановится до того времени, пока не будет внесена ясность в реальные принципы расселения домов. А сама реновация кварталов в отведенные 9 лет явно не состоится». Большинство практиков рынка недвижимости высказываются более категорично. Так  президент «Гильдии риелторов Санкт-Петербурга» Андрей Васильев считает, «спроса на квартиры в кварталах попавших в списки под реновацию вообще не будет из-за неопределенного статуса жильцов в этих домах».

Между тем, в кварталах, идущих под реконструкцию,  живет  несколько сотен тысяч человек. А значит, на все годы реновации, все жители этих кварталов фактически станут жителями резерваций без возможности смены места жительства. А как же их права на свободный выбор места жительства? Увы, их теперь нет.

Очевидно, что существующий закон должен еще дорабатываться с учетом  жизненных обстоятельств  и рыночных реалий. В противном случае ничего, кроме череды конфликтов, от столь масштабного расселения ждать не приходиться.

Впрочем, есть и другая, еще более мрачная точка зрения на затянувшуюся эпопею с хрущевками. По мнению некоторых питерских девелоперов, никакого расселения не будет вообще! По крайней мере, в ближайшие годы.  Чтобы убедиться в возможности  развития такого варианта  событий, достаточно сравнить несколько цифр. В 2008 году один квартал для реновации площадью 22.7 гектара был продан за 103,5 миллиона рублей, а сейчас 22 квартала общей площадью 988,8 гектара – всего за 392 миллиона. Если судить по итогам аукциона, то получается, что гектар питерской земли  за год подешевел  в десять раз!  Но у  аналитиков никаких данных по этому поводу нет. 

Почему и зачем землю продали в десять раз дешевле  «случайному» покупателю - гадать можно долго. Хотя, если  предположить, что настоящей целью покупки могла быть не реновация, а спекуляция землей, то загадочный «пазл» вроде как  складывается в занятную картинку. В этом случае через несколько лет лучшие куски можно будет перепродать втридорога, а оставшиеся кварталы  так и оставить заброшенными. Выигрыш можно рассчитывать в тысячах процентов. Но, это только предположения, и. как говорится в некоторых фильмах: «описываемые события никакого отношения к реальности не имеют и любые совпадения являются случайными». Вот такое теперь у нас в Питере кино.

Сергей Уткин, интернет-портал Restate.ru, раздел - Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Ссылка на публикацию


Возврат к списку