Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Курс на Запад

26.10.2011

Курс на Запад

Желание потребителя — закон. Это основное правило рынка — в том числе и недвижимости. Именно покупатель определяет, какие квартиры и в каких районах в конечном итоге будут строить застройщики. Потребители определяют и метражи, с их подачи на рынке появляются новые типы квартир. Где же хотят жить петербуржцы? Ответ на этот вопрос искали участники круглого стола, организованного редакцией «МК» в Питере» совместно с TT Finance

20 квадратных метров на петербуржца

По мнению экспертов, рынок недвижимости в нашем городе развивается. Сейчас на нем активно работают порядка 100 застройщиков. Общий жилищный фонд Петербурга оставляет около 100 миллионов квадратных метров, на каждого жителя города в среднем приходится по 20 «квадратов».

— При этом порядка 20–25 миллионов квадратных метров были введены в эксплуатацию за последние 10 лет, — отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.

По его данным, увеличился и объем предложений на первичном рынке. Сегодня он составляет порядка 3 миллионов квадратных метров и практически сравнялся с докризисным периодом. Примерно 35 процентов из них — уже сданы. Еще четверть общего объема предложений должна быть сдана в эксплуатацию к концу этого года.

— За первые три квартала 2011-го были проданы 24 тысячи квартир, — приводит цифры Павел Созинов, — что, опять же, сравнимо с докризисными показателями.

По его подсчетам, сегодня на рынке первичной недвижимости Петербурга «крутятся» порядка 40 миллиардов рублей. Для сравнения, год назад эта цифра была на 10 миллиардов меньше. Строительных объектов в Петербурге сегодня 222. Из них 86 полностью сданы в эксплуатацию, еще 26 сданы частично — очередями. Проблемных объектов всего 21.

— По данным Комитета по строительству, за первые три квартала были введены 1,4 миллиона квадратных метров, — говорит Павел Созинов. — В прошлом году за первые три квартала был введен миллион квадратных метров. Но традиционно основной ввод жилья приходится на четвертый квартал. Есть основания ожидать, что четвертый квартал 2011 года тоже не подкачает.

— Потенциал роста рынка недвижимости в Петербурге огромен, — полагает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, — и рынок сегодня сбалансирован. Это подтверждает тот факт, что за последние два года не было галопирующего роста цен на недвижимость.

Москва идет на Питер

По оценке экспертов, в последний год на рынок Петербурга начали выходить московские застройщики. И демпинговать цены.

— Московские компании приходят на питерский рынок со своим пониманием работы и реализации недвижимости, — говорит руководитель департамента продаж агентства недвижимости «НДВ-СПб» (эксклюзивного продавца квартир Компании ЛЭК) Вячеслав Ефремов, — и зачастую дают низкие цены.

Правда, ненадолго. Заработав очки и клиентов, москвичи начинают постепенно цены повышать, приводя их к общему для всего Питера знаменателю.

— У московских компаний есть еще одна проблема — культура общения с покупателем, в петербургских компаниях она значительно выше, — рассуждает менеджер отдела долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Лазарева. — Здесь дело в том, что московским фирмам приходится все вопросы согласовывать с Москвой, а петербургские могут решить их сразу. Да и клиенты наши от московских существенно отличаются.

По мнению продавцов недвижимости, петербуржцы подходят к выбору жилья значительно дотошнее, задавая массу вопросов, иногда совершенно неожиданных.

— Их интересует, какая почва находится в месте постройки, какие планы на дальнейшую застройку в этом районе, что было на этом месте в прошлом, — рассказывает Марина Лазарева.

— Московские клиенты более лояльны и легче идут на риск, — соглашается с коллегой Вячеслав Ефремов. — Кроме того, петербуржцы долго принимают решение, у нас этот процесс затягивается на срок от двух недель до месяца. Москвичи покупают квартиры быстрее. Там бывает даже так, что человек идет по улице, видит рекламу, заходит в агентство недвижимости и сразу же покупает квартиру.

— При этом часто платит всю сумму целиком, — дополняет генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. — Вообще, в Москве строительные компании привыкли пользоваться услугами агентств недвижимости. Они редко держат свой собственный отдел продаж, как привыкли делать петербургские компании.

«Однушки» не боятся кризисов

Увеличение числа застройщиков и выход на рынок строительных компаний из других регионов демонстрирует, что жилья в Питере не хватает. Спрос постоянно растет. Не пугают людей даже прогнозы некоторых экономистов, обещающих в скором времени вторую волну кризиса. Напротив, услышав о предстоящей экономической смуте, петербуржцы начинают приобретать недвижимость еще активнее.

— Любая политическая и экономическая нестабильность подвигает людей покупать недвижимость, — объясняет Ирина Онищенко. — Население торопится вложить деньги во что-нибудь надежное. Недвижимость — идеальный вариант.

По мнению экспертов, примерно треть всего приобретаемого сегодня жилья выступает в роли инвестиций. В Петербурге полно достроенных домов, все квартиры в которых распроданы — но там не живут. Это как раз инвестиционное жилье, купленное с расчетом на будущее — для детей, для сдачи в аренду или последующей перепродажи.

— Приобретая квартиру для себя и семьи, покупатели обычно более требовательны. Наша основная целевая аудитория — это люди из среднего класса, семьи с детьми, для которых важна стабильность в доме, хорошие соседи, единое социальное окружение, — отмечает Сергей Степанов. — Поэтому принципиальная стратегия «Строительного треста»: строить качественные кирпичные дома с комфортными планировками и разумной квартирографией. В доме, где большинство квартир — маломерные студии, семьи с детьми селятся неохотно. А, например, в нашем комплексе «Золотое сечение», который строится возле парка, по соседству с хорошим лицеем, с бассейном и детским садиком, первыми были распроданы трехкомнатные квартиры. Также успешно идут продажи трехкомнатных квартир в жилом комплексе «Капитал».

В экономклассе особенным спросом пользуется малогабаритное жилье — однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Несмотря на то, что «квадрат» таких квартир — самый дорогой на рынке недвижимости (квадратный метр в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах стоит меньше), небольшой метраж делает их сравнительно дешевыми и доступными. При постоянной инфляции и колебаниях курса доллара люди стараются купить те квартиры, которые им по карману. И, естественно, обращают внимание на «однушки».

Кстати, во время кризиса однокомнатные квартиры стали едва ли не единственным жильем, не слишком потерявшим в цене. Сильнее же всего подешевели элитные квартиры.

— Однокомнатные квартиры всегда ценятся, — утверждает директор дирекции маркетинга и продаж компании «Главстрой-СПб» Михаил Бузулуцкий. — Спрос на них будет только расти.

По его словам, метраж самых «ходовых» «однушек» сегодня не превышает 30 квадратных метров. Впрочем, двухкомнатные квартиры тоже пользуются спросом, хотя и не столь высоким. Предпочитаемый метраж «двушек» — 42 квадратных метра.

— Это связано с благосостоянием населения, — добавляет Михаил Бузулуцкий. — Люди продолжают экономить, в том числе и на жилье, стараясь не отдавать за недвижимость слишком больших денег.

— Это зависит от программы, под которую предлагаются квартиры, — не соглашается Ирина Онищенко. — В домах компании «ЛенСпецСМУ», как это ни удивительно, первыми раскупают однокомнатные квартиры и четырехкомнатные. Мы сделали вывод, что четырехкомнатных квартир не хватает.

Квартиры, как в Европе

Впрочем, несмотря на столь дифференцированный спрос, делать упор на квартиры с малым количеством комнат петербургские застройщики не собираются. По мнению экспертов, своего покупателя рано или поздно находит каждая квартира. Главное, чтобы она была в качественно построенном доме и хорошей планировки. Красивые квартиры, в которых есть все необходимое, но нет ненужных площадей, тоже раскупаются.

Своих покупателей находят и квартиры покрупнее. По мнению сотрудников агентств недвижимости, многих людей интересуют однокомнатные квартиры метражом порядка 40 «квадратов». Особенно если в них большое окно (или несколько окон, выходящих на разные стороны) и большая кухня. Последняя, по мнению экспертов, особенно ценится покупателями. Спрос на жилье с большими (от 10 квадратных метров) кухнями даже заставил застройщиков разработать и вывести на рынок новый тип квартир, под условным названием «Евро» — по аналогии с европейскими планировками. «Евро-1» — это квартира с большой кухней и одной комнатой. В «Евро-2» — две комнаты и такая же большая кухня.

— Жизнь наших людей в основном проходит на кухне, — рассуждает Ирина Онищенко. — Там собирается вся семья за столом, разговаривает. Там же сидят с гостями. У людей, приобретших такую квартиру, из кухни получается гостиная, а из комнаты — спальня.

Метраж кухни в однокомнатной квартире стандарта «Евро» может достигать 15–17 «квадратов». В «Евро-3» кухня может быть и 25 «квадратов».

Стремясь привлечь клиентов, застройщики предлагают покупателям все новые услуги и бонусы. Например, разработка дизайна квартиры для покупателей бесплатна. Эта услуга очень привлекательна, поскольку дает людям возможность сразу увидеть, как будет выглядеть их будущее жилье.

Несколько лет назад эту услугу ввела на петербургский рынок Компания ЛЭК. Продавая людям квартиры-студии, она сразу предлагала им несколько вариантов дизайнерских решений.

— Самая распространенная форма «студий» — так называемый «чулок», — комментирует Вячеслав Ефремов. — Но даже «чулок» можно оформить так, что сразу захочется в этой квартире хотя бы побывать.

Сейчас дизайн квартир предлагают многие застройщики и агентства недвижимости. Горожанам это очень нравится.

— Доходит до того, что до принятия решения мы с клиентами расставляем в квартире мебель, смотрим, как она будет выглядеть. На бумаге, конечно, но люди увлекаются, — говорит Марина Лазарева.

Комплекс преимуществ

Отдельным спросом у петербуржцев пользуются квартиры в домах комплексной застройки. Такое строительство в Петербурге сейчас весьма распространено. Застройщикам выгоднее строить целые микрорайоны — они существенно экономят на материалах, инфраструктуре и организации работы. Благодаря этому квартиры в домах комплексной застройки стоят дешевле, что, в свою очередь, выгодно покупателям.

— Кроме того, приобретая жилье в новом микрорайоне, новосел получает сразу все жизненные блага. Это развитая инфраструктура, детские сады и школы около дома, — комментирует Михаил Бузулуцкий. — Сегодня устроить ребенка в давно действующий детский сад практически невозможно. А в нашей, к примеру, «Северной долине» один детский сад уже построен, в скором времени мы построим еще два. И жители свободно смогут отдать туда своих детей.

— Строя жилой комплекс, компания развивает его инфраструктуру, — соглашается Ирина Онищенко. — Строит дороги, сажает парки. Мы, например, на прошлой неделе высаживали деревья во дворе одного из наших домов комплекса «Юбилейный квартал». Посадили несколько десятков каштанов, кленов, рябин и более трехсот кустов барбариса.

Среди весьма перспективных районов застройки эксперты называют пограничные участки между Петербургом и областью — в Кудрово, Девяткино, Парголово. И уверяют: скоро на этих местах появятся комфортные, современные районы, обеспечивающие своим жильцам качественно новый уровень жизни.

— В качестве примера приведу наш проект «Капитал» возле станции метро «Улица Дыбенко», — говорит Сергей Степанов. — Помимо 400 тысяч квадратных метров жилых площадей, здесь появятся два детских сада, школа, спортивный центр с бассейном и ледовой ареной, множество коммерческих и офисных помещений. Уже сейчас напротив строящихся зданий благоустроен огромный парк с велосипедными дорожками, скамейками и даже собственным пляжем на реке Оккервиль. Первый детский сад рядом с комплексом будет сдан уже в конце этого года.

Кому выгодны кредиты?

Существенно отражается на спросе на недвижимость и развитие ипотеки. По данным Павла Созинова, количество сделок с привлечением ипотечных кредитов за третий квартал 2011 года возросло более чем в два раза. Тенденция, безусловно, позитивная, но вполне, по мнению представителей банков, ожидаемая.

— Сегодня ипотечный кредит выгоден для потребителя, — объясняет заместитель директора управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Евгения Енина. По данным СПбИА, объем выданных банками ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге в 2011 году вырос в 3 раза и составил 28 миллиардов рублей. Кредитной поддержкой банков воспользовались порядка 14 тысяч жителей города. Позитивные тенденции практически у всех лидеров рынка ипотечного кредитования. Величина процентной ставки зависит от сроков кредитования, первоначального взноса. Специальные процентные ставки — для клиентов банка, получающих заработную плату на карту или вклад банка. В зависимости от кредитной программы и параметров кредитования процентные ставки банка составляют от 9,5 до 14% годовых в рублях.

Особым спросом, по словам Евгении Ениной, пользуются кредитные программы по приобретению жилья, строящегося с участием кредитных средств Банка. Объем финансирования дольщиков по ним превысил 4,1 млрд руб., что составляет порядка 30% от общего объема жилищного кредитования Северо-Западного банка в 2011 году. Интерес заемщиков вызван льготными процентными ставками, а также аукционным предложением банка «В десятку!». По данной программе жилье в домах, финансируемых Банком, можно приобрести в кредит на 10 лет под 10% годовых, располагая 10% первоначального взноса. Таких новостроек на территории обслуживания Северо-Западного банка — 61 дом.

— К «новинкам» кредитования можно отнести запуск в октябре технологии «Кредитная фабрика», — говорит Евгения Енина. — Теперь одобрение заемщиков Банк проводит за 2 дня. Положительное решение о кредите действует 120 дней, в течение которых заемщик подбирает оптимальный вариант улучшения жилищных условий.

Такие условия кредитования, естественно, привлекают заемщиков. Даже те, кто прежде не думал о покупке собственного жилья, начинают прицениваться к квартирам и ипотеке. По данным агентств недвижимости, сегодня примерно треть всех сделок — «ипотечные».

Свои программы предлагают и застройщики. Одно из самых популярных у населения, по словам Михаила Бузулуцкого, предложений — «квартира в зачет».

— Такой программы сегодня нет ни у одной строительной компании, — уверен Михаил Бузулуцкий. — Наши клиенты смогут взять кредит на квартиру, не продавая свое жилье. При этом, пока продолжается строительство, они будут выплачивать только проценты по кредиту, что сводит ежемесячные платежи к минимуму. А потом, уже переехав в свою новую квартиру, они получат полгода на продажу старой.

— Мы тоже активно сотрудничаем с банками — например, с ВТБ24, Газпромбанком, — поддерживает Сергей Степанов. — В общем объеме продаж нашей компании доля «ипотечных» сделок сегодня составляет порядка 40 процентов. Минимальная ставка — от 8,5% в рублях. Средняя сумма кредита — 2,5 миллиона рублей сроком на 10 лет. Ипотеку чаще всего используют люди, накопившие необходимый первоначальный взнос и вкладывающие средства в улучшение своих жилищных условий.

Активно используют покупатели и предложения о рассрочке. Тем более что она сейчас зачастую выгодна. Плюсы рассрочки в том, что до окончания строительства она беспроцентна. А после ввода дома в эксплуатацию проценты, начисляемые на остаток суммы, нередко очень низки.

— Но это все зависит от конкретного объекта, — подводит итог Марина Лазарева. — Когда я помогаю клиентам выбрать квартиру, я иногда советую им взять рассрочку, потому что она выгоднее. А иногда выгоднее взять кредит.

— Сегодня, кстати, выросло поколение, которое готово брать кредиты, — отмечает Ирина Онищенко, — которое хочет иметь блага сейчас, а не когда-нибудь потом. И они как раз и есть основные потребители ипотечных кредитов.

Татьяна БУРДИЦКАЯ, еженедельник "МК" в Питере" №44/44 (977) от 26.10.2011

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку