Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Город-пригород

15.08.2011

Город-пригород

Пригороды Петербурга, или, правильнее сказать, удаленные от центра районы, пользуются сейчас большим спросом у покупателей жилья. Людей привлекают относительно невысокие цены и чистый воздух, – рассказывает Станислав Азацкий, директор компании «АДВЕКС. Загородная недвижимость».

- Сегодня Санкт-Петербург разделен на восемнадцать административных районов, как минимум четыре из которых народная молва относит к загородным территориям, можно сказать, пригородам. В их числе Петродворцовый, Пушкинский, Кронштадский и Курортный районы. Можно также отнести к этому списку Колпинский район города. Однако, на мой взгляд, по-настоящему загородными данные районы назвать все же нельзя. Это исторически сложившиеся городские территории с соответствующей инфраструктурой. Точно также и сами жители этих районов считают, что живут в городе, хотя добираться до места работы или учебы им, зачастую, приходится более часа. Пригородами или, как иногда говорят, деревней, эти районы считают лишь петербуржцы, проживающие в историческом центре города, привыкшие к близости основных объектов инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. 
На мой взгляд, единственное исключение из правил – часть Курортного района между  Сестрорецком и Зеленогорском.  Все, что лежит дальше Сестрорецка – Комарово, Репино – достаточно спорные территории, которые я бы отнес уже к рынку загородной, а не городской недвижимости. Как правило, эти земли рассматривают в качестве места для отдыха, и основные покупки там -  земельные участки, загородные дома и дачи.

- Поддерживаете ли вы идею территориального и административного расширения Петербурга, либо городу нужны новые градостроительные идеи?
- Думаю, Петербургу не стоит больше наступать на Ленобласть, границы города и так достаточно обширны. Сегодня сложно создавать и поддерживать в должном состоянии соответствующую инфраструктуру даже на уже существующих территориях. В случае, если Петербург продолжит расширяться по типу Москвы, захватывая все новые земли,  даже такому богатому городу, как наш, не хватит ресурсов для придания новым землям городского статуса и обеспечения на них комфортного проживания. У северной столицы и так весьма значительная площадь – 1431 км кв. Поэтому я не вижу смысла в дальнейшем расширении границ Петербурга за счет включения в его состав таких территорий, как Всеволожск или Ломоносов.

- Какой тип застройки преобладает в пригородных районах? Насколько велика там доля частного сектора?
- Если говорить про южные районы города, такие как Петродворцовый, Пушкинский, Колпинский, то там многоквартирные дома постепенно вытесняют частный сектор. В этих районах сейчас ведется активное строительство, и свободные пятна под застройку в ряде мест уже сложно найти. А вот если рассматривать север Курортного района, то доминирующим там является частный сектор, в частности, отдельно стоящие дома, а также коттеджные поселки.

- Кто приобретает жилье в этих районах города: петербуржцы, переезжающие поближе к природе, или приезжие из других регионов?
- По большей части, туда перебираются петербуржцы. Хотя велик также поток приезжих. Привлекательность этих мест объясняется тем, что квартиры здесь на 5-7% дешевле, чем в других, более центральных районах Петербурга. Например, в Шушарах сегодня можно найти предложения в новостройках за 1,6 млн руб. Конечно, это будет квартира-студия или очень маленькая однокомнатная квартира, но в городе за эти деньги сейчас нельзя купить квартиру даже на нулевом этапе строительства. Именно поэтому многие петербуржцы готовы смириться с отдаленностью данных районов, и переехать, скажем, в Пушкин, если им представится возможность улучшить таким образом свои жилищные условия. Кстати, поскольку основная часть сделок, которая проходит в данных районах, – это сделки с бюджетным жильем, мы видим огромное разнообразие форм оплаты подобных покупок. Например, практически в каждой сделке участвую жилищные сертификаты, те или иные субсидии, военная ипотека, а также различные социальные выплаты.

- С какой целью совершаются подобные покупки?
- Как я уже сказал, в подавляющем большинстве это жилье для собственного проживания. Основная цель покупки, в данном случае, - улучшение жилищных условий. Поэтому люди готовы переехать в пригород, если у них нет возможности приобрести аналогичное по качеству и площади жилье в других районах Петербурга. А вот инвестиционные покупки в данном случае – большая редкость.

- Как обстоит ситуация с транспортной доступностью данных районов?
- В каждом районе ситуация разная. Скажем, до Кронштадта иногда бывает сложно добраться, так как он связан с городом лишь дамбой и паромным сообщением. Поэтому заявок на покупку жилья в Кронштадте мы сейчас не получаем. А вот в остальных районах ситуация складывается гораздо лучше. Скажем, до Пушкина, Петродворца или Сестрорецка от окраинных станций метро регулярно ходит общественный и коммерческий транспорт, а дорога туда занимает в среднем двадцать-тридцать минут. Кроме того, в последнее время город проводит ремонт основных транспортных магистралей, таких как Таллиннское и Киевское шоссе, построены новые дороги от Пушкина и Колпино, озвучены планы проведения линии метрополитена до Пушкина. Это увеличивает привлекательность жилья в этих частях Петербурга.

- Является ли экологическая составляющая жизни в таких районах значимой для покупателей?
- Да, для многих людей в последнее время это становится важным. К нам часто приходят клиенты, которые не могут жить в городе из-за шума, пыли и грязи. Особенно часто на это жалуются жители центральных районов. Поэтому многие люди переселяются в Пушкин, Павловск, Петродворец и другие пригороды, чтобы дышать чистым свежим воздухом, жить на природе, но при этом фактически оставаться в черте города. Именно поэтому девелоперы так активно застраивают южное направление. Особенно популярен у покупателей жилой комплекс Славянка в Пушкине, которые позиционируется как экологически чистый проект малоэтажного строительства.

- Как складывается ситуация с инфраструктурой в данных районах? Вы говорили про дефицит определенных объектов социальной сферы?
- Пока что инфраструктура в этих частях Петербурга не достаточно развита. Например, во всех пригородных районах существуют большие очереди в детские сады, школы, сложно попасть на прием к врачу из-за нехватки лечебных учреждений и так далее. При комплексной застройке территорий эти проблемы решаются: параллельно с возведением жилых домов застройщики выстраивают рядом необходимую инфраструктуру. Однако с увеличением количества жителей, увеличивается и нагрузка на существующие сегодня сети. Поэтому в старых районах, где ответственность за создание и поддержание соответствующей инфраструктуры лежит на местных администрациях, существует дефицит определенных учреждений, о которых я уже сказал выше. Пока что решается эта проблема медленно. Однако жители этих районов все-таки стоят в очередях, чтобы отправить ребенка в садик или школу рядом с домом, а не возить его за десятки километров в Петербург. И кстати, даже несмотря на некоторые проблемы с инфраструктурой, мы не наблюдаем массовой миграции из этих районов в, скажем так, центральный Петербург. Все-таки достоинства загородного проживания (относительная дешевизна жилья, экология и т.д.) перевешивают для людей определенные его минусы.

- Курортный район Санкт-Петербурга стоит в этом ряду особняком. Он, все же, больше считается местом отдыха, причем местом отдыха дорогим. Насколько активен там рынок недвижимости, учитывая, что в кризис продажи загородной недвижимости упали в несколько раз?
- Действительно, в Курортном районе, в основном, приобретают так называемую загородную недвижимость. Причем стоимость таких приобретений достаточно высока – от 12 млн руб. за участок со старым домом и выше. Такие покупки всегда были единичными, вне зависимости от ситуации на рынке недвижимости и в экономике. И сейчас загородный рынок еще не полностью оправился после кризиса, доходы людей до сих пор не вернулись на докризисный уровень, поэтому никакого роста количества таких сделок мы пока не замечаем, даже несмотря на то, что в последние два года цена на землю в этом районе упала до 500-600 тыс. руб. за сотку, и на 15-30% подешевели дома.

- Каким образом оплачиваются подобные покупки?
- При покупке загородной недвижимости, особенно в Курортном районе города, люди предпочитают не брать кредит на большую сумму (стоимость домовладений, зачастую, превышает 30 млн руб.), а оплачивают покупку из собственных средств. Кроме того, банки до сих пор неохотно кредитуют загородный рынок - первый взнос по большинству программ начинается от 30% от стоимости жилья.

- Какие именно объекты популярны у покупателей в сегменте загородной недвижимости?
- Покупатели предпочитают полностью готовые каменные дома, из кирпича, газобетона и других прочных материалов. Причем часто люди приобретают уже меблированные дома, чтобы можно было не тратить время на чистовой ремонт, а также на перевозку и расстановку вещей. На мой взгляд, наиболее яркий пример успешного проекта загородного поселка – финская Кивеннапа, где можно купить таунхаус по цене от 1,3 млн руб. Отдаленность от города - это, конечно, минус (65 км до КАД), однако в поселке создана вся необходимая инфраструктура – больница, школа, детский сад, магазины. И именно такие проекты будут популярны на загородном рынке в ближайшие годы.

- Ваши прогнозы на будущее: как будет развиваться рынок недвижимости в пригородных районах Петербурга  в ближайшее время?
- В ближайший год спрос на жилье в данных районах будет расти, причем как на квартиры в массовом сегменте, так и на загородные дома. Однако происходить это будет очень плавно, никаких резких скачков не произойдет. Вместе с этим цены на недвижимость пока останутся стабильными, рост возможен лишь в рамках инфляции – на 5-7% в год. Это также относится и к массовому жилью, и к загородной недвижимости.

Беседовала Ольга Мурашко, «Бюллетень Недвижимости» №15 (1442) от 15.08.2011


Возврат к списку