Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

10 базовых принципов стабильного рынка недвижимости

10 базовых принципов стабильного рынка недвижимости

Рабочая группа по управлению земельными ресурсами Европейской экономической комиссии ООН и Консультационная группа по рынку недвижимости FIABCI при ООН разработали документ — «Основы политики для устойчивых рынков недвижимости». В нем на основе мирового опыта сформулированы 10 базовых принципов создания стабильного рынка недвижимости.

По мнению президента Всемирной федерации профессионалов в сфере недвижимости FIABCI Александра Романенко,  они должны лечь в основу государственной политики в отношении сектора недвижимости в нашей стране. Этой теме был посвящен его доклад на XIV Конгрессе Российской гильдии риэлторов. 

По  словам Александра Романенко, недавно Всемирный банк (World Bank) опубликовал аналитический доклад «Ведение биз­неса в 2011 году»,  в котором определяются страны, добившиеся успехов в сфере предпринимательства. И  Россия  в этом рейтинге занимает лишь  123-е место среди 183 стран. За минувший год ее рейтинг снизился на семь позиций. По мнению Александра Романенко в первую очередь это снижение произошло из-за торможения реформ.

В целом основные  показатели Российской Федерации  таковы: по показателю легкости открытия бизнеса страна занимает 108-е место в мире, по показателю простоты регистрации прав собственности — 51-е место (благодаря низкой стоимости регистрации). По уровню кредитования — 89-е место. По уровню защиты инвесторов — 93-е место. По уровню налогообложения — 105-е место (уро­вень налоговой нагрузки в России составляет 46,5% от дохода компании, а составле­ние отчетности занимает 320 часов). 

По мнению Александра Романенко, на сегодняшний день самой проблематичной для бизнеса в России остается строительная сфера. «По сложности процедуры получения строительных разрешений Россия — неиз­менный аутсайдер рейтинга
(182-е место), хуже нее — только Эритрея, где на практи­ке получить разрешение невозможно.

Сейчас для получения в России строительных согласований необходимо потратить 540 дней и пройти 53 процедуры (годом ранее 704 дня и 54 процедуры, но уровень затрат при этом увеличился).», - заявил Александр Романенко.

Что же касается 10  базовых принципов создания стабильного рынка недвижимости, то первый из них состоит в  создании интегрированной законодательной системы, которая должна быть приведена в соответствие с существующими государственными и международными нормами в секторе недвижимости. «Это относится и к законодательным основам по земле и землепользованию. Без этой системы на национальном уровне, без норм и правил контроля и юридической защиты прав владения и пользования недвижимым имуществом, все мероприятия, которые включают управление и инвестирование в частную собственность, будут находиться под значительной угрозой», - отмечает Александр Романенко.  По его мнению, новая государственная программа приватизации стоимостью $ 50 млрд. привела к продажам в основном миноритарных пакетов акций в ведущих нефтяных, банковских и логистических компаниях. И хотя она укрепит приверженность России к рыночному развитию, помогая в привлечении инвестиций, однако,  без правовой и судебной реформы, международные инвесторы могут по-прежнему опасаться, будут ли их права в госкомпаниях, как миноритарных собственников, защищены.

В качестве второго принципа провозглашен лозунг эффективного земельного регистра и кадастра. По мнению  эксперта, идентификация и защита прав собственности должна основываться на безопасных данных, доступных всем сторонам. Именно с этой целью необходимы регулярно обновляемые государственные регистры и кадастровые системы, наличие которых поможет свести к минимуму риск мошенничества в сделках, и в то же время обеспечит законность владения активами, что, в свою очередь, облегчит доступ к банковским кредитам и страхованию. «Шаги в этом направлении делаются, идеология верна, однако пока на практике это принимает уродливые формы. Например, ранее в Петербурге работало Государственное бюро регистрации прав на недвижимое имущество, и сделки регистрировались за три дня, а если их надо было ускорить, клиент мог внести официальный платеж. Сейчас же сделки с недвижимостью регистрируются через Единый Центр Документов в срок не менее чем за месяц. И если  раньше был официальный платеж за ускоренную регистрацию, то теперь деньги уходят неизвестным посредникам», - говорит Александр Романенко.

Что касается третьего принципа, то он утверждает приорететность эффективности услуг.  По мнению Александра Романенко, это необходимо для более безопасного осуществления покупок и продаж, и привлечения инвестиций, так как те рынки, которые не располагают транспарентными данными, считаются, как правило, более рискованными. Более рискованные рынки влияют на более высокую стоимость ипотечных кредитов и займов.

Еще один принцип заключается в создании предпосылок, необходимых для устойчивого рынка недвижимости. Не секрет, что хорошо  развитый сектор недвижимости позитивно влияет на экономическую ситуацию в целом, т. к. способствует преобразовании еще неиспользуемых ресурсов в производительный капитал. Например,  грамотно составленные градостроительные и генеральные планы (с учетом исторических, культурных и природных особенностей) могут стать основным инструментом для территориального развития.  «Необходимо поощрять строительство новых и реконструкцию существующих объектов недвижимости в целях повышения их энергоэффективности, что в свою очередь приводит к снижению эксплуатационных затрат, а это повлияет на стоимость имущества»,  - считает Александр Романенко.

Также созданию стабильного рынка недвижимости  будут способствовать и принципы: хорошего управления  и устойчивого развития. «Основным моментом, тормозящим развитие любых бизнес-проектов, является отсутствие в России на сегодняшний день длинных и дешевых денег. Усилившиеся после кризиса позиции государственных банков получивших значительную политическую и финансовую поддержку, выдавливание с финансового рынка средних и мелких банков усложняет решение данных задач», - комментирует  Александр Романенко

Кроме того, улучшению ситуации на рынке недвижимости должны способствовать применение принципов транспаретности (прозрачности) и   активного внедрения в практику передовых финансовых продуктов.   Кроме того, эксперты ООН считают, что для стабилизации ситуации на рынке недвижимости нужно внедрять и принцип  оценки имущества, который должен быть  основан на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.

По мнению Александра Романенко,  у нас  обязательно должен быть налог на имущество, который, как во всех цивилизованных странах, должен взиматься с рыночной стоимости. «Это обеспечивает прозрачность рынка недвижимости, а также защищает интересы добросовестного приобретателя. Кроме того, современные системы оценки способствуют выравниванию налогов, путем устранения чрезмерных различий в налоговых ставках, применяемых к объектам недвижимости со схожими экономическими и техническими характеристиками», - говорит он.

Два других принципа посвящены социальному жилью и обучению и наращиванию потенциала в секторе недвижимости.  «В России, к моему глубокому сожалению, до сих пор нет Закона о риэлторской деятельности, основой которого и является обязательное профессиональное обучение специалиста в области недвижимости для предоставления качественно услуги, и повышение профессионального порога для входа в профессию. Главная задача Закона о риэлторской деятельности — защита интересов добросовестного приобретателя жилья и профессионального специалиста работающего на рынке недвижимости в соответствии с международными стандартами», - считает  Александр Романенко.

В целом говоря о необходимости перехода  российского рынка недвижимости на новые принципы,Александр Романенко заметил, что время, когда мы гордо заявляли об уникальности пути развития России в целом и его экономики в частности, уже ушли в прошлое. И сегодня на их место пришло понимание необходимости движения нашей страны в едином русле мирового развития. «В этой связи мировой опыт представляет для  серьезный интерес.  Для повышения уровня международного престижа нашей страны и возврата иностранных инвестиций в Россию необходимы глубокие и всесторонние реформы и модернизация основных сфер жизнедеятельности российского общества. Я уверен, что 63 Всемирный конгресс по недвижимости, который впервые пройдет в России в Санкт-Петербурге в мае 2012 года, позволит нам открыть новые перспективы сотрудничества с ведущими зарубежными державами», - заявил он.

Ссылка на публикацию


Возврат к списку