Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Президент ГК «Адвекс» Александр Романенко: «Те, кто вложил в свой загородный дом миллион евро, в лучшем случае выручат половину»

28.02.2011

Президент ГК «Адвекс» Александр Романенко: «Те, кто вложил в свой загородный дом миллион евро, в лучшем случае выручат половину»

Через три месяца на Кипре делегаты Всемирного конгресса недвижимости официально признают петербуржца Александра Романенко новым президентом FIABCI, крупнейшей международной организации в сфере недвижимости. Конечно, мы не могли пройти мимо такого события.

– У нашего рынка появился всемирный горизонт? Вы ведь и раньше занимали высокие посты в FIABCI?

– Да, я в 2008 и 2009 годах был президентом FIABCI-Европа. И это тоже серьезный круг стран и компаний, но главные проблемы — как раз не в Европе. Здесь тоже у участников рынка недвижимости возникает немало сложностей, но они, так сказать, экономические. А вот в других частях света есть проблемы структурного, политического свойства. В арабских странах — две влиятельные ассоциации, и они друг с другом не могут договориться. Кроме разных взглядов на рынок есть еще амбиции, борьба за власть и т.д.
Президентские функции — это очень интересно, это новый опыт.

– Избрание вас президентом FIABCI — это признание того, что Россия стала частью мирового рынка недвижимости? Или это дань уважения нашим покупателям, которые в Лондоне уже уверенно занимают второе-третье места среди других национальных групп?

– Продвижение национального рынка —лишь одно из условий. Конечно, это и признание того, что российский бизнес играет заметную роль в мире, несмотря на всю критику и на те слабые наши стороны, которые мы и так знаем. Россияне покупают недвижимость во всем мире. Важно и то, что я работаю в Федерации много лет, это тоже позволило завоевать достаточный авторитет у тех, кто принимает решения…

– То есть вы в FIABCI — примерно как Колосков в ФИФА…

– Сравнение неожиданное, но, может быть, не такое уж неуместное, как кажется на первый взгляд. В 2012 году Всемирный конгресс по недвижимости пройдет в Петербурге. Для меня важно, что мы обыграли в конкурентной борьбе такие серьезные города, как Ванкувер и Кейптаун. И в отличие от чемпионата по футболу конгресс не потребует от города затрат, а, наоборот, притянет деньги в Петербург…

– Это общественная работа?

– За нее не платят, более того — это довольно-таки затратное занятие: президентский бюджет ограничен, часть необходимых поездок приходится оплачивать самому… За прошлый год мне пришлось побывать в 30 странах, в этом маршрутов будет еще больше. Серьезная нагрузка, но она соответствует миссии, которую я для себя обозначил.

– Не пойдут ли все эти приятные и почетные хлопоты в ущерб вашему основному бизнесу, то есть корпорации «Адвекс»?

– У нас хорошая команда. Не будь дирекции, которой я абсолютно доверяю, международная деятельность была бы для меня невозможна.

– В чем самые заметные и значимые отличия нашего бизнеса в сфере недвижимости от европейского и американского?

– Во всех цивилизованных странах есть порог доступа в профессию. И клиент всегда понимает, с кем он работает и куда можно обратиться, если качество услуг его не устраивает. У нас этого нет, сертификация — дело добровольное.
В Штатах человек без лицензии не может заниматься риэлторской деятельностью, сразу же наступит уголовная ответственность. Он может не быть членом Национальной ассоциации риэлторов, но обязан иметь лицензию.
Во всех странах бывшего СЭВ и СНГ — те же проблемы, что и у нас. Те, кто вошел в Евросоюз, ближе к цивилизованному рынку, но сталкиваются с такими же трудностями.

– Стоп-стоп. Вот мы говорим про «более цивилизованные» и «менее цивилизованные» рынки. Но ведь ипотечный пузырь надулся и лопнул вовсе не в постсоветских экономиках, а в благополучной Америке, где лицензирование, прозрачность и непростой выход на рынок…

– Есть два аспекта. Один касается сервиса, на который вправе рассчитывать клиент. Здесь разница огромная. Что касается общеэкономических процессов — я согласен, ипотечный пузырь сыграл свою роль. Когда разразился кризис, FIABCI собрала своих экспертов, и они больше года работали под эгидой ООН и под руководством нобелевского лауреата профессора Стиглица. Были разработаны десять принципов, следование которым позволит избежать в будущем таких катаклизмов. Были выявлены серьезные, системные ошибки…
И первопричина все-таки не в рынке недвижимости, а в особенностях регулирования финансовой сферы.

– Миф о неуклонном росте цен на недвижимость рассеялся? Риэлторы во всем мире неплохо на нем заработали…

– Если бы соблюдались ограничения, которые действовали в начале 1990-х, — а я работал в США в те годы — кризис просто не мог бы случиться. По крайней мере, в таком масштабе. Когда ипотечные банки стали продавать необеспеченные кредиты, а инвестиционные — выпускать производные продукты (деривативы и пр.), даже мне было понятно, что это нонсенс. Хотя я и не финансовый эксперт. Причина кризиса — жадность людей, которые работали в этих структурах и получали миллиардные доходы, продавая и перепродавая необес¬печенные риски. 
И все ведь знали, что вечного роста не бывает, что развитие рынка носит циклический характер. Но осторожность уступила жадности. Результат известен.

– И что же приходит на смену разрушенным мифам?

– Возможность переосмыслить путь, который прошел российский рынок, включая заоблачные цены, актуальные еще недавно. И более трезво оценивать будущее. Постулат: недвижимость всегда растет в цене — остался. Если мы возьмем отрезок не два года, а десять лет — понятно же, что в Петербурге жилье в конечном счете подорожает.

– Какая доля в цене объекта недвижимости приходится на потребительские свойства (комфорт, безопасность, защиту от непогоды), и какая — на престиж, понты и прочие нематериальные ценности?

– Сегодня подавляющее большинство клиентов, приобретая квартиру или дом, покупает определенный набор опций. И это не только крыша и стены, но и качество окружения, социума, сервиса. Кризис существенно сократил имиджевую составляющую, но не отменил ее вовсе.

– Ну и зачем человеку дом в 500 кв.м? А ведь покупают.

– Я не знаю — зачем. Для кого-то это реализация амбиций, компенсация детских комплексов. Но я уверен, что эта ситуация придет в норму, как только люди начнут платить нормальный налог на имущество! Главное — чтобы эти деньги пошли не в федеральный центр, а местным органам власти. И чтобы была открытая информация: куда они потрачены и почему.

– Вот как раз те, у кого 500 кв.м или тысяча, они-то и не будут платить!

– Если налоги уйдут в Москву — не будут. Потому что люди не почувствуют, что от такого налога напрямую зависит качество их жизни. 
Меня недавно пригласили в «Открытую студию», и я там был чуть ли не единственный, кто доказывал, что налог с рыночной стоимости — это правильно. Не так сложно посчитать, сколько что стоит — даже профессиональное объединение может это сделать!
Происходит рационализация потребительского спроса. И поэтому сегодня наш рынок — это в первую очередь рынок жилья эконом-класса. Бизнес-сегмент пострадал сильнее всего, он вообще стоит мертво. 
На вторичном рынке невероятно сложно совместить ожидания владельцев с теми требованиями, которые предъявляют сегодняшние покупатели. Поэтому падение цен, которое случилось, — это хорошо. Хотя все равно считаю, что они у нас завышены.

– Какое место в этой картине занимают крупные проекты в ближнем пригороде?

– Конечно, эти рынки взаимосвязаны. Мы видим ту же картину, что и в городе: 90% сделок проходит в эконом-классе. Наш загородный отдел впервые за много лет не выполнил план. А те продажи, которые все-таки идут, — это преимущественно жилье в многоквартирных домах. Сезонное жилье — в глубоком кризисе. Сегодня те, кто вложил в свой загородный дом миллион евро, в лучшем случае могут выручить за него половину. А люди к этому не готовы. И сделки стоят.

– Почему же так сильно просел рынок сезонного жилья? Потребность в нем оказалась не первоочередной? Или девелоперы сильно промахнулись?

– Большинство застройщиков рассчитывали на высокие прибыли. А они формируются не в эконом-классе. Проектов, в которых человек мог бы купить дом с участком за 5–6 млн рублей, практически не оказалось на рынке. А это самый востребованный сегмент. Именно такие дома будут строиться и будут продаваться. В том числе и на ипотечные кредиты, потому что, хотя банки не слишком любят загородный рынок, ведь и им надо на чем-то зарабатывать.

– В больших пригородных проектах нередки проблемы с социальной инфраструктурой, с транспортной доступностью. И все-таки люди покупают такое жилье. Это стало менее важным? Главное — цена?

– Такие покупки — вынужденные, они обусловлены сегодняшней экономической ситуацией.

– У вас ведь есть дом в Вартемягах? Вы живете там постоянно?

– Пока я не могу себе это позволить из-за высокой загруженности. Так что большую часть времени приходится проводить в городе. К сожалению – хотя у меня очень хорошая квартира в «Доме у моря». И окна выходят на Гребной канал. Но все-таки это город. Надеюсь, через пару лет загородный дом станет моей постоянной резиденцией.
От дома в Вартемягах дорога до офиса занимает (если нет пробок) около 45 минут. От набережной Мартынова — полчаса. Разница не принципиальная. В Штатах человек, живущий в пригороде Лос-Анжелеса, тратит на дорогу в офис минимум два часа.
Важно, что наш поселок построен не в чистом поле, а в лесу с холмами. Ты живешь и на природе, и отдельно. Происходит переключение — я в другой среде, я там дышу.

– Какие загородные проблемы остаются нерешенными? Что достает?

– Уборка снега! (Смеется.) Я вовремя не подписал с управляющей компанией договор, и теперь приходится махать лопатой самому. У них не хватает мощностей. Дорога почищена, свет горит, мусор вывезен. Но когда надо заехать на площадку — приходится заниматься физкультурой.
Если возникает желание поплавать, едем на Черное море, в Болгарию. 
С социалкой, инфраструктурой — общая проблема. Когда мне продавали дом, говорили: вот здесь будет церковь, а здесь — спортивная площадка, а здесь — еще одна дорога, которая соединит поселок с шоссе напрямую. Ничего этого нет. Хотя сам дом и поселок в целом построены прилично.
Рынок эти проблемы не решит. Здесь изначально, при получении разрешения на строительство, должен быть заложен какой-то частно-государственный механизм.
И если хотя бы половина «строительных» денег, которые тратятся на откаты и взятки, пошла бы на социалку и инфраструктуру, проблема была бы снята.

Беседовал Дмитрий Синочкин, журнал «Пригород» №2(60) февраль 2011

К СВЕДЕНИЮ
Александр РОМАНЕНКО родился в 1956-м. С отличием окончил Институт физкультуры им. Лесгафта. Работал тренером. В 1990-м окончил факультет менеджемента Калифорнийского университета, стал профессиональным брокером по недвижимости. 
Один из основателей петербургской Ассоциации риэлторов. В 1993 году создал корпорацию «Адвекс». Сейчас фирма насчитывает более 1000 агентов и имеет офисы в Петербурге, Воронеже, Нижнем Новгороде и Тюмени. Два года возглавлял Российскую гильдию риэлторов.
Член правления FIABCI, с 2006-го по 2010-й — представитель федерации в ООН.
В FIABCI входит более 3500 членов более чем из 70 стран. Это единственная организация из сферы недвижимости, представленная в ООН.

Публикация доступна на сайте издания


Возврат к списку