Закрыть
kjfsdljfljksdf sdfbs dfjh sdh
Задайте вопрос
специалисту
Агентство недвижимости Адвекс

Александр Романенко: «Наши заборы — это симптом»

03.01.2012

Александр Романенко: «Наши заборы — это симптом»

Чтобы правильно оценить особенности своего локального рынка, хорошо бы вписать его в контекст. А для этого надо иметь представление о том, что происходит вокруг, в других странах, развитых или развивающихся. О том, как будут развиваться города и пригороды, мы беседуем с Александром Романенко, президентом FIABCI — международной федерации профессионалов в сфере недвижимости.

– В Европе много пишут о компактных городах: мегаполисы концентрируются, расползание негативно влияет и пр. У нас на уровне правительства еще недавно звучали заявления: надо развивать 20 крупных агломераций… Есть ли шанс на цивилизованную жизнь у российских малых городов и поселков?
– Сложный вопрос. Если опираться на западный опыт… Крупные города по-прежнему притягивают людей, на окраинах формируется субурбия. Возникают и новые поселения вдоль магистралей, но люди, которые в них живут, работают все-таки в мегаполисах, где расположен основной бизнес. Все упирается в транспортную инфраструктуру.
Лондон формируется как сеть самодостаточных кварталов, в каждом из которых есть все необходимое для жизни. Концентрация рабочих мест в одном месте, а спальных районов в другом — это путь в тупик. Тратить по пять часов на дорогу — бред. Это касается Москвы, но угрожает и Петербургу. И мы говорим не только о бизнесе — о жизненном пространстве человека.
Ты обратил внимание: люди практически перестали ходить в гости?

– Что есть в мегаполисе и чего нет в малом городке, в поселении?
– Небольшая промышленность может быть. И тогда население будет занято именно там. Возможна и другая специализация: в Европе и США много городков и поселков, где живут люди пожилого возраста. От Майами до Палм-Бич обитают пенсионеры. Там есть все, что нужно для полноценной жизни человека на пенсии. Плюс климат, океан.
– У нас большинство до пенсии не доживает.
– Ну вот — сразу о грустном.
– У нас просматривается какой-нибудь вектор, стратегия взаимоотношений Петербурга и пригородов?
– Эта координация могла быть намного более успешной и эффективной. Пока субъекты решают собственные задачи по отдельности.
– Как интересы территориальных единиц увязываются на Западе?
– Там у местных органов власти куда больше рычагов и полномочий, чтобы основную часть проблем решать на местном уровне. И они это делают гораздо эффективнее, чем центральная власть. У муниципалитетов достаточно денег и возможностей, чтобы определить, какие производства или сервисы они хотят у себя видеть, какие — нет. Устанавливать правила. Ключевым моментом для западной модели самоуправления остается налог на имущество, он формирует более половины бюджета. И обратная связь: с муниципальных служащих жестко спросят, что сделано и куда потрачены деньги. Этой взаимосвязи у нас нет.
– Ну, хорошо: мегаполис — культурный центр. Но ведь все больше контента аккумулируется в Сети, в «облаках». За театром или музеем остается едва ли не единственная функция — ритуал.
– С этим не поспоришь. И работ, не привязанных к офису, тоже все больше. «Люфтганза» в прошлом году пригласила на презентацию постоянных клиентов. У них, оказывается, теперь вообще нет постоянных офисов, один — в аэропорту, работает с клиентами, у которых возникли проблемы. Все остальные работают дома.
Жизнь меняется, и практики бизнеса тоже. Многие постулаты, которые казались незыблемыми, сегодня под сомнением.
– По мере развития карьеры и достатка западный человек чаще перемещается за город — или в пентхаус?
– В странах ЮВА четкое разграничение: есть яппи, молодые менеджеры, — их притягивает даун-таун. Они предпочитают жить в центре. Причем после кризиса городские власти пересмотрели свою политику. Один из недавно построенных в Малайзии домов меня потряс: «точка» в центре, больше всего — студий (50 кв.м), «под ключ», со всей мебелью. Все удобно и вполне доступно — 200 000 долларов. В доме есть пентхаус, но он отдан всем жильцам, чтобы они могли проводить там свободное время. Два бара, небольшой бизнес-центр и место для проведения праздников — с обалденным видом на город! Они могли продать эту площадь, но они пожертвовали одним этажом и решили другую проблему — создали общественное пространство.
С возрастом, с достижением определенного положения люди все чаще предпочитают загородные дома и обособленность. Причем дома не такие большие, как раньше, но все же загородные. И в этой сфере компактность в моде. Хотя тоже — смотря где. «Сити Аква Парк», поселок в Малайзии, который получил два Гран-при всемирного конкурса проектов, — в нем дома от 300 до 500 кв.м. Но участки маленькие! С нашей точки зрения это удивительно: самый большой надел — 10 соток. И это работает, если судить по продажам! Покупателей устраивает: у них есть школы, свой бизнес-центр, инфраструктура, и недалеко от города. 
У нас если дом и при нем меньше 20 соток — никто не хочет смотреть. Лучше 50.
– Это может быть индикатором преобладающих отношений в обществе?
– Конечно. У нас — стремление обособиться. Там люди более транспарентны, открыты, у них нет желания отгородиться, жить так, чтобы никого не видеть и чтобы тебя никто не видел. Я уж не говорю про наши безумные заборы — это вообще симптом определенной социальной патологии. Там есть периметр, но внутри — только зеленые изгороди.
Дух кооперации, общественные зоны — это характерно для развивающегося общества.
И там девелоперы работают иначе, чем наши: у них нет установки на прибыль любой ценой. Они стараются делать качественный продукт, который будет востребован много лет. Это дает стабильность и престиж.
У нас в кризис государство оказывало помощь очень избирательно и только крупнейшим фирмам. Средний бизнес сократился на 20–25%, и ему не до экологии, не до создания комфортных пространств. И сейчас средний бизнес диверсифицируется, строит «запасные рубежи» за границей. Уже не только дома, но и сам бизнес переносят за рубеж.
– Вроде как у нас тоже теперь стабильность, на ближайшие несколько лет…
– Предприниматели ощущают оторванность власти от реальной жизни. Это несоответствие создает дискомфорт. Власть принимает решения, мало связанные с действительностью, и предприниматели напрягаются, живут в состоянии постоянной тревожности.
Я сторонник налогообложения недвижимых объектов по рыночной стоимости, но ведь это еще надо сделать разумно, опираясь на реальные цены, посчитанные понятным образом. И общество не всегда адекватно воспринимает объективные экономические законы. Много раз слышал: «Я не хочу платить такой налог — все равно эти деньги украдут». Поэтому и надо, чтобы деньги шли не в Москву, а в местный муниципалитет!
В последнее время на самом верхнем уровне заговорили о децентрализации, о необходимости поделиться частью полномочий, передать их на местный уровень. Это противоречит самой идее «вертикали», но это неизбежно. Разговоры о том, что у России «особый путь», упираются в то, что мы все равно проходим те же этапы развития, только позднее и с большими издержками. Мы не просто зависим от мировой экономики, мы развиваемся в единой системе ценностей и координат.
Не менее важно создать прозрачную схему, чтобы любой мог видеть, куда эти налоги идут.
Не надо идеализировать Запад: недавно в Кливленде муниципальный служащий перевел крупную сумму из общественных фондов на свой личный счет. Всякое бывает — важно, что есть контроль и что наказание неотвратимо.
Пока власть будет оставаться формой бизнеса — у нас к лучшему ничего не изменится.
Причем если посмотреть на наши законы — они неплохие. Проблема в том, что они не работают, не соблюдаются. Даже отмена лицензирования риэлторской деятельности в 2001 году — это было правильно. Профессионалы должны определять правила игры. Но при двух условиях: регулирующая роль государства и общественный контроль. У нас пока недостаточный уровень бизнес-культуры. В Голландии нет лицензирования, но там никто не пойдет к брокеру, если он не член ассоциации. Это касается и образования, и качества услуги…
– У нас, кстати, собираются перейти на саморегулирование в сфере ЖКХ. Я в ужасе, если честно.
– Да, можно всякого ожидать: и людей нет, и конкуренция недостаточно развита. Надо взять опыт Германии, где великолепно поставлено управление кондоминиумами.
– В нашей Думе с 2007 года лежит без движения закон об управлении зонами малоэтажной застройки. Но ведь в садоводствах, в коттеджных поселках какой-то механизм управления возникает?
– Если есть человек с лидерскими качествами, который готов взять на себя всю эту головную боль, и к тому же честный… Редко, но такое случается. К сожалению, системы подготовки таких людей у нас нет.
– Кстати: у тебя же дом в Вартемягах…
– Поселку шесть лет, в нем около 50 собственников, а мы даже ТСЖ не можем создать. «Нам это не нужно». Есть управляющая компания, с которой каждый заключает отдельный договор.
И сразу сталкиваемся с проблемой: человек не платит за охрану, и ты ничего с ним сделать не можешь, если нет ТСЖ или какого-то аналога. Два года назад таких было процентов 20. И это не бедные люди — обеспеченный средний класс.
Хотя именно такой опыт, опыт коттеджных поселков, может стать основой для местного самоуправления. Это идеальная площадка. 
Причем в Европе, Азии, Штатах нет принципиальных различий в способах управления такими поселками. Как нет серьезных различий в ценностях и образе жизни среднего класса. Ну, немцы более пунктуальны и зарегламентированы, но в основе все равно здравый смысл. 
Прямая аналогия: ТСЖ в недавно построенных домах, где люди не получали квартиры, а покупали, на порядок эффективнее, чем в старом фонде. Вот в доме на Фурштатской, где у нас офис и где мы сейчас с тобой сидим, ничего сделать нельзя: часть квартир — в собственности, часть — государственные. Кому передать на баланс? За чей счет менять трубы?
– Средний класс сокращается?
– В кризис сократился процентов на 20–25%. Усиливается расслоение. И тенденция среди молодежи — удручающая. Все хотят в госуправление! Не надо быть предприимчивым или талантливым. Надо идти в госструктуру и пилить бюджетные деньги. Еще несколько лет назад такого отношения не было: люди хотели заниматься бизнесом, учиться за границей, но для того, чтобы вернуться.
Обидно, ведь у нас богатейшее государство. И не только нефтью. Территории огромные, но нет оборота земли. Почему в Германии километр дороги вчетверо дешевле, чем у нас? Это печально.
– Тоже подумываешь завести небольшую гостиничку где-нибудь в Южной Европе?
– Нет, я не хочу жить за границей. Пока я относительно здоров и способен работать — я с удовольствием иногда путешествую, не более того. На пенсии — возможно, лучше пожить в другом климате.
– Надо поменьше выезжать, тогда и здесь нормально.
– Мне многое не нравится, но в целом я смотрю на будущее позитивно. Потенциал есть, изменения будут. Нужно новое поколение — нужны люди, которые будут жить не только ради денег и не ради власти. 
Сегодня государством руководят люди нашего поколения, воспитанные при советской власти, в уравнительной системе.
Должны появиться люди, которые хотят и могут что-то изменить. Конечно, их будет меньшинство.
Беседовал Дмитрий Синочкин, журнал «Пригород» №01 (71) январь 2012
К сведению
FIABCI — Международная федерация профессионалов рынка недвижимости, основанная в 1948 году. Отделения FIABCI работают в 60 странах мира, объединяя более 120 национальных Ассоциаций и специалистов различного профиля: риэлторов, девелоперов, управляющих, оценщиков, юристов, финансистов, страховщиков, архитекторов и пр., связанных с Real Estate. Александр Романенко — первый  россиянин, возглавивший FIABCI.
FIABCI ежегодно проводит Международный конгресс по недвижимости; в 2012 году он пройдет в Петербурге.
Публикация доступна на сайте издания

Возврат к списку